בהנחה שהעסקה הוצהרה במס שבח, יש לבדוק האם קיים יפוי כח בלתי חוזר מצד המוכר להעברת הזכויות.
במידה וקיים- ניתן לחתום בשם המוכר על כל המסמכים ולהשלים את ההעברה.
בהעדר יפוי כח- ניתן לנסות לאתר את המוכר, ולהחתים אותו על יפוי כח .
בהעדר אפשרות כזו- יש לפנות בבקשה לסעד הצהרתי בבית המשפט. סגור

לגבי חשש מדרישה לתשלום דמי תיווך - מי שזכאי לדי מי תיווך לפי חוק, הינו רק מתווך רשום, שהחתים את הלקוח על טופס הזמנת שירותי תיווך, ובו כל הפרטים המנויים בחוק. בנסיבות אלה, אותו בחור מסתורי, לא זכאי לדמי תיווך, ויהיה מי שיהיה.
לגבי המו"מ - רצוי מאוד לשכור את שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום, לצורך המשך ניהול המ"מ עם הרוכש הפוטנציאלי, כך תוכלי לברר מהר מאוד , האם כוונותיו רציניות . סגור

ההמלצה שלי היא להתקשר עם עו"ד, לצורך ייצוגך ברכישת דירה ( גילוי נאות - אני מתפרנס מייצוג מוכרים ורוכשים , ואם הייתי סבור שהשירות שלי לא חשוב או לא מועיל, הייתי כנראה מוצא מקצוע אחר...)
אני מסכים שלאור ריבוי עורכי הדין, יש כאלה שנכסים לתחום ללא ידע מספיק , במיוחד לאור הניסיון והידע הרב, שנדרשים בעסקאות מקרקעין,
לעניין זהות המייצג- לאור האינטרסים , שעלולים להיות מנוגדים, של שני הצדדים בעסקה , אני ממליץ בחום, שכל צד ייוצג ע"י עו"ד אחר.
גם אני מהסס מאוד לייצג את שני הצדדים בעסקה ,ורק בעסקאות בהן אני מכיר , באופן אישי, את המוכר ואת הנכס, וכן אני מתרשם מהקונה , באופן אישי, אני מסכים לייצג את שני הצדדים.
בכל מקרה- אם אתה לא סומך על עורך הדין שלך שייצג אותך, והיה מחויב לך בלבד, איך תסמוך על עו"ד שמחויב ,באופן זהה, לצד השני?
לגבי סעיף הפטור שעוה"ד הכניס לחוזה- לא ידוע לי מהו הנכס נשוא העסקה, אך יש נכסים בהם אני ממליץ ללקוח לקחת שמאי או מהנדס לבדיקת הנכס- עם כל הכבוד לעורכי הדין, עורך הדין הוא לא "יודע כל", ולעיתים נדרשים אנשי מקצוע נוספים, כדי לבדוק נושאים תכנוניים או הנדסיים.
לסיכום- ייצוג עצמי במכר דירה אינו מומלץ, נושא המקרקעין הינו נושא מורכב, שדורש מומחיות ,וגם לא כל מי שהוסמך כעו"ד , מוכשר בהכרח לייצג בעסקאות מקרקעין.
אני משוכנע כי אם תבחר בעו"ד בעל ניסיון , לצורך ייצוגך בעסקה הנוכחית , תוכל לחוות "חוויה מתקנת", לעומת הניסיון הלא מוצלח אותו חווית בעבר. סגור

יש לבדוק את ההיתר ואת החוזה .
השאלה אם היה היתר ב 1.5.22 היא שאלה עובדתית - אם היה היתר, אז כנראה זה המועד הקובע.
במקרה שלא היה היתר, והקבלן הטעה אותך, אז נכנסים לתחום של דיני הנזיקין, כלומר האם היתה רשלנות בהודעתו, האם אכן נגרם נזק, מהו הנזק, וכד' סגור

הכל תלוי בהסכם עם הגוף המממן,
בדרך כלל, במקרה של חדלות פרעון, הגוף המממן יממש את כל הנכס, ואם יישאר עודף , לאחר המימוש, הוא אמור להתחלק בין חברי הקבוצה. צריך לדאוג לכך שלפחות במסגרת חלוקה זו, יזכו ראשית אותם בעלים שלא היה להם חוב כלפי הגוף המממן.
כאמור, בכל מקרה ספציפי, הדברים נקבעים לפי ההסכם עם הגוף המממן. סגור

בשום פנים ואופן לא !
אסור לחתום על חוזה אם אינך יודע בוודאות שתוכל לממן את הרכישה.
כמו כן, אסור לתת למוכרים כל סכום, ובוודאי לא 500,000 ש"ח, לפני שנחתם חוזה וקיבלת לטובתך הערת אזהרה + כל הבטחונות האחרים שיש לקבל.
לשכנע אותך לחתום על חוזה שאתה לא בטוח שתוכל לעמוד בו , ולאחר מכן לחייב אותך בתשלום 200,000 ש"ח פיצוי מוסכם, כיוון שלא עמדת בו, זו עצה גרועה מאוד!
גם לשלם למוכרים 500,000 ש"ח כ "מקדמה" לפני שנחתם חוזה , וקיבלת בטוחות מספיקות לכספך, הינו מעשה פזיז ומסוכן מאוד! סגור

יש לבדוק באופן מדוקדק , את זכויות המוכר בגג.
מכיוון שאתם נכנסים " בנעלי המוכר" אזי רק לאחר בדיקה כזו , ניתן יהיה לקבוע מהן זכויותיכם בגג, וכיצד הדבר ישפיע על זכויותיכם במקרה של פינוי - בינוי. סגור

החוק מאפשר לכל יורש שמעוניין למכור את הדירה, לכפות על האחרים למכור אותה.
במידה ולא מגיעים להסכמות, ניתן לפנות לבית המשפט , שכופה את המכירה.
יש סכנה שבדרך זו התמורה שתתקבל תהיה נמוכה ממחיר הדירה הריאלי ( כיוון שזו מכירה במכרז) ולכן כדאי לנסות , ככל האפשר , להגיע להסכמות לגבי המכירה. סגור

נכון שלקבלן יש בד"כ זכות לאחר בחודשיים ללא פיצוי, אבל אם אחר מעל חודשיים הוא חייב בפיצוי רטרואקטיבי , מהמועד המקורי שהיה מיועד למסירה ועד למסירה בפועל. סגור

לשאלתך ולשאלת רבים- סעיף 11(ד) לחוק המכר , קובע כי לגבי חוזים שנחתמו לפני תחולתו של התיקון לחוק , יחול הדין הקודם.
כלומר- החוק יחול רק על חוזים שיחתמו החל מיום 7.7.22 . סגור

יש לבדוק את הוראות החוזה בשתי נקודות :
האחת- האם קיימת לקונה זכות להקדים תשלומים- כלומר האם ההקדמה נעשתה בהתאם להוראות החוזה.

השנייה- אופן חישוב הפרשי ההצמדה למדד - האם החוזה קובע כי החישוב יבוצע עת התשלום בפועל או עד המועד הנקוב בחוזה.
אציין כי נכון שבמידה והחוזה קובע נוסחת חישוב שאינה סביר, יש מקום לטעון כי מדובר בתנאי מקפח, אך נושא זה קשור יותר לדיני הגנת הצרכן, ופחות לדיני המקרקעין. סגור

תשלם שכר טרחת עו"ד הינו בהתאם להסכם בין הלקוח לעוה"ד
המקובל הוא לדרוש את מלא התשלום עם חתימת החוזה.
מבחינה חוקית - אין בעיה לדרוש את פיצול התשלום כפי שדרש עוה"ד.
אתם רשאים כמובן לנהל מו"מ על ההסכם, או למצוא עו"ד אחר, ולסכם איתו את נושא שכר הטרחה בתנאים המתאימים לכם. סגור

תודה על המענה המהיר,
לא היה הסכם מראש, העו"ד טוען כי הוא עבד ומגיע לו על העבודה עד עכשיו שעשה. אני חשבתי שמשלמים לעו"ד ברגע של חתימת החוזה. מה יקרה אם אשלם לו את 50% כפי שהוא דורש ולאחר מכן החוזה יבטל מסיבה כלשהי? סגור

תלוי כמובן כיצד ינוסח חוזה המכר.
הנוסח המקובל הוא שהקונה מצהיר שבדק את הממכר ומצא אותו מתאים לשביעות רצונו, ואילו המוכר מצהיר כי אין בממכר, נזילות מים ופגמים נסתרים.
לכן- אם הליקויים הם ליקויים נראים לעין, אין צורך לפרט אותם בחוזה או לגלות אותם לקונה- הקונה אמור לראות אותם בעצמו.
אם מדובר בפגם נסתר- כלומר פגם שלא ניתן לגלותו בביקור רגיל של אדם סביר בדירה, יש לגלות אותו לקונה.
דוגמא קלאסית לפגם נסתר היא רטיבות שמופיעה בנכס בחורף, וכאשר מגיע הקיץ, המוכר ממהר לסייד את הדירה, ומוכר אותה לקונה, ללא שיגלה על הרטיבות האמורה.
הקונה מציידו רואה דירה מסוידת ויפה, ולא יודע, וגם לא יכול לדעת על הליקוי .
במקרה כזה- יש לקונה זכות תביעה כנגד המוכר.
סגור

יש לבדוק את הטופס עליו אתה מתבקש לחתום.

אם מדובר בטופס ויתור, ולא מוזכרת בו ערבות, אז אינך מתחייב ביותר מהאמור בטופס- כלומר אתה רק מוותר על זכויות בדירה.
מצד שני- אם בטופס אתה נדרש לערוב להחזר ההלוואה- אז בהחלט אתה נושא באחריות .
הייתי מציע לפנות לעו"ד עם הטופס עליו אתה נדרש לחתום, לקבלת הסבר. סגור

אם אין הסכם שכ"ט שקובע מה יהיה שכ"ט עו"ד במידה והעסקה " תתפוצץ" , אז מגיע לעוה"ד "שכר טרחה ראוי" .
מקובל שכ"ט ראוי אינו שכר הטרחה המלא, שכן לא כל העבודה נעשתה- לא נחתמה העסקה, לא דווח דבר לרשויות המס, לא נלקחה משכנתא , לא בוצע רישום הדירה על שמכם.
יש עו"ד שאינם גובים שכ"ט על עסקה שלא יצאה לפועל, ויש שגובים שכ"ט חלקי ( כ 50%) . לכאורה שכ"ט מלא אינו מוצדק.
לגבי תביעה נגד המוכר שחזר בו- זו תביעה לא פשוטה, ותלויה מאוד בהתנהגות המוכרים, מה גרם להם לחזור בהם, מה היה השלב בו חזרו בהם וכד'
לגבי שכר הטרחה- הוא תלוי מאוד בנסיבות ובהליכים המשפטיים שהיה צורך לנקוט בהם. סגור

עורך הדין ביקש שאשלח לו הודעת ווטסאפ עם המחיר שסוכם לנכס, תאריך מסירה, מוכר וכתובת וכן משפט שאומר "מאשר שכר טרחה של 0.5 אחוז מהתמורה בעסקה."
להבנתי אם לא הועברה שום תמורה, גם אני לא הייתי אמור לשלם לו כלום. לא כך? סגור