שלום רב,

1. מס הרכישה החל בעסקה לרכישת חנות עומד על שיעור של 6% ממחיר הנכס. שיעור מס הרכישה שיחול בעסקה בה יוגדר כי מדובר בדירת מגורים תלוי בשאלה האם יש בבעלות הרוכש דירת מגורים נוספת או לאו. בהתאם לתשובה לשאלה זו ניתן יהיה לברר באם המס שיחול נמוך או גבוה מרכישת אותו נכס כחנות.
2. מס הרכישה נקבע לעניין זה לפי מבחן סובייקטיבי - מה הייעוד לשמו נרכש הנכס. אם הרוכש יצהיר כי הוא רוכש את הנכס לשימוש למגורים, ישולם מס בהתאם למדרגות המס הרלוונטיות להרכב הנכסים של הרוכש, ואם לצרכים עסקיים, אזי יחול שיעור מס רכישה של 6%.

מומלץ עבור רוכש פוטנציאלי של נכס כאמור לבדוק לעומק את ייעוד הנכס לפי היתר הבנייה או תכנית בניין העיר הרלוונטית, על מנת להימנע מסיכון לתביעה בגין שימוש חורג בעתיד. סגור

שלום רב,

אין לי הנתונים הנדרשים לצורך מתן מענה מלא לשאלתך.

באופן עקרוני, המס שיחול בעת מכירת נכס מסחרי הוא מס שבח. שיעור המס שיחול תלוי, בין היתר, במועד רכישת הנכס.

ייתכן שניתן יהיה לקזז החבות במס השבח או חלקה, בהתאם לרמת ההכנסה של המוכר. סגור

שלום רב,

מענה מלא לשאלתך תלוי, בין היתר, גם בשאלה האם כבר יש בבעלותכם כיום דירת מגורים או חלק העולה על 1/3 מדירה כאמור.
מס הרכישה שיחול על עסקת רכישת דירת מגורים נוספת הוא בשיעור של 8% ממחיר הדירה.
אין פרק זמן מינימלי הנדרש לפי חוק בין רכישת ומכירת דירה, אך ככל ואין לכם דירת מגורים בבעלותכם כיום, הרי שתהיה לכם האפשרות למכור, בהרכב עסקאות מסוים, אחת הדירות בפטור ממס שבח כדירת מגורים יחידה, כאשר אחד התנאים לכך הינו, כי תהיו בעלי הזכויות בדירה לפחות 18 חודשים טרם מכירתה.

באופן פשטני, מס השבח שיחול בעת מכירת כל אחת מהדירות יעמוד על שיעור של 25% מהשבח המיוחס לדירה, דהיינו הפער בין מחיר רכישתה למחיר המכירה. ניתן לנכות מהסכום החייב במס הוצאות מסוימות שהוצאתם לצורך השבחתה, רכישתה ומכירתה (קיימת רשימת ניכויים מותרים).

יש לשים לב, שביצוע של מהלך כאמור מספר פעמים, בין במקביל ובין באופן עוקב תוך פרק זמן קצר יחסית, עשוי להביא את רשויות המס להתייחס אל כך כאל עסק, והחבות במס תהא בהתאם.

סגור

שלום רב אורן,

אדם פרטי הרוכש נכס מסחרי אינו חייב בתשלום מע"מ בגין הרכישה (אם המוכר הוא עוסק והמכירה היא במהלך עיסוקו, אזי הוא יחויב בתשלום המס).
במידה ואתה עוסק מורשה, אזי הרכישה תחויב במע"מ, וניתן יהיה לנכות את ההוצאה כמס תשומות, כך שהתוצאה הסופית היא איון המס.
הכנסות משכירות הן הכנסות פסיביות. בהשכרת נכס מסחרי יהיה שיעור מס ההכנסה שיחול בהתאם לשיעור המס השולי שלך.
ע"פ רוב השכרת נכס לצרכי מסחר תחויב במע"מ, אך התשובה לשאלה האם ההשכרה תחויב במע"מ, ועל מי יחול החיוב, תלויה במספר גורמים ואיני יכול לענות לך מבלי לקבל נתונים פרטניים.
על הרכישה של הנכס המסחרי יחול מס רכישה בשיעור של 6%.

בכל מקרה, בנוגע לתכנוני מס ההכנסה ומע"מ במקרה הפרטני שלך, מומלץ להתייעץ מראש עם רו"ח. סגור

שלום רב אילן,

הכל תלוי בניסוח המדויק של תנאי זכות הקדימה בחוזה, תוך בחינתו לאור מכלול הוראות ההסכם

זכות קדימה, בניסוח סביר והוגן, לטעמי, צריכה להיות מנוסחת כך שלשוכר תהא זכות קדימה ביחס למחיר זהה, דהיינו, הוא רשאי להשוות את ההצעה הגבוהה ביותר לרכישה שנתקבלה מגורם אחר (ובלבד שאינה הצעת סרק שנועדה להעלות את המחיר).

אם התנאי נוסח באופן שונה, כך שיש לאותו שוכר זכות קדימה לרכישה בכל מחיר שהוא או במחיר שנקבע מראש בחוזה השכירות, אז התקשרות עם רוכש אחר מבלי להעניק לבעל זכות הקדימה את האפשרות לרכוש, עשויה להעמיד אותך בסיכון של הפרת חוזה ועל כן יש לבדוק לעומק את החוזה ולבחון את מכלול הוראותיו בכדי לפתור את הסוגיה. מחיר שוק הוא עניין נזיל יחסית, וניתן, במקרים מסוימים, להצביע על כך שמחיר מוצע עבור נכס מהווה אינדיקציה למחיר השוק הראוי שלו.

אין באפשרותי לתת לך תשובה פרטנית מבוססת ביחס למקרה שלך, מבלי לעיין בחוזה השכירות. סגור

שלום רב,

באופן בסיסי, יש לחשב את התשואה השנתית ע"י הכפלת ההכנסה החודשית ב- 12 חודשים, תוך שקלול שיעור התפוסה הממוצע (דהיינו תקופות בהן הנכס עשוי לעמוד ללא שוכר), פחות העלויות השוטפות (תיקונים, תשלומים המוטלים על בעל נכס, ביטוח מבנה, עלויות מימון וכו') ולחלק סכום זה בעלות רכישת הנכס, לרבות עלויות עסקת הרכישה (מחיר, מיסוי ברכישה, עלויות תיווך, שכ"ט עו"ד, עלויות שיפוץ והתאמת נכס, וכיו"ב).

כמובן שעלויות שהוטלו לפי החוזה על השוכר (למשל מסים עירוניים, דמי ניהול וכו') אינן צריכות להיכנס לתחשיב הרווח ביחס לתקופה המושכרת, אך הן ישפיעו בהכרח על הרווח בתקופות ללא תפוסה.
סגור

שלום אנה,

פורום זה נועד למתן מענה כללי/עקרוני ביחס לסוגיות משפטיות בתחום הנדל"ן המסחרי, ואילו השאלה שהעלית היא פרטנית ומחייבת קבלת ייעוץ משפטי בהתאם, לאחר בירור נתונים נוספים ביחס לנכסים וביחס למבנה תיק הנכסים שבבעלות משפחותיכם.
ייעוץ כאמור יכלול חישוב והצגת תכנוני מס לגיטיימים אפשריים בפניך, תוך הצגת כלל העלויות, הסיכונים וההשלכות המשפטיות-כלכליות של מבני המס הלגיטימיים החלופיים המתאימים לכם.

אין באפשרותי ליתן לך ייעוץ מפורט כאמור במסגרת הפורום, אך את מוזמנת לפנות אל משרדי על לקבל ייעוץ פרטני בסוגיה. סגור

השאלה היא שמאית בעיקרה ודרושים נתונים רבים נוספים על הנכסים הספציפיים העומדים על הפרק בשתי הערים עליהן כתבת.
ככלל, אין עדיפות חד-משמעית אבסולוטית לתל אביב מול רמת גן מבחינת התשואה על הנכסים המסחריים.
בהחלט ייתכנו אזורים ונכסים מסחריים בתל אביב שהתשואה להשקעה עליהם תהא נמוכה מהתשואה לנכסים דומים יחסית (מבחינת גודל, מצב, אפשרויות שימוש וכו') באזורים עדיפים למסחר ברמת גן.
כמו שציינתי לעיל, יש מכלול של נתונים שעלייך לברר ולשקלל כדי להגיע לחישוב התשואה - נתוני הנכס עצמו, האזור בו הוא מצוי, רמת הסיכון שאת מוכנה לקחת על עצמך עבור תשואה גבוהה יותר, הכוח הכלכלי של הצדדים לעסקה ועוד. סגור

על מנת להפוך נכס מסחרי (המוגדר כנכס לשימוש מסחרי ע"פ תכנית בניין עיר או ע"פ היתר הבניה), לדירת מגורים יש צורך בשינוי ייעוד או בקבלת היתר לשימוש חורג מהוועדה המקומית לתכנון ובניה.
לתשומת לבך, היתר לשימוש חורג עשוי להינתן לתקופת זמן מוגבלת בלבד, במידה וכלל ניתן לאשרו לפי דין.
מומלץ לבדוק עם אנשי מקצוע האם קיימת אפשרות לפי התכניות הרלוונטיות לקבל אישור לדירה בגודל האמור ואילו דרישות נוספות עשויות לחול, בטרם הגשת בקשה לוועדה, וזאת על מנת להעריך את הסיכויים אל מול העלות הכספית.

השינויים הפיזיים בנכס המתוארים בשאלתך, לכשעצמם, אינם רלוונטיים לנושא חוקיות השימוש בשינוי מהייעוד שנקבע, אך עשויים לשמש כראיה נגדך לביסוס תביעה בעניין השימוש החורג. סגור

סוג השימוש המותר בנכס נקבע לפי תכנית בניין עיר הרלוונטית למיקום הנכס או ע"פ היתר הבנייה של הנכס עצמו.
כל שימוש למטרה שונה מהשימוש שהוגדר כאמור, מהווה שימוש חורג.
הסמכות לאשר היתר לשימוש חורג, אם וכאשר ניתן ע"פ דין לאשרו, נתונה לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
לעניין סמכות הוועדה בעניינים כאמור יש הבדלים מהותיים באם מדובר בשימוש בחריגה מהיתר או בחריגה מתב"ע ואם השימוש מהווה סטייה ניכרת מהתכנית החלה במקום או מהשימוש המותר (למשל שימוש המשנה את האופי של הסביבה הקרובה, כגון מגורים באזור תעשייה כבדה).

מומלץ להיוועץ בעו"ד/אדריכל/מהנדס העוסק בתחום על מנת לבצע בדיקות מקדמיות בטרם קבלת ההחלטה באם כדאי כלכלית להתחיל בתהליך של בקשת שימוש חורג (הערכת סיכויים אל מול עלויות).
אך בכל מקרה, עליך להסתייע באיש מקצוע מתאים (אדריכל/מהנדס/הנדסאי) שיערוך עבורך את הבקשה לשימוש חורג סגור

שלום רב,

חלוקת התשלומים היא עניין חוזי בין מוכר ספציפי לרוכש ספציפי, ואין אופן חלוקה הנחשב "סטנדרטי". הדבר תלוי במספר גורמים לרבות האיתנות הפיננסית של המוכר, צרכיו הכלכליים/מימוניים בקשר לפרויקט וכוח המיקוח של הרוכש.

חשוב לדאוג לכך שכל סכום שמשולם יהיה מובטח בביטחונות ראויים (כגון הערת אזהרה או ערבות בנקאית וכיו"ב) וכי תשלום אחרון על חשבון הרכישה ישולם כנגד מסירת הנכס המסחרי המושלם לידייך.

בכל מקרה, מומלץ שרכישה כאמור תבוצע עם ליווי מקצועי מטעם הרוכש, כדי להבטיח את ההשקעה הכלכלית ולעמוד על כל היבטיה: המשפטיים, התכנוניים והמיסויים.

סגור

שלום רב,

העניין בהחלט תלוי בנוסח הסכם השכירות ולא ניתן לתת תשובה פרטנית ללא קריאתו וניתוחו המשפטי של החוזה. ככל ותרצה להפנות אליי החוזה לבדיקת האפשרויות המשפטיות העומדות בפני אביך, אשמח לסייע.

בעידן המידע החופשי ברשת בו אנו נמצאים, נדמה לנו לעתים שניתן לוותר על "העין המקצועית" ולחסוך כסף בעסקאות פשוטות כביכול, אך הדבר טומן בחובו סיכונים לא מבוטלים, כפי שקרה במקרה של אביך.
בשכירות של עסק מסחרי, הכוללת בין השאר שימוש במכונות ומכשירים יקרי ערך של המשכיר, רצוי כי ההסכם ינוסח ע"י בעל ניסיון משפטי עשיר בהסכמים מסוג זה ובטיפול בסיבוכים והסיכונים העלולים לנבוע מכך.

נוסח "סטנדרטי" שניתן להורידו באופן חינמי אינו יכול לענות על כל השאלות, הבעיות והסיכונים שעשויים להתעורר בחיי היום יום של השכרת נכס מסחרי, אין לך כל דרך לשפוט את איכותו המשפטית של החוזה והתאמתו האמיתית לצרכיך, ועל כן מומלץ בחום להיוועץ עם בעל מקצוע מיומן לפני שמעניקים לאדם זר את הזכות לקבל לשימושו נכס כה יקר של המשכיר. סגור

אבי שלום רב,

ביום 1.8.2013 נכנס לתוקף שינוי מהותי לחוק מיסוי מקרקעין ביחס להעברה ללא תמורה בין קרובים.
טרם השינוי, ניתן היה לבצע העברה ללא תמורה בין אחים בפטור מס שבח. החל מהמועד הנ"ל, אח/ות אינם נחשבים "קרוב" לעניין פטור זה ממס שבח, ולכן העברה כאמור תחוייב במס שבח, וזאת אלא אם הנכס התקבל בירושה או או בהעברה ללא תמורה מהוריהם.

ביחס לפטור ממס השבח בעניין זה אין הבדל בין נכס למגורים או נכס מסחרי. סגור

שווי נכס לשכירות הוא נושא שמאי ולא משפטי.
יחד עם זאת, הערך השמאי מהווה קנה מידה בלבד, כאשר בסופם של דברים, הצדדים לחוזה שכירות עשויים להסכים על דמי שכירות שונים מהותית (גבוהים/נמוכים) מהערכת השמאי, לפי הביקוש באזור, מצב הנכס, ציוד שנמסר לשימוש השוכר (ככל ונמסר) וצרכיהם הכלכליים של הצדדים.
לצורך קבלת אינדיקציה ראשונית מומלץ לבדוק גם גובה דמי שכירות מבוקשים של נכסים דומים באזור.

חשוב לזכור כי להשכרת נכס מסחרי ישנן השלכות משפטיות וחשבונאיות שונות, בהתאם לנכס, מצבו המשפטי והפיזי, זהות המשכיר וזהות השוכר ועל כן, טרם סיכום מול שוכר פוטנציאלי רצוי להיוועץ לעומקו של עניין עם עו"ד ורו"ח, על מנת שלא להיות "מופתע" מעלויות נלוות שלא נלקחו בחשבון עת סיכמו הצדדים על מחיר.

במקרה של שהות ארוכה בחו"ל יהיה צורך גם באיש קשר בארץ שיהא אחראי לטיפולים השוטפים הכרוכים בשכירות.

אתה מוזמן לפנות למשרדי לקבלת ייעוץ פרטני. סגור

באופן עקרוני, ככל וע"פ התב"ע הרלוונטית לנכס יאו היתר הבנייה שניתן לו יעודו הוא למגורים בלבד, הרי שלא ניתן לעשות בנכס שימוש כמרפאה ללא קבלת היתר לשימוש חורג, וזאת אף אם השימוש כמרפאה הוא רק בחלק מן הנכס וחלקו האחר ישמש למגורים.
שימוש ללא היתר כאמור עלול להביא להגשת כתב אישום.

בנוסף, גם אם התב"ע או ההיתר מאפשרים שימוש כאמור, יש לבדוק אל מול הרשות המקומית הדרישות הרלוונטיות לשם קבלת רישיון עסק, ככל ויש צורך ברישיון כאמור ביחס לסוג המרפאה שהנך מעוניין להקים.

ניתן לפנות למשרדי לשם בירור מעמיק יותר ביחס לנכס הספציפי. סגור