שלום, מתי מוגשים דוחות המס האישיים לרשות המיסים בעסקת תמ"א 2? האם לאחר קבלת היתר הבניה? אני מתגוררת בחו״ל ועומדת לחתום בחודשים הקרובים על ההסכם. אך בזמן ההמתנה להיתר יתכן ואחזור לארץ. מה המועד שבו יקבע האם אני מגישה כתושבת חוץ או כתושבת ישראל? האם במועד חתימה על החוזה או במועד הגשת הדוח וגם החישוב האישי של המס בעסקה על ידי היזם? תודה רבה

נכון להיום אין פטורים ממס בתמ"א 38 . תוקף הפטורים פג ולא הוארך.
אז השאלה לא רלבנטית.
אנו מעריכים שהמועד יוארך אבל בהחלט שאם יוארך (עד 10/2023) ייתכן ויהיו לכך תנאים/הגבלות/ תיקונים. מכל מקום הצעתי אלייך לדרוש מהיזם כי כל חבות מס בנושא תהיה על היזם וכל הנחיה לגבי איך להגיש ומה להגיש ומתי להיג שתהיה עפ"י מומחה המס של הפרוייקט מטעם היזם.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אני יזם שמבקש להרוס בניין ולבנות מחדש במסגרת תמ"א 38, מבירור ראשוני במוסדות התכנון, נמסר לי כי אין באפשרותי להרוס ולבנות מחדש מאחר שהמבנה אינו זקוק לחיזוק ובנוסף מוגדר "מבנה נמוך". יש לי חוות דעת הנדסית שקובעת כי הבניין זקוק לחיזוק. מהן האפשרויות העומדות בפני?

שאלה חוזרת, עניתי כבר

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, אני גרה ברמת גן בבניין של שישה דיירים, השכנים בבניין על יד רוצים להצטרף לתמ"א, יש להם 12 דיירים באותו שטח קרקע כמו שלנו.
האם דיירים בבניין של שישה דיירים יש יותר זכויות מאשר לבניין של 12 דיירים כי שטח הבניין מתחלק ל6?
תודה

בתמ"א 38 התשובה היא כן. זאת מכיוון שליזם נשארים הרבה יותר מטרים אותם הוא יכול לחלק ולתת תמורות גדולות יותר.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם זה נכון שלפי התכנית החדשה של עירית תל אביב, במידה ומגרש מסוים רוצה לעשות תמא 38/2 הריסה ובניה המגרש הגובל בקיר משותף לא יכול לעשות תמא 38/1 חיזוק. והאם המגרש שמעוניין לבצע תמא 38/1 חיזוק מגיש בקשה לעיריה הוא צריך אישור של המגרש הגובל? או שאם הוא מגיש ראשון המסלול שלו פנוי להגשת תכנית כזו. תודה

לא בטוח שהבנתי אותך. אנסה לתמצת. כאשר יש קיר גובל, העיריה מבקשת לדעת שהמגרש הגובל איננו נפגע בשום צורה שהיא ועל כן קבלת הסכמה מהמגרש השכן נדרשת. ככל שאין הסכמה אפשר לייצר תהליך שבו מבקשים התייחסות הבניין השכן.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
לאחר קבלת הדירה שעברה תמ"א הריסה ובניה.
אני מעוניין למכור. מה המחויבות למס שבח, מס השבחה או מס אחר? והאם נדרשת תקופת השהיה כל שהיא?
תודה

1. אין חיה כזו מס השבחה. יש מס שבח ויש היטל השבחה ערבבת בין שני המושגים. מס שבח יחול עליך או שלא יחול לפי הסטאטוס האישי ללא כל קשר לתמ"א. היטל השבחה סביר לשא יהיה כי שולם קודם לכן, אלא אם העיריה כבר הספיקה ליצר תוכנית משביחה חדשה.
2. לא נדרשת בחוק תקופת השהיה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
בבניין בו אני גר מחזיק דייר אחד בבעלות על שני שליש מתת החלקות. (8 תתי חלקות) כול תתי החלקות משמשות כתת חלקה אחת גדולה כמלון. בעל המלון מעוניין להגדיל את שטח המלון שלו כתוספת בנייה על הגג מכוח תמ"א 38. לפיכך הוא כופה את רצונו על שאר בעלי תת החלקות בבניין והחל באופן חד צדדי בהליכי הוצאת היתר
שתי שאלות
1. האם אפשר להחיל כאן את המגבלה שהטיל המחוקק בפרויקט פינוי בינוי על בעלים שמחזיק ביותר מ-30% מכלל תת החלקות בבניין?
2.האם עצם העובדה שכל תת החלקות למעשה איבדו את צביונן כתת חלקות נפרדות כפי שרשום בתקנון ולמעשה בפועל אוחדו לכדי עסק אחד המנוהל בידי אדם אחד ומשרת את האינטרס של אדם אחד אין בה כדי לסתור את כוונת המחוקק בתמ"א 38 המדבר על "רוב בעלי הדירות".
בתודה

1. לא
2. גם אם טענתך תתקבל ויראו אותו כבעלים אחד, עדיין הוא מחזיק ברוב השטיחים המשותפים.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
האם אני כבעל דירת גג יכול להטיל וטו על תמ"א 38?
תודה

1. בהריסה ובניה- לא
2. בחיזוק- רק אם פוגעים לך בדירה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

רכשנו דירה חדשה של תמ"א, יש איחור במסירה שנה וחצי, אולי נקבל אותה עוד חצי שנה, רוצים למכור אותה אחרי טופס 4. האם נצטרך לשלם מס שבח?

שאלת המס תלויה בסטאטוס האישי שלכם ואין קשר לתמ"א.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

רכשנו דירה בבניין תמ"א ויזם של בניין תמ"א נעלם, (לאחר שהושלמה כ-80 אחוז מהבנייה) ומונה כונס נכסים.
1.האם הכונס יכול לדרוש מרוכשי הדירות הזרמת כספים לקופת הכינוס מעבר למה שהתחייבו בחוזה מול היזם? בטענה שחייב כסף נוסף להשלמת הבנייה?
2. האם הכונס צריך לשלם שכירות כפי שהיזם התחייב בחוזה במקרה של איחור, והאם הכונס מחויב לבדק בית?

תודה מראש על המענה

1. אם יש לכם רק הע"א ולא ערבות בנקאית התשובה היא שיש לך אפשרות להישאר עם העסקה בתנאים החדשים שמציעים לך או לסרב ואז תהיה נושה ותקבל את כספך, או רק חק ממנו לפי היחס בין החובות לכספים בקופה.
2. לא אלא אם כן ביהמ"ש קבע אחרת

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מה סף הדיירים שנדרשים להסכים על מנת שיהיה ניתן להוציא לפועל תמ"א של הריסה ובנייה?

80% מהדירות המחזיקים 80 מהרוכש המשותף

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

80% המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
אני בעלים של דירת גג בבניין שנבנה לפני 1980. יש יזם שמעוניין לבצע לנו בבניין תמ"א חיזוק ומוכן לתת לבעלי דירות הגג דירת גג חדשה שיבנה במסגרת הפרויקט.
האם בעלי דירות הגג ייהנו מפטור ממיסוי בעסקה כזו? הכוונה גם לשבח וגם לרכישה של הדירה החדשה.
האם ניתן לשלב תמ"א חיזוק עם תמ"א הריסה ובניה? כך ששאר בעלי הדירות יכנסו לתמ"א חיזוק ובעלי דירות הגג יכנסו לתמ"א הריסה ובניה?
היזם אומר שזה אפשרי ושהעסקה פטורה ממס. האם אכן כך הדבר?
תודה

1. יש פה 2 עסקאות. מכירה של דירה ישנה וקבלה של דירה חדשה..לדעתי יהיה על עוה"ד המייצג אותך להוכיח לרשויות המס שלא ניתן היה להשאיר אותך במקום הנוכחי ועל כן יש לראות בהליך הנ"ל עסקה אחת ואז התמורה הפטורה תהיה עד 25 מ"ר . אציין שאין הרבה עסקאות כאלו ומאוד ממליץ לפני ביצוע פעולה או חתימה על הסכם להתייעץ עם מומחה מס.
2. אני לא יודע לענות. כדאי לבקש פרהרולינג מרשות המיסים

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום
האם זה נכון שחוק התמ"א מחייב את היזם להשתמש בשטחים המשותפים רק לצורכי התמ"א? כגון בניית מעלית, ממ"דים ומרפסות?
האם מחובתי לאשר לו בניה בקומת המרתף כדירה נוספת? לאחר ששאר הדיירים הסכימו, או שזכותי לא לתת לו מהחלק המשותף שלי? מעבר לבניית הקומות על גג המבנה כפי שהתמ"א מאשרת?
תודה ויום נפלא

1. לא.
2.שום דבר לא חובה, רקבהסכמה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בסיום פרויקט תמ״א התברר שחלק מסעיפי ההסכם לא מולאו ע״י היזם. עו״ד שייצג את הדיירים לא דורש מהיזם למלא סעיפים אלה למרות שהתחייב לכך בהסכם שכר הטרחה. הוא גם לא משיב לדייר שפונה אליו. למי אפשר לפנות בענין כדי לחייב את היזם למלא את כל ההתחייבויות שלו?

תפנה לייעוץ פרטני לעו"ד פרטני המתמחה בליקויי בניה. אין הכרח או חובה להשתמש בשירותים של עו"ד הדיירים.

בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם ההחלטות האחרונות של העיריות השונות בנוגע להיטל השבחה תקפות לפינוי בינוי בלבד או גם לתמ"א 38/2?
ספציפית לת"א - האם כבר הוחלט על היטל השבחה בגובה 50% בתמ"א 38/2?

1. רלבנטי לפינוי בינוי.
2. עירית ת"א החליטה. לא 50% כפי שכתבת אלא חילקה את האיזורים כפיע שהיתה אמורה לעשות.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,

בפרויקט תמא 38/2 , ניתנות בין השאר - תמורות של תוספת 29 מ"ר לדירה, העלאה ב+3 קומות לכולם (יבנו 6.5 קומות), ומענק שיפוץ של 50000 לדייר.


נקבע בהסכם כי תינתן ערבות לתשלום מיסים כתנאי לפינוי. היזם מביא חוו"ד מיועץ מס, שקובע ש"ניתן לקבל את הפטור הייעודי לפי סעיף 49לג1 לחוק ויהיה מס בשיעור 0". לכן -יזם נמנע מלתת ערבות.


להבנתנו, התמורות עולות על המותר בסעיף הזה (+4מ"ר, שדרוג הקומה, והמענק). האם הבנו נכון ויש לדרוש ערבות מיסים לטובת אבטחת תשלום מס שבח במידה ויהיה? או תמורות כאלו יהיו פטורות, ואפשר "לסמוך" על היזם והיועץ שלו?
תודה

כאחד שאולי מכיר את 49לג1.
ההוא היה כמו לתת לחתול (יזם) לשמור על השמנת... :(

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אם "מומחה מס" קבע שאין היטל השבחה- אז מי אני ?
ככל שאתם סבורים שמומחה המס טעה תלכו לחוו"ד שניה מאת מומחה מס.
בהצלחה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר