השתתפות בקבוצת רכישה- סכום רכישה האם הוא הסכום הסופי?
מוטי
27/1/2021 11:52
היי, אני משתתף בקבוצת רכישה. רציתי לדעת האם סכום הרכישה הוא הסכום הסופי אותו אצטרך לשלם? תודה
השתתפות בקבוצת רכישה- סכום רכישה האם הוא הסכום הסופי?
עו"ד שי הררי
7/2/2021 10:10
שלום מוטי,
אף פעם לא. תמיד יהיו עליות משום שמדובר בהערכת מחיר בלבד, ולא במחיר סופי. שים לב שלא מעט פעמים מדובר בעליות לא קטנות.
בברכה,
עו"ד שי הררי,
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
השתתפות בקבוצת רכישה אל מול רכישת דירה ממיזם
רונאל
19/1/2021 9:52
שלום, רציתי לדעת, האם השתתפות בקבוצת רכישה עדיפה מרכישת דירה ממיזם? תודה
השתתפות בקבוצת רכישה אל מול רכישת דירה מיזם
עו"ד שי הררי
7/2/2021 10:13
שלום רונאל,
וואוו.
אתה שואל שאלה לא קלה בכלל.
אני חושב שמי שקונה דירה באמצעות קבוצת רכישה, צריך להבין היטב את המשמעויות של התהליך, יש לכך המון היבטים, לוח זמנים ושינויי מחיר.
בהינתן שלוקחים בחשבון את כל הנתונים, ובהנחה שלא מדובר ברכישה מקבוצת רכישה שהבנייה כבר החלה בפועל (שאז התהליך הוא מאוד דומה לקנייה מיזם), רק אז עדיף לדעתי קבוצת רכישה.
שי הררי, עו"ד
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מארגן קבוצת רכישה לא מבצע רישום הערת אזהרה לטובת רוכש
אריה
14/1/2021 15:09
שלום לך,
לפני כ-7 שנים רכשתי דירה (רעיונית) בקבוצת רכישה.
לצערי הפרויקט נמרח ואין כלום המארגן מבטיח כי בקרוב מתחילים לבנות אך בפועל לא עושים כלום, שולם בגין עלות קרקע יחסית וכן שולם היטל השבחה, בפועל לא קיבלנו הערת אזהרה למרות שהמארגן מבטיח. מה ניתן לעשות?
אודה לעזרתך
מארגן קבוצת רכישה לא מבצע רישום הערת אזהרה לטובת רוכש
עו"ד שי הררי
16/3/2021 21:54
שלום אריה,
הסיטואציה לא ברורה כלל. לא סביר בעליל ש-7 שנים חלפו, אין צפי לבניה ואין הערות אזהרה.
פנו לעוה"ד המלווה ודאגו להוציא מכתב התראה.
בברכה,
עו"ד שי הררי,
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
פתיחת קבוצת רכישה וגורמים הכרחיים שיאפשרו תהליך בטוח
יואל
13/1/2021 11:30
אני מעוניין לארגן קבוצת רכישה, ואני רוצה לעשות זאת בדרך הבטוחה ביותר. איזה גורמים חייבים להיות מעורבים בתהליך? עורך דין, יועץ שמאי? תודה
פתיחת קבוצת רכישה וגורמים הכרחיים שיאפשרו תהליך בטוח
עו"ד שי הררי
16/3/2021 21:56
שלום יואל,
לפי הסדר:
1.אדריכל-תותח. לוודא זכויות והיתכנות.
2. עו"ד- תותח לא פחות. חשוב ואפילו קריטי.
3. שמאי.
בברכה,
עו"ד שי הררי,
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מה התוקף של הסכם קבוצת הרכישה?
דפנה חן
9/1/2021 8:54
רכשתי דירה לפני 11 שנים בקבוצת רכישה. הקבוצה נקלעה להרבה קשיים בדרך ועדיין אין היתר בנייה.
בהסכם השיתוף אין לוחות זמנים ואין תוקף לסיום התהליך. ההסכם כן קובע שעל מנת לפרק את הקבוצה נדרשת הסכמה של כלל השותפים. המצב הוא שלא כולם רוצים לפרק את הקבוצה. האם בכל זאת יש סיכוי להליך פירוק שלא מרצון למרות ההסכם? האם ההסכם יכול להיות תקף גם אחרי 11 שנים?
תודה
מה התוקף של הסכם בקבוצת רכישה
עו"ד שי הררי
20/3/2021 13:40
שלום דפנה,
11 שנים ועדיין אין היתר בנייה? לחלוטין תוכלו לטעון להפרה, ולבקש פירוק, על פניו ישנה עילה לכך.
שימי לב באיזה שלב אתם נמצאים, האם לפני היתר ממש, או שהנושא עדיין תקוע.
בברכה,
עו"ד שי הררי,
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שכר טרחה עבור עורך דין קבוצת רכישה
שני
6/1/2021 12:21
האם יש תקינה לגבי שכר הטרחה הניתן לעורך דין מטעם הקבוצה היזמית שמנהלת קבוצת רכישה?
שכר טרחה עבור עורך דין קבוצת רכישה
עו"ד שי הררי
20/3/2021 13:41
שלום שני,
אין תקנה כזו. מקובל לגבות בין 1.5-2.0% משווי הדירה הנרכשת.
בברכה,
עו"ד שי הררי,
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הצטרפות לקבוצת רכישה בעד ונגד- מיסוי
מלכי
5/1/2021 20:18
רציתי לדעת:
1.איזה מיסוי יש בקבוצת רכישה
2. האם מחיר דירה לא אמור להיות זול יותר ממחיר דירה רגילה
3. מה הסיכונים
הצטרפות לקבוצת רכישה בעד ונגד- מיסוי
עו"ד שי הררי
20/3/2021 13:45
שלום מלכי,
המיסוי הוא כרגיל, כלומר, תשלום לפי דרגות המס המקובלים ברכישת דירת מגורים.
מעבר לזה, המחיר אכן אמור להיות זול יותר, אך לא תמיד זה כך.
יש סיכונים, שהעיקריים שבהם היעדר מחיר סופי, משום שמדובר בהערכת מחיר, היעדר לו"ז ברור וליווי בנקאי.
בברכה,
עו"ד שי הררי,
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
קבלת יעוץ משפטי בדבר אחריות לפי חוק המכר
איתן בן חיים
3/1/2021 2:36
קניתי דירה בשנת 2016. יש אחריות בנושאי אינסטלציה עד 3.2021.
היזמים טוענים שהם קבוצת רכישה, למרות שהדירות נקנו ישירות מהם. עקב תקלות קשות באינסטלציה על מי האחריות לתשלום, על היזמים ו/או הקבלן?
קבלת ייעוץ משפטי בדבר אחריות לפי חוק המכר
עו"ד שי הררי
20/3/2021 13:47
שלום איתן בן חיים,
בד"כ יש אחריות הדדית על הקבלן המבצע, שעליו חלה אחריות חוק מכר. תפנה אליו, כולל באמצעות עוה"ד מטעם הקבוצה.
בברכה,
עו"ד שי הררי,
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
איחור במסירה קבוצת רכישה- האם מגיע פיצוי?
טלי
30/12/2020 10:03
שלום, רכשתי בקבוצת רכישה לפני 8 שנים. תאריך המסירה שנקבע עם הקבלן הוא פברואר 2020 עם חודשיים אפשרות איחור.
הקבלן טוען שהיו עיכובים שנבעו מטעויות אדריכליות, להן הוא לא אחראי, אך העיכובים של החודשים האחרונים הינם בשלב הגמר, שלא תלויים באדריכל.
היינו במסירה ראשונה כבר לפני חודשיים אבל ישנן רטיבויות בדירה שחוזרות (היו לאורך כל הזמן) והמסירה הסופית מתעכבת. התמורה שולמה במלואה לפני זמן רב.
יצויין שדירות אחרות בבנין כבר נמסרו.
האם הקבלן יכול להתעלם מתאריך המסירה ולעשות מה שהוא רוצה בלי פיצוי?
תודה
איחור במסירה קבוצת רכישה- האם מגיע פיצוי
עו"ד שי הררי
20/3/2021 13:52
שלום טלי,
לפי התיאור שלך, לדעתי את זכאית לפיצוי. ההסכם עם הקבלן המבצע נחתם לאחר בחינת כל התוכניות האדריכליות, הערכות זמנים וכו וכו .
בברכה,
עו"ד שי הררי,
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תשלום מיסים בהשתתפות בקבוצת רכישה אל מול רכישת קרקע רגילה
רונן
27/12/2020 12:43
שלום רב, אני רוצה להשתתף בקבוצת רכישה אבל לא בקיא בתחום המיסוי. האם המיסוי לקבוצת רכישה מופחת לעומת קניית קרקע רגילה? תודה
תשלום מיסים בהשתתפות בקבוצת רכישה אל מול רכישת קרקע רגילה
עו"ד שי הררי
20/3/2021 13:53
שלום רונן,
לא. אין הבדל במיסוי.
בברכה,
עו"ד שי הררי,
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
קביעת מארגן הקבוצה בהתחלה של קבוצת רכישה
לורן
21/12/2020 11:43
על סמך מה קובעים מי מארגן הקבוצה נניח התארגנו קבוצה של חברים להיות קבוצת רכישה? תודה
קביעת מארגן הקבוצה בהתחלה של קבוצת רכישה
עו"ד שי הררי
22/12/2020 20:27
שלום לורן,
בד"כ המארגן הוא זה שמלכתחילה מארגן את הקבוצה, כשיש לו את הידע והכישורים לכך.
אם אתם קבוצה חדשה שמתאגדים, ורוכשים קרקע יחדיו, אז רצוי עו"ד מהתחום בעל ניסיון, שיאגד ויארגן אתכם.
בברכה,
עו"ד שי הררי,
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שינוי ייעוד במסגרת קבוצת רכישה של מתחם משרדים
Marta
17/12/2020 9:16
אני חלק מקבוצת רכישה במתחם משרדים. הנכס נמצא בשלבי בנייה אחרונים. בתוך המתחם יש אזור ציבורי גדול המשמש את כל הרוכשים. בתקופה זו מנסה החברה להשכיר עבורנו את המשרדים ולשם כך דורשת מכל דייר וגם ממני סכום כסף לשינוי ייעודו של השטח הציבורי כדי לנסות להפיק ממנו תועלת כספית שתחולק בין כל הדיירים. למותר לציין שלא עודכנו ברעיון/ תהליך עד לרגע שדרשו מאתנו את חלקנו. תודה מראש
שינוי ייעוד במסגרת קבוצת רכישה של מתחם משרדים
עו"ד שי הררי
17/12/2020 12:12
שלום Marta,
מה בעצם השאלה? אתם מתנגדים למהלך?
ככל וכן, ישנה שאלה של מה המעמד של השטחים הציבוריים בפרויקט, והדבר נקבע במסגרת המערכת ההסכמית.
מעבר לזה, אני מניח שנבדק נושא שינויי הייעוד וההיתכנות לאישור שינוי הייעוד.
הרעיון הכללי של להעלות את התמורה לדיירים, הרבה יותר מאשר מבורך.
בברכה,
עו"ד שי הררי,
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תפקידים עיקריים של מארגן קבוצת רכישה ואחוזים על הקרקע
חנן
13/12/2020 15:31
מה הם התפקידים העיקריים של מארגן קבוצת רכישה? האם יש לו יותר אחוזים על הקרקע? תודה
תפקידים עיקריים של מארגן קבוצת רכישה ואחוזים על הקרקע?
עו"ד שי הררי
13/12/2020 20:39
שלום חנן,
זה הכול עניין של מה המארגן מגדיר לעצמו.
לדוגמא? יש מארגנים שמשאירים לעצמם חלקים בקרקע/דירות לעצמם, ויש כאלה שלא.
מבחינת הסמכויות, גם כן, זה עניין של הגדרה, רק אציין שבד"כ מקובל שהמארגן מלווה את שלב גיבוש הקבוצה, דרך התכנון ועד קבלת טופס 4, כלומר, ליווי מלא.
בברכה,
עו"ד שי הררי,
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
פתיחת דלת בבניין אחרי טופס 4- קבוצת רכישה
אריה וינר
9/12/2020 10:35
שלום עו"ד יוחאי ניר,
אני עומד להיכנס לבית עם ארבע דירות. בנינו אותו כקבוצת רכישה, בעל דירת הפנטהאוז ביקש בתחילת הבניה לאפשר לו פתיחת דלת נוספת אחרי טופס 4, זאת לצורך פיצול לשתי דירות, יתכן שישכיר בעתיד את הדירה העליונה. שלשה בעלי דירות אישרו זאת בחתימתם.
1. האם אפשר לא להסכים לפתיחה לאחר שחתמנו כי זו עברה?
2. מה אנחנו צריכים לעשות כדי שבמקרה והעירייה תגיש נגדו תביעה אנחנו לא נהיה חלק מהנתבעים בגלל חתימתנו?
3. הסכמנו שתשלומי ועד הבית יהיו זהים במידה והדירה העליונה תושכר, האם ניתן לדרוש תשלום ועד בית זהה מהשוכר?
יום טוב.
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553
פתיחת דלת בבניין אחרי טופס 4 - קבוצת רכישה
עו"ד שי הררי
10/12/2020 9:27
שלום אריה וינר,
מדובר על פיצול דירה. זו פעולה לא חוקית, אלא אם כן ניתר היתר לכך.
לכן, לא מתאפשר מבחינה חוקית.
מתעוררת השאלה האם ניתן להסכים לפעולה לא חוקית? האופן שבו ניתן לעשות זאת זה לציין בטופס ההסכמה, שההסכמה מותנית וכפופה לכך שיינתן אישור מתאים מאת הרשויות.
וועד בית משולם לפי חלק רצפה ברכוש היחסי. אם אתם רוצים לחלק זאת על פי דירות- תעגנו זאת במסמך בכתב.
בברכה,
עו"ד שי הררי
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
פתיחת דלת לאחר קבלת טופס 4
אריה וינר
15/12/2020 16:30
תודה רבה, תשובתך עזרה לי מאוד
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
שווי עסקת קומבינציה האם יכול להשתנות תוך כדי התהליך?
Elias
6/12/2020 13:06
מה הסיכויים ששווי של עסקת קומבינציה ישתנה תוך כדי התהליך? מה אמורים לעשות אם זה קורה?
שווי עסקת קומבינציה האם יכול להשתנות תוך כדי התהליך?
עו"ד שי הררי
7/12/2020 7:50
שלום Elias,
ודאי שכן.
כלומר, ערך הקרקע עולה באופן תמידי, ומכאן גם המתמטיקה של השווי עולה.
ומעבר לזה, יש את אלמנט השבחת הקרקע, כלומר, הגדלת זכויות הבנייה הקיימות, דבר אשר מעלה גם הוא את שווי הקרקע.
מה עושים? הדרך הנכונה היא לתמחר ב-% את שווי התמורות (דירות לצורך העניין), שיתקבלו במסגרת הקומבינציה ולא רק את שווי או % הדירות שיתקבלו במסגרת הזכויות המותרות בעת חתימת החוזה.
זו הדרך הנכונה והבטוחה ביותר.
אבל אם מדובר במצב שבו כבר חתמתם ויש ערך השבחה שנובע כתוצאה מהגדלת זכויות הבנייה- כאן זה כבר יותר מורכב, ויש צורך לבדוק את החוזה/הסכם ולבדוק את התנאים שנקבעו.
בברכה,
עו"ד שי הררי,
שי הררי משרד עו"ד
מנהל הפורום:
משרד עו"ד ונוטריון שי הררי 053-6246553המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הודעה חדשה
הודעה ללא תוכן