מה גובה המס שיוטל על שטחים בנויים שניתנים לדירות גג כפיצוי על שטח הגג (מעבר ל-25 מ"ר שהתכנית מאפשרת) ?
איזו דרך משמעותית אחרת קיימת לפצות בעלי דירות אלה (מדובר בשטחי גג גדולים). מדובר בתמ"א הריסה ובניה.

תמורה עד 25 מ"ר איננה ממוסה. מעבר לכך גובה היטל ההשבחה הינו אישי ותלוי בהרבה מאוד גורמים (מועד וסכום רכישה וכו'). יש להתייעץ עם מומחה מס לשם עריכת החשיפה למס שבח.


בהצלחה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בעיר מסוימת פורסם לפני כחצי שנה מסמך בשם" המלצות תכנוניות לאיחוד חלקות או לבניה בקיר משותף" ומסמך נוסף בשם: "הנחיות עיצוב לאיחוד חלקות או לבניה בקיר משותף. על כל עמוד מופיע לוגו העירייה וכתוב "אושר ע"י מהנדס העיר" אולם שמו אינו מופיע, גם לא שם אחר, אין חתימה ואין חותמת. האם בנסיבות אלו המסמכים תקפים ? מחייבים ?

אין הכרח שעל כל נייר יתנוסס שם המהנדס או חתימה שלו. יש לברר באותה עיר האם ההנחיות הללו אושרו.

בהצלחה,
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
ברצוני לשאול האם בעל נכס שלא מוכן לחתום על הסכם התמ"א 38 ולבסוף התמ"א יוצא לפועל בכל זאת, האם הוא זכאי לקבל מלוא הזכויות כמו אלו שחתמו?

לא בהכרח. לעיתים מסכימים בעלי הזכויות על סדר של בחירה בשיטה של כל הקודם זוכה וזה כאשר המשאבים מוגבלים כגון חניות/ מחסנים , מיקום וכו'.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בבנייני עומדים לבצע תמ"א 38/2 כל דיירי הבניין הסכימו להתפנות לדירות שכורות לטובת ההליך, קיים דייר סרבן אחד מבין 10 דירות שאינו מוכן לחתום על חוזה התמ"א, האם הפרויקט יתעכב או שניתן לחייב אותו מכיוון שהוא היחיד והרוב רוצה בהליך? בברכה

חיזקי שלום,
בהינתן רוב של 80% מבעלי הדירות החתומים על ההסכם ניתן, לאחר קבלת החלטת ועדה, לנהל תביעה נגד המתנגד בפני המפקחת על המקרקעין. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בבניין שלי 6 דיירים, זכאי לתמ"א אבל יש מחשבה להוסיף מעלית וממ"ד ולשמור את האופציה להתחדשות למועד רחוק יותר. במידה ותהיה אופציה כזו בעתיד, האם העובדה שכבר יש לנו ממ"דים תמנע מאיתנו את האפשרות להרוס ולבנות מחדש?

שלום,
על פניו נראה שתאלצו לבצע חיזוק המבנה על פי תמא 38 כתנאי להיתר. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בוקר טוב, בתקופה זו, ישנם קשישים שסגורים בבתיהם עפ"י ההנחיות ,ואף אסור להם לבוא במגע עם בני משפחתם,ובשל כך נבצר מהם לחפש דירה חלופית. הם לא יוכלו למסור את הדירות בזמן ליזם. אותם קשישים סופגים עכשיו איומים משאר בעלי הדירות, בטענה שהם מעכבים את הפרוייקט, ואף יתכן שיבוטל אם יפוג תוקף ההיתר. תחום הבניה חורג מהסגר והקורונה לא הוגדרה ככח עליון , כך שמבחינת שאר הדיירים קשישים בני 90 ובני משפחותיהם יכולים ללא בעיה לחפש דירה חלופית ואף לעבור. ליזם המצב מאוד נוח, היות וככל שיהיה עיכוב, הוא יוכל להפנות אצבע מאשימה כלפי הדיירים שלא פינו את דירותיהם במועד. מה אפשר לעשות? תודה

פרח שלום,
ההתייחסות למשבר הקורונה (האם כח עליון או לא) תינתן בעתיד על ידי בתי המשפט וכל מקרה יבחן לגופו. במצב הדברים אותו תארת מצופה מהיזם לפעול באופן יצירתי על מנת לאפשר את ביצוע הפינוי גם של האוכלוסיה המבוגרת המצויה בסיכון. ככל שלא ניתן יהיה לאפשר זאת לשביעות רצונם של המבוגרים דומני כי לא ניתן יהיה להטיל עליהם אחריות לעיכוב. בברכה. דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הקבלן מסרב לתת המלצות ולא הצלחנו למצוא עליו דברים באינטרנט. חושדים שזה פרויקט ראשון שלו או שיש משהו אחר לא לגמרי חוקי בעבודה שלו (אולי הוא לא מורשה? אין לנו מושג). כיצד אפשר מבחינה משפטית לחייב אותו להציג לנו חוות דעת קודמות? הוא הציע לנו בינתיים את הצעת המחיר המשתלמת ביותר, אבל רוצים לבדוק את העניין המשפטי לפני שנסגור איתו על עיסקה.

ורוניק שלום,
יש לבחון היטב את זהותו של היזם את נסיונו ואת חוסנו הכלכלי. יש לקבל ממנו מידע ונתונים רבים ולבחון אותם היטב. גם המלצות של בעלי דירות בפרויקטים שביצע הן גורם משמעותי שיש לבחון. ככל שהיזם מסרב לשתף פעולה בעניינים הללו יש לשקול היטב את ההתקדמות מולו. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

יש לי מגרש שעליו בנויות 2 דירות בקומת קרקע, כל אחת בגודל 95 מטר הבניה הסתימה בשנת 1965. אחוזי הבניה הם 120 אחוז ב-4 קומות. מהן היתרונות שאקבל בהליך של תמ"א 38?

אריה שלום,
על מנת להשיב על שאלתך יש לבחון את אולי והיקף הזכויות וכן לערוך דוח אפס. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

עורכי דין שלום. אני ובעלי קנינו דירה בבניין שעובר תמ"א והיזם בונה שם גם כמה דירות חדשות לגמרי כחלק מהשיפוץ של הבניין הכללי. השיפוץ בפני עצמו מתעכב ממש ואנחנו כבר אמרנו לבעל דירה שאותה אנו משכירים שנפנה אותה בסוף החוזה, מתוך חשיבה שכבר נוכל לגור בדירה החדשה שקנינו אבל כנראה שזה לא הולך לקרות!! בקיצור אנחנו צריכים למצוא דירה לשכירות קצרת מועד, מה שכנראה יהיה הוצאה כלכלית לא נמוכה... האם אפשר לתבוע את היזם של התמ"א שישלם לנו את הכספים האלה בגלל העיכוב שלו?

נסטיה שלום,
על מנת להשיב לך יש לבחון את הוראות הסכם הרכישה. ככלל על פי דין את זכאית לפיצוי בגין איחור במסירה שהדין מגדיר אותו (150% דמי שכירות ל 8 חודשים האחרונים ולאחר מכן 125%). בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו נמצאים 8 חודשים בתהליך בניה,
מה קורה היום ובהמשך עם השבתת העבודה?

פרידה שלום,
עקב המצב קיימת אי וודאות בכל המשק. המשבר משפיע גם על ענף הנדלן ועלול לייצר חוסרים בחומרי בניה ופועלים. לא ניתן לחזות בנקודת הזמן הנוכחית מה תהיה ההשפעה הכוללת של המשבר על פרוקטים המצויים בשלבי ביצוע. ניתן לראות בקורונה כוח עליון ולכן עיכובים הנובעים מהמשבר לא יספרו במנין המועדים הקבועים בהסכם. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
הבניין שלנו סיים פרויקט תמ"א שבעקבותיו נוספו 3 קומות חדשות, ומספר חניות - חלקן רגילות וחלקן במכפילים. גם החלוקה האם דייר חדש/ישן יקבל איזו חנייה היא די רנדומלית. חוץ מדירות אלה, קיימות 2-3 דירות (ישנות) שאין להם חנייה בטאבו בכלל והן חונות מחוץ לבניין.
השאלה שלי - האם אחזקת המכפילים צריכה להיעשות ע"י כל הדיירים, כולל אלו שאין להם בכלל חנייה בטאבו?

הראל שלום,
בדוק האם הנושא מוסדר בהסכם התמ״א עליו חתמתם (לרוב מתייחסים לעניין כזה בהסכם בפרק ״תיקון צו הבית המשותף״). ככל שלא מוסדר מומלץ להסדירו במסגרת תקנון הבית המשותף. סבורני כי אין מקום לחייב בעלי דירות שאין בבעלות חניה כלל לשאת בהוצאות תחזוקת מכפילי החניה. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם מותר להם להפסיק את העבודות בגלל סכסוך ביניהם? מה אנחנו, דיירי הבניין אמורים לעשות? כבר שנתיים וחצי שאנחנו חיים בתנאים לא תנאים של בנייה, לכלוך, רעש והמון אי נוחות! יש ביכולתנו לתבוע את שניהם/ אחד מהם כדי שימשיכו לעבוד כפי שהובטח מעבר לסכסוך שלהם?

איתי שלום,
הסכם התמא נחתם בין בעלי הדירות ובין היזם. היזם חב חובות שונות כלפי הבעלים ובעת איחור בביצוע העבודות הוא הכתובת. ברור שסכסוך בין היזם ובין הקבלן הוא לא עילה לעיכוב העבודות. אתה מוזמן לפגישת יעוץ במהלכה נבחן את הוראות ההסכם ונוכל להתייחס באופן קונקרטי. בנתיים בריאות איתנה לכל. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, רציתי לדעת מה קורה אם הזמן שהובטח בחוזה מול הקבלן מתעכב? יש לציין שיש סעיף שמתיר 6 חודשים של עיכוב, אבל גם הם קרובים לסיום... מה ניתן לעשות במקרה כזה ומה זכויות הדיירים מול הקבלן?

אלי שלום,
התשובה לשאלתך טמונה בהסכם ההתקשרות בין בעלי הדירות והיזם. הסכם זה כולל הוראות למצב של איחור היזם בסיום העבודות. לרוב נקבע שאיחור מסויים גורר פיצוי כספי ואיחור ניכר יותר עלול אף להוות הפרה מצד היזם המובילה לסקציות הקבועות בהסכם. אתה מוזמן ליצור קשר עם מזכירתי לתיאום פגישת יעוץ. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום. מהו אחוז קומבינציה מקובל בתמ"א 38/2 במרכז יפו?

דניאל שלום,
אחוז הקומבינציה משתנה לפי מיקום הפרויקט ופרמטרים נוספים. יש לבחון כל עסקה לגופה. אשמח להרחיב בפגישת יעוץ. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

דן שלום מהניסיון העשיר שלך, אשמח לדעת האם עיריית ת"א מאפשרת הצמדת שטחי גינה לקומת הקרקע ורישומם בטאבו? (יש הסכמה של 100% מהדיירים בתקנון בית משותף)

*במקרה שלא ניתן לסגור קומה מפולשת? האם זה לוקח זכויות בנייה מהיזם?

ירין שלום,
סגירת קומה מפולשת אפשרית על פי הנסיבות. לא מכיר הוראה גורפת האוסרת זאת. יש לבדוק כל פרויקט לגופו. על פי תוכנית הרובעים יש לעיתים דרישה לנסיגה מקו בניין. לגבי הצמדת שטחים משותפים - העיריה אינה מאפשר הצמדת חצרות בחזית הבניין. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר