אני גרה בשכירות בבניין שעובר
תמ"א 38 ורציתי לדעת האם בעל
הדירה יכול לחייב אותי לקבל שיפוצים
בתוך הדירה בגלל התמ"א למרות שלא סוכם בחוזה שיהיו שיפוצים כאלו?
תודה רבה

מרגלית שלום,
על מנת להשיב לשאלתך יש לבדוק עימך מספר נתונים- האם דווחת על עסקת התמא בתחילת ההשכרה? באם הוצגה בפנייך האפשרות של ביצוע שיפוץ בדירה במהלך הההשכרה? מה נכתב בהסכם השכירות בעניין זה? את מוזמנת ליצור קשר עם משרדנו לתיאום פגישת יעוץ. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
האם כשנכתב בחוזה לגבי קביעת גובה דמי השכירות בזמן שעלינו להתפנות מהדירות: "השמאי יקבע את דמי השכירות על פי פרמטרים שמאיים וכן בהתחשב בכך שהבעלים הגרים במתחם עתידים לשכור באזור המתחם
דירות בו זמנית" - האם פירוש הדבר שהשמאי ייקח בחשבון גם את מחירי שוק הדירות האזורי? היות והבניין המיועד לתמא 38/2 נמצא בצפון הישן של ת"א וידוע לכול שמחירי ההשכרה בת"א הם גבוהים ביותר, האם זה נוסח מספק או שכדאי להתעקש שיצוין בפירוש שדמי השכירות ייקבעו
לפי שווי השוק ?

שושנה שלום,
לרוב קובעים את דמי השכירות על פי דמי השכירות ששולמו לבעלים המשכיר את דירתו ב 12/24 חודשים אחרונים שלפני הפינוי או על פי קביעת שמאי- הגבוה מביניהם ( עם הגבלת ההפרש). הניסוח שהזכרת בשאלה סביר. ניתן להוסיף ולחדד שהכוונה היא לשווי דמי השכירות הריאליים (שווי שוק). בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

לאמי דירה בקומה 2 בביניין בן 3 קומות .
בביניין 2 כניסות וסה"כ 12 דיירים (6 דיירים בכל כניסה). לפני עשרות שנים בוצעה בביניין הרחבה מאחור של כ 25 מ"ר לכל דירה.
הדירה מתחת לאימי והדירה מעל לאימי לא היו מעוניינים בהרחבה ולא ביצעו את ההרחבה , אך הסכימו שאימי תרחיב. כלומר, אימי שילמה בזמנו על העמודים עד קומה 2, שילמה על תקרת ההרחבה של קומה 1 ושילמה על רצפת ההרחבה של קומה 3. 
כעת הביניין מיועד לתמ"א 38/3 (הריסה ובנייה מחדש).
האם יש כעת לאימי זכויות עודפות לעומת 9 הדירות האחרות בביניין שבהן בוצעה ההרחבה ?
9 הדירות שהרחיבו בכל שלושת הקומות שילמו כמובן פחות מאימי . האם זה לזכותה היום ?
האם הרצפה של קומה 3 והתקרה של קומה 1 נותנים למישהו זכות מסויימת ?

אורי שלום,
הנושא מורכב. נתקלנו בו פעמים רבות בפרויקטי פינוי בינוי שאנו מלווים. ככלל אכן אימך השקיעה משאבים כדי לממש בניה אולם מנגד לבעלי הדירות שלא הרחיבו נתונות זכויות בניה דומות לאלה שניצלה אימך (הגם שלא ניצלו אותן). יש לקיים דיון בעניין זה ולייצר איזונים נכונים בין כולם. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

צהרים טובים, האם מותר לחייב דייר לשפץ את התשתיות בדירתו האישית בזמן שהבניין עובר תמ"א 38? תודה מראש.

גנים שלום,
לא ניתן לחייב בעלים לבצע שיפוץ בדירה. היזם לרוב מתחייב לבצע עבודות לצורך התאמת התוספות לדירה הקיימת. לעיתים היזם מתחייב לבצע שיפוץ בתוך הדירות (הנושא תלוי בכלכליות הפרויקט). בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הי. רצו לבצע בבניין שלנו (4 קומות, מיושן) פרויקט של תמ"א 38 אבל אחרי כמה חודשים אמרו לנו שזה לא יקרה בסוף כי חלק מהדיירים התלוננו יותר מדי... יזם יכול לוותר על פרויקט בגלל כזאת סיבה?

פרחי שלום,
יש לברר מה השלב בו אתם מצויים. האם נחתם הסכם? האם אתם מצויים בשלב המומ בלבד? ככל שנחתם הסכם היזם לא יכול לסגת ממנו אלא אם קיימת עילת ביטול עקב הפרה מצד בעלי הדירות. ככל שלא נחתם הסכם ולא ניתן לדידו של מי מהצדדים להשלימו אזי רשאי מי מהצדדים להןדיע על סיום המומ. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

היזם מפנה זוג מבוגרים לדירה חלופית לצורך תמא 38/1. הובטחה דירה באותו גודל כמו הנוכחית.
מאז חתימת החוזה, נוספה עובדת זרה בשל תאונת אחד מבני הזוג.
האם ניתן לדרוש שכד שמתאים לדירה לשלושה?

שירלי שלום,
הכוונה במתן דיור חלופי הינה לאפשר דיור סביר ודומה לקיים ולכן ככל שהשתנו הנסיבות ראוי כי היזם יאות לאפשר דיור מתאים. מציע שתפנו ליזם בעניין זה. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, הבניין שלנו עבר תמ"א 38 א',חלק מהדיירים רוצים להביא מומחה לליקויי בנייה, וחלק מהדיירים אינו מעוניין בכך, האם אלה שרוצים בכך יכולים לחייב את כולם לשאת בהוצאות? תודה

תנמעת שלום,
לא ניתן לחייב את כלל בעלי הדירות לשאת בעלות המומחה (אלא אם נקבע אחרת בהסכם התמ״א). בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום. האם הקבלן שמבצע את התמ"א אמור להשיג את האישורים המקדימים לשיפוץ מהרשות המקומית או שזה משהו שהדיירים/ היזם/ מישהו אחר אמור לדאוג לו? ואם זה באחריותו, איך אפשר לוודא שהוא אכן עשה זאת?

בנג׳מין שלום,
ההתקשרות של בעלי הדירות היא מול היזם (ולא מול הקבלן המבצע) ובמסגרתה מתחייב היזם לקבל את כלל האישורים הדרושים לביצוע הפרויקט (לאחר הפעלת יועצים רבים הדרושים לשם כך). בין היתר מתחייב היזם לקבל היתר לביצוע העבודות. הסכם ההתקשרות כולל סעיף תכנון הקובע את אופן הכנת והגשת הבקשה להיתר וכן את מעורבות בעלי הדירות בתהליך. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב! ברשותי 2 דירות חדר קטנות בקומת הקרקע באותו בנין שנמצא בהליך תמ"א 38/1. בטאבו רשומות כדירות בארנונה רשומות כדירות ומושכרות אך ורק למגורים כל השנים בהנדסה רשומות כמשרד. שאלתי ; האם אני זכאי לאחוזי בניה ותוספת בניה בתמ"א יחד עם כל הדיירים בבניין ומה עלי לעשות. בברכה

רפי שלום,
לכל יחידה בבית המשותף יש חלק ברכוש המשותף כפי שטח רצפתה של היחידה לחלק לשטח סהכ היחידות בבניין. כך למעשה מתחלקות זכויות הבניה בין בעלי הדירות. בפרויקט תמ״א 38/1 אנו מאזנים בין התמורות ובין היתר מתייחסים לחלק היחסי של כל יחידה ברכוש המשותף אך יש להתייחס לפרטמטרים נוספים. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום
הבנין בעיצומו של תמ"א 38 עבר לכונס נכסים דרך ביהמ"ש.
והשאלות-
מי משלם את משכורתו של הכונס ומה גובה משכורתו?
כמה הוא גובה על פעולותיו עד שימצא קבלן חדש?

אור שלום,
מינוי כונס נכסים נעשה על ידי בית המשפט אשר מפקח ומאשר את פעולות הכונס. שכרו של הכונס נקבע אף הוא על ידי בית המשפט. כל מקרה לגופו. הכונס יגיש בקשה לאישור שכר טרחה ובית המשפט ידון בה ויקבע. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אני גר בקומה 4 מתוך 6 בבנין שעבר תמ"א 38 לפני כ-5 שנים. בחורף שעבר חדרו מי גשמים לשכן שגר בקומה מתחתי והקבלן שלח נציג שלו שביצע איטום. עכשיו בסופות גשמים חזרו המים לחדור לשכן מקומה 3 מתחתי. מה עלינו לעשות?
תודה מראש

אודי שלום,
יש לבחון את הוראות ההסכם ולבדוק האם הוחלו הוראות חוק המכר ומה היקף האחריות שהוטלה על היזם/ קבלן במסגרת ההסכם.
לאחר מכן יש לשקול את המשך הצעדים. אתה מוזמן לפנות למשרדנו לתאם פגישת יעוץ. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, יש לי שתי שאלות:
1) במידה ונחתם חוזה תמ"א, נרשמת הערת אזהרה. האם זה אומר שהיזם יכול באופן תאורטי שלא לאשר עסקאות של מכירת דירה שחתומה על החוזה?
2) במידה ויש אישור רפואי שדייר לא יכול להתגורר בבניין בזמן התמ"א, האם זה אומר שהיזם יכול להשתמש בדירה שלו לשכירות משנה או שהוא חייב לדאוג לדירה חלופית והדירה הקיימת נשארת אצל הבעלים שיכולים לעשות איתה מה שרוצים או להשאירה ריקה?
תודה

יוסי שלום,
לגבי השאלה הראשונה- ככלל בפרויקט תמ״א 38/1 לא רושמים הערות אזהרה על הדירות הקיימות אלא רק על חלקה רישומית חדשה שמקימים לטובת הפרויקט (אשר אליה מצמידים את הגג/ הקרקע וזכויות הבניה). במקרים מסויימים רושמים הערות מפורטות על הדירות עצמן אלה לא מונעות ביצוע דיספוזיציה בדירות.
לשאלה השניה- יש להעלות את הנושא במהלך המשא ומתן ולסכם באילו נסיבות משולם שכר דירה לבעלי הדירות וכן מה רשאי היזם לעשות בדירה לאחר פינויה. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
אבקש את סיועכם , בבניין שלנו מבוצע תמ"א 38 בימים אלו , חיזוק מבנה. הקבלן מציין כי לפי דרישת העירייה , חובה להקצאות מקום חנייה 1 לחניית נכה. בשלב זה לא מתגורר נכה בבניין. ומתקיימת הגרלה בין 5 חניות עיליות, שאחת מהן היא חניית הנכה. אם זאת הקבלן מחויב כלפי הדיירים הקיימים לחניות. בשלב שלאחר מכן החניות יירשמו בטאבו בהתאם לתוצאות ההגרלה שתתקיימנה. השאלה , במידה ויגיע דייר נכה לפני / אחרי רישום בטאבו. האם הוא יהיה זכאי לדרוש ולקבל את חנייה זו , או שחנייה זו שמורה בלעדית לזוכה בה שאינו נכה , אך החנייה רשומה על שמו בטאבו,
בברכה, דודי

דודי שלום,
תקנות התכנון והבניה קובעות כי בבניין חדש יש להקצות במסגרת ההיתר מספר חניות נגישות לנכים. התקנות לא מדברות על הצמדה אלא על הקצאה. הנוהג הוא במכירת דירות חדשות להצמיד את חניות הנכים לבעלי מוגבלויות. אם כל החניות הרגילות הוצמדו לרוכשים שאינם בעלי מוגבלות ואין רוכשים נוספים שהינם בעלי מוגבלות אזי ניתן למכור את החניות לרוכשים שאינם בעלי מוגבלויות. במקרה הספציפי שלכם מציע שתפנו בשאלה לנציבות שיוויון זכויות לאנשים עם מוגבלויות. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

היי אנחנו בניין ישן של 16 דיירים לאחרונה נפלו חלק מהאריחים ובעקבות כך הוחלט באיספת דיירים על הורדה שלהם , הוחלט לעשות שיפוץ חיצוני מטעם העייריה - כמה הסכמה של דיירים צריך ? במידה וזה מחייב איזה סנקציות העיריה יכולה להפעיל על דייר אשר לא מעוניין?
האם אפשר להתנגד לשיפוץ ולדרוש תמא 38 ?

לי שלום,
העיריה רשאית לדרוש מבעלי דירות לשפץ את הבנין במצבים בהם היא מוצאת (לאחר בדיקת מהנדס מטעמה) כי הבנין במצב הדורש שיפוץ. לעיתים מגדירה העיריה את הבנין כמבנה מסוכן ובמקרה זה ככל שלא יבוצע השיפוץ על ידי בעלי הדירות רשאית העיריה להגיש כתב אישום כנגד בעלי הדירות. מובן שבמסגרת פרויקט תמ״א 38 ישופץ הבנין באופן שייתר את ביצוע השיפוץ העצמי. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הועברה הודעת ביטול ליזם דרך העו"ד של דיירים שחתמו על הסכם, ללא רוב נדרש וללא חתימת היזם, והיזם אישר ביטול.
האם הביטול כולל למעשה את כל ההתחייבויות הקשורות להסכם כולל הסכם עם העו"ד ומפקח, ואם היו עוד התחייבויות שלא ידועות לנו, שכאמור לא היו על דעת הרוב מלכתחילה.

נחמן שלום,
יש לבחון את הוראות ההסכם ולוודא לאחר מכן כי הביטול נעשה כדין ובוצעו כל הפעולות הנובעות ממנו לרבות דיווח לרשות המיסים ומחיקת הערות אזהרה. אתה מוזמן לפנות למשרדנו לתיאום פגישת יעוץ. בברכה. עו״ד דן הלפרט

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר