פורום תכנון ובניה | היתרי בניה

שלום רב,
אנו גרים בבניין בקומה רביעית. בנינו חדר במרפסת בגודל של 2.5*2.5 כך שהוספנו בעצם 2 קירות והשתמשנו ב 2 קירות המרפסת. החדר רחוק כ מטר מן המעקה של המרפסת. היום בדיעבד אנו מגלים שאין היתר לדבר כזה, מה עושים ?

ליאת שלום,

הוסגיה אותה את מתארת חמורה אך בהחלט פתירה.

הרינו לרשותך טלפונית.

בהצלחה.

מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

לפי בהמ"ש (ראה מטה): משתמע שגם המושע הרשום בטאבו מזכה וגם בתמ"א 38/2 הריסה.
ועל מנת לעמוד על זכויות אלו על הדייר לבזבז כספים ליידע את היזם. בבקשה עזרה. כיצד אוכל לנהל מו"מ מוצלח עם היזם, על מנת לדרוש את המושע שלי הרשום . תודה .
ביהמ"ש המחוזי קבע, ברוב של 2 מול 1, כי במסגרת פירוק השיתוף אין מקום להתחשב בשווי ההיסטורי של הדירות שנהרסו, ואמת המידה היחידה היא חלקו היחסי של כל אחד מהבעלים ברכוש המשותף ("מדד שטח הרצפה"). הכלל הוא שבפירוק שיתוף במקרקעין משותפים, כל שותף מקבל אך ורק את חלקו היחסי במקרקעין המשותפים.
מי שקונה דירה בבית משותף, משלם הן עבור רכיב הקרקע והן עבור רכיב המבנה. הקרקע עליה נבנה בית משותף היא רכוש משותף. על כן, לכל אחד מהבעלים יש זכויות בכל ס"מ קרקע שעליה נבנה הבית המשותף, בלא קשר לשאלה באיזה כיוון נמצא כל חלק של הקרקע ומה עתיד להבנות מעליו.
בשולי הדברים אנו שוב לומדים קבע חשוב הוא התקנון של בית משותף, לא רק לענין דרכי הניהול השוטף של הרכוש המשותף אלא גם למקרה בו מבקשים לסיים את דרכי ההתנהלות כבית משותף.

שלום רב,

אתה מוזמן להעביר לי מסמכים על מנת שנלמד את הפרטים ונוכל לעמוד לרשותך.

בהצלחה.

מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,

בחצר הבית יש לנו גרם מדרגות היורד ליחידת דיור הנמצאת במרתף.

מעל המדרגות הותקן בעבר סוכך מתקפל (שאינו עמיד לרוחות).

האם כדאי להתקין גגון קבוע (למשל רעפים) יש צורך באישור בניה ?

איזה סוגי גגות אינם דורשים אישור ?

תודה רבה

שלום רב,

לא שלחת אלינו את הכתובת. אתה מוזמן לעשות זאת בפרטי או בטלפון. בהתאמה תקבל תשובה מפורטת וברורה.

בהצלחה.

מורן גור, עו"ד.

מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום אני קומת קרקע והשכן שלי קומה ראשונה בשלב הצעת מחיר עבור בניית שלד ( הרחבה ) האם אני והשכן אמורים לשלם 50/50 את כל נושא היסודות והעמודים המשותפים ? האם יש קשר לכך שמדובר בעמודים ויסודות חדשים ?תודה!

שלום רב,

השתתפות בעלויות בניה משותפות רלוונטית כאשר האלמנט הוא משותף. לדוגמה עמודים שמקים בעל קומת הקרקע שבעתיד ישמשו גם את הקומה שמעליו וכיוצ"ב.
אכן קיים קשר לכך שמדובר באלמנט חדש, שכאמור אין ספק שאלמנט זה ימש בעתיד את השכן, על אחת כמה וכמה שאת מבצעת הרחבה שגם לו תותר בהמשך.

לכל שאלה בנדון,
הריני זמין טלפונית ואף לפגישה.
בהצלחה.
עו"ד מורן גור.


מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו 5 דיירים בנינו ממדים צמודים לבניין 5 קומות גודל 10 מ"ר בנהריה האם אנחנו זכאים לאיזשהו החזר הרבה תודה על העזרה שנוכל לקבל תודה זאב

שלום רב,

תוספת ממ"דים היא נושא שכיח וחיוני מאד בימינו.

אני ממליץ לך ליצור עימי קשר טלפוני ועל פי פרטים נוספים נוכל להכווינך.

לכל שאלה בנדון,
הריני זמין טלפונית ואף לפגישה.
בהצלחה.
עו"ד מורן גור.


מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, קניתי דירה בבניין מקבלן ( טרם הסתיימה בנייתה) ובתוכנית אמורה להיות חנייה מקורה מול הבניין כך שמרפסת הדירה פונה לחנייה פתוחה. בפועל, להפתעתי, הוקם בניין מול הבניין שלי ( בצמידות יתרה) והמרפסת נושקת למרפסת הדירות שייבנו ממול.
שאלתי היא האם ניתן לעשות משהו בנדון? יש לי את תוכניות הבניין וסביבתו מהקבלן.
אודה להתייחסותכם

לירן שלום רב,

הנושא שלך הינו פרטני, אי לכך אני מזמין אותך ליצור קשר למשרדי ולאחר שתמסור לנו עוד פרטים נשמח לשרתך.

בהצלחה.


מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בתמא 38/2 הורסים בניין . ניתן להבין שההריסה היא מעין פרוק של הזכויות . ובכך "המושע" : ( הרי המושע הזה כמעט מוגדר בהתאם למיקום הדירה שעומדת להיחרב) יקנה גם זכויות באופן יחסי למחזיקים , וכך התמורה בהתאם. סוגייה זאת התעוררה עקב זה שלדירה אחת יש ברכוש משותף יתר מאשר הדירה החופפת. בגלל קווי בניין נוצרו הפרשי שטח בפנים הדירה ובהתאם גם ברכוש המשותף. ובמיוחד בהתחשב בזאת שכל מ"ר "מושע" בישן מכפיל את עצמו בחדש. האם יש הצדקה לפיצוי גם ביתרת המושע?. בברכה

שלום רב ,

סוגיה זו אותה אתה מתאר לעיל הינה שכיחה מאד ואני נתקל בשאלות אלו כמעט בכל פרויקט שמשרדי מלווה.

אכן קיים קושי מסויים הואיל וקיימים מצבים לפיהם המצב החדש משנה את היחסיות למצב הקודם.

באותה מידה אף משתנה הבעלות על החצר המשותפות כתוצאה מתוספת דירות.

ולגופו של עניין, כאשר מוסיפים שטח לדירה קיימת העולה על שטח לדירה קיימת אחרת, נכון להיום אין מקום לשלם תשלומי איזון, אולם, אין גם ליצור מצב של איפא ואיפא, ולכן במסגרת הליך של מו"מ מוצלח מול היזם אתה תיהיה זכאי לקבל את שווי התמורה בשיפוץ, רמת גימור, חניה נוספת ובלבד והאמור אכן יעלה בקנה אחד עם ההיבט הכלכלי וייתכנות הפרויקט, שכאמור דינו של פרויקט במרכז תל אביב אינו כדינו של פרויקט בקרית גת, שלעיתים כל נושא שכזה עלול להטיל דופי על הצלחתו של ההליך. לכן כל מקרה לגופו ואני אשמח לעזור במידת הצורך.

בהצלחה רבה.

מורן גור, עו"ד.

מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,

רכשתי דירה עליונה בבניין בעל שתי קומות, שתי דירות בקומה.
כיום קיים גג רעפים ללא תקרת בטון בדירתי.
אני בתהליך של הוצאת היתר להוספת עליית גג לדירתי.
בתב"ע מותר לבנות עליית גג, שטחה יחושב כמטרה עיקרית בנוסף לזכויות המוקנות לצורך המטרה העיקרית.
השכן מקומת הקרקע מביע התנגדות בטענה שעליית הגג שייכת לכלל הדיירים ועל כן מגיע לו פיצוי יחסי באחוזי הבניה.
אציין שעליית הגג לא תבנה על חשבון הגג הקיים אלא תעלה אותו למעלה והגג עצמו ישאר רכוש משותף במלואו.

תודה מראש,
גיל

שלום רב,

כאשר הגג אינו מוצמד לדירה שבקומה העליונה בבניין, ברגע שאתה בונה על גג זה, אתה מבצע הוצאת שטחים מהרכוש המשותף ומניידו כלפי מעלה, קרי, על הגג של החדר יציאה לגג.

מהלך שכזה נדרש להסכמת 75% מבעלי הזכויות בעלי מינימום 66% מהרכוש המשותף. כאשר מדובר בתוספת ממ"ד אזי שניתן להסתפק בהסכמת 60% מבעלי הזכויות.

לכאורה, בהליך התכנוני, אין צורך בהצגת תימוכין קנייניים, אבל שים לב, שככל ותתקדם ללא חתימת בעלי הזכויות אזי שאלו האחרונים יוכלו בנקל לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולהוציא כנגדך צו מניעה בהיעדר התימוכין הקנייניים.

אי לכך אני תמיד ממליץ לפנות ליתרת הדיירים בבניין ולהגיע איתם להבנות. במידת הצורך אתה תוכל לשפץ את הלובי, לבצע עבודות שישביחו הבניין ומנגד הדיירים יתירו את הבניה.

בכל אופן על פי הפסיקה הרווחת כיום - יש צורך בהסכמה פוזיטיבית לבניה על הגג.


לכל שאלה בנדון,
הריני זמין טלפונית ואף לפגישה.
בהצלחה.
עו"ד מורן גור.


מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום וברכה,
אני גרה בקומה אחרונה בבנין ומעוניינת בהוספת חדרים על הגג המשותף לכל הבנין.
מה ההליך? מה אחוז הדיירים שצריך להסכים לי לבנות על הגג המשותף?

שלום רב תהילה,

להלן תשובתי מיום- 13/12/2016 בשעה 10:06

"כאשר הגג אינו מוצמד לדירה שבקומה העליונה בבניין, ברגע שאתה בונה על גג זה, אתה מבצע הוצאת שטחים מהרכוש המשותף ומניידו כלפי מעלה, קרי, על הגג של החדר יציאה לגג.

מהלך שכזה נדרש להסכמת 75% מבעלי הזכויות בעלי מינימום 66% מהרכוש המשותף. כאשר מדובר בתוספת ממ"ד אזי שניתן להסתפק בהסכמת 60% מבעלי הזכויות.

לכאורה, בהליך התכנוני, אין צורך בהצגת תימוכין קנייניים, אבל שים לב, שככל ותתקדם ללא חתימת בעלי הזכויות אזי שאלו האחרונים יוכלו בנקל לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולהוציא כנגדך צו מניעה בהיעדר התימוכין הקנייניים.

אי לכך אני תמיד ממליץ לפנות ליתרת הדיירים בבניין ולהגיע איתם להבנות. במידת הצורך אתה תוכל לשפץ את הלובי, לבצע עבודות שישביחו הבניין ומנגד הדיירים יתירו את הבניה.

בכל אופן על פי הפסיקה הרווחת כיום - יש צורך בהסכמה פוזיטיבית לבניה על הגג."

תשובה זו רלוונטית גם לגבייך.

בהצלחה.:)

כל שאלה בנדון,
הריני זמין טלפונית ואף לפגישה.
בהצלחה.
עו"ד מורן גור.



מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום. אני גר בדירת גן בבנין בן 4 קומית. דירתי כוללת מרתף. פתחתי דלת כניסה לדירה,מתוך החניה,דרך המרתף.השכן שמעלי הלשין לעירייה ששיגרה פיקוח עירוני.
בהתחלה אנשי הפיקוח טענו שלא תהיה בעיה לאשר את דלת כניסת המרתף.כי יש הקלות. התחלתי תהליך אישור עם אדריכל. קיבלתי דחיה מהעירייה בטענה שהרשות לא מאשרת פתיחת דלתות כניסה למרתפים בבניני מגורים. האם יש חוק שמאשר פתיחת דלתות כאלה או לא?
אודה על תשובה...

שמוליק שלום רב,

התשובה מצויה בתכנית המתאר המקומית הרלוונטית לעיר בה אתה מתגורר.

אין חוק ספציפי וכל מקרה לפי התכנית המוניצפאלית החולשת עליו.

בהצלחה



מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם ניתן לחייב את בזק לשלם שכירות על מיקום העמוד בחצר ועל הכבלים שעוברים בשטח שלי. יוצא שהיא משתמשת בשטח שלי ללא עלות ומחייבת אותי על התשתית.
תודה

שלום מתי.

כל מקרה לגופו, יכול להיות שיש לך או לבעלים הקודם חוזה שימוש ו/או התחייבות של בזק עוד מהתקופה שהשימוש היה לאומי.

בכל אופן אני לרשותך לאחר שתאגור פרטים וממצאים נוספים.

בהצלחה.



מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום לעו"ד גור
שאלתי הינה באם ניתן לדרוש פיצוי מרוב דיירי הבניין שמבקשים להוסיף מרפסות, בשל הצללה של הדירה מעמודים תומכים של המרפסות וחיים באתר בנייה למשך תקופה של מספר חודשים וכן ירידה בערך הדירה בשל מסגרת המרפסת שתיבנה בקידמת הדירה.
תודה

מנהל הפורום: עו"ד מורן גור  053-7101892

שלום רב,

בהמשך לשאלתך, כל מקה נדרש לגופו.

יש לבחון האם מתקיימת פגיעה מהותית על פי מבחני הפסיקה או לאו.

בכל אופן, אני ממליץ לך ליצור קשר טלפוני ונבחן המצב לגופו.

בהצלחה.



מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם יכולה העירייה לחייב אותי להשתמש בחניה הפרטית שלי המקורה כחניה
או שניתן לאחסן שם דברים (למשל אם יש לי רכב אחד או אין לי רכב)?

שלום רב,

חניה פרטית כלשונה כן היא - חניה.

כלומר על פי הייעוד התבעי מותר לייעד שטח זה למקום חניה.

ככל שאתה משתמש בשטח זה לשימוש אחר, לדוגמה מגורים, סגירתו למחסן, ו/או כל שימוש אחר, הרי שהפיקוח העירוני רשאי ואף מחויב לאכוף ולפנות אליך להחזיר המצב לקדמותו.

ושוב, כל מקרה לגופו, ולכן אני ממליץ לך לפנות אלינו בפרטי ונוכל להכווינך באופן מיטבי.

בהצלחה.


מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם חייבים לפנות לכל בעלי הדירות ולקבל את חתימתם על הסכמה או התנגדותם להרחבת המרפסות או מספיק לתלות את השאלה במקומות ציבוריים בבניין?

בניית מרפסת לבניין קיים כבר הוגדרה על ידי הפסיקה כהרחבה הנדרשת לרוב.

הצורך ברוב מתחלק כדלקמן:

אם מדובר על תוספת מכוח תכנית בת תוקף - 75%.

אם מדובר על תוספת מכוח חוק ולא תכנית בת תוקף - 100%.

בענייננו אני מניח שקיימת תכנית בת תוקף ולכן אתה נדרש להסכמה פוזיטיבית של 75%.

במידה והדירות לא בנות גודל אחיד אז יהיה צורך גם ב75% ששטח הבעלות ברכוש המשותף יעלה על 2/3.

הריני לשירותך להכוונה נאותה.

בהצלחה

מורן גור, עו"ד.

מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
יש לי פרגולה מקורה עם גג רעפים ורצפת דק. אני רוצה לסגור את הפרגולה ולהוסיף קירוי כדי להגדיל את הסלון.
האם צריך לכך היתר בניה?, בזמנו כאשר קיבלנו היתר בניה הוא כלל את הפרגולה בתוכו.
תודה לי

שלום רב,

כאשר אתה סוגר פרגולה אתה בעצם משנה את מאזן שהטחים שקבוע בתב"ע.

כלומר אם לצורך העניין נוצלו מלוא זכויות הבניה ולפתע סגרת פרגולה לטובת חדר מגורים ו/או שימוש עיקרי, הרי שבכך ביצעת עבירה על דיני התכנון והבניה, משום שמדובר על עבודה הדרושה היתר.

ככל ולא ניצלת את מלוא זכויות הבניה ואתה לא חורג מקווי הבניין המותרים בתב"ע אזי שיש מצבים שניתן להכשיר את העבודה הזאת.

אך אתה מתבקש להתקשר אלינו ואנו נשמח לעזור לך פרטנית.

בהצלחה.

מורן גור, עו"ד.

מנהל הפורום: אמיר לנטון ושות` - משרד עורכי דין  053-7101892

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר