פרק זמן סביר לרישום זכויות בטאבו
יגאל
14/8/2022 18:28
האם קיימת הגדרה או פרק זמן סביר לרישום זכויות בטאבו כאשר מדובר בנכס חדש כתוספת לבניין במסגרת פרוייקט תמ״א 38 אשר ב02.21 קיבל אישור איכלוס (טופס 4)
רישום בית משותף ובעלויות
עו"ד נריה כהן
15/8/2022 9:46
אין התייחסות בחוק לגבי תמ"א. בבניה רגילה מדבור על שנה לרישום בית משותף.
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הפחתת ערך דירות עקב השתתפות בפרויקט תמ"א 38
רמי
14/8/2022 17:35
הוחלט על התקשרות עם קבלן לביצוע, אנחנו לקראת חתימה. בתוכנית הראשונה עולה כי 1/4 מהדירות (4 קומות ) , משתפות חלק גדול יותר מיתר הדירות לצורך בניית מעלית. מה גם שחדר המדרגות הוא קטן ממדים.
ומכאן שמרבע מהדירות נלקחים כ-3 מ"ר , בעוד שמ-3/4 האחרות נלקחים כ-0.8 מ"ר..
מעבר לכך , תיכנון הדירה שלאחר הביצוע יהיה כזה שערך הדירה יפחת ..
ואני ממש מתנגד לכך..
מה האפשרויות העומדות לי.
גריעה משטח הדירה לטובת מעלית
עו"ד נריה כהן
15/8/2022 9:45
אני מניח שאתה מדבר על תמ"א חיזוק ולא הריסה ובניה. אם כן הנה האפשרויות:
1. לא להסכים. לא לחתום ולהתמודד עם תביעה שיש לי סיכוי סביר לזכות בה שהרי פוגעים בדירתך.
2. להסכים בכפוף לכך שתישמר לך הזכות לתבוע את השכנים על חוסר איזון.
3. לנהל מו"מ עם היזם לפיצוי הולם לדירות בקומה הראשונה (אם אתה סבור שיש חוסר איזון).
4. לבדוק עם עצמך אולי מעבר לגריעה בשטח הדירות שמשתתפות יותר בשטח המעלית- אולי הם מקבלות קצת יותר בממ"ד/מרפסת וכו'.
5. להסכים ולאחל הצלחה לכולם
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
משרדים על פי תכנית רובע ארבע
מימי
14/8/2022 0:18
בניין שמתוכנן בו פרויקט הריסה ובניה. על פי תכנית רובע 4 האם מותר להקים משרד בקומת הקרקע? נכון להיום בעלי מרתף ללא היתר לשימוש עיקרי מעוניינים לקבל בתמורה לנכס שלהם משרד בקומת הקרקע. האם אפשרי?
משרד בקומת הקרקע ברוב 4
עו"ד נריה כהן
15/8/2022 9:40
לא יודע לענות. מציע לשאול בפורום מתכננים.
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
תשלום דמי שכירות לנכים בתוכנית תמ"א 38
נני
10/8/2022 14:51
שלום,
לגבי תשלום שכירות לדירה חילופית בזמן הבניה בתוכנית תמ"א 38 לחיזוק (ללא הריסה), האם היזם חייב לשלם לבעלי נכות מוכרת בביטוח לאומי?
תודה
מגורים לאדם עם מוגבלות
עו"ד נריה כהן
14/8/2022 9:23
יש לבחון את המוגבלות. ככל שהמוגבלות היא כזו המונעת אפשרות מגורים בתקופת הבניה, יהיה על היזם להציע מגורים חילופיים בתקופת הבניה.
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מועד פרסום של תכנית מסוג תמ״א 38/2 - הגשת התנגדות
ארנון בן-דוד
9/8/2022 1:10
1. הבנתי שהמועד להגשת התנגדות הוא לאחר הגשת הבקשה להיתר הבניה לפי תמ"א 38/2. האם היזם מגיש את הבקשה להיתר הבניה מיד לאחר שנחתם חוזה עם ״רוב מוסכם״ של בעלי הדירות, או שהיזם מגיש את הבקשה בשלב מאוחר יותר?
2. בבנין שלנו 12 דירות, ונציגות הבנין וחלק מבעלי הדירות מתכוננים כבר לחתום על חוזה עם היזם בתוך מספר ימים. ונכון לעכשיו שלושה מבעלי הדירות (25%) מתנגדים להקטנת שטח הדירות כתנאי מוקדם לקיום התכנית (הקטנת הדירות ב-11%). יש אם כך, רוב של 75% בלבד. האם יש במצב זה רוב מוסכם לקידום התכנית? ומדוע במצב זה עורך הדין המלווה את הפרוייקט מאפשר חתימה על החוזה?
3. מהם הקריטריונים להגשת התנגדות לתמ״א 38/2 - או במלים אחרות, אילו סיבות נחשבות מוצדקות במסגרת התנגדות מסוג זה?
מועדים
עו"ד נריה כהן
14/8/2022 9:13
1. מייד לאחר שנחתם הסכם היזם מתחיל לעבוד על תכנון. יש עיריות שזה הולך זריז יותר כמו ת"א ברובעים 3 ן - 4 ויש עיריות שזה לוקח יותר זמן.
יש ערים, שעל מנת למצות את הזכויות יש להכין קודם להיתר, תב"י (בני ברק ברוב העיר,בת ים בחלקים מסויימים וכו').
2. לא ניתן להגיש היתר לתמ"א2 ב- 75%. במקרים רבים מתקמים לחתימה גם, כשיש רוב מ- 80% מתוך הבנה שעם התקדמות התהליך, יצטרפו בעלי דירות נוספים.
3. השאלה כללית מידי. בגדול ניתן להגיש התנגדות לועדה במקרים שבהם תוכל להוכיח פגיעה בזכויות שלך.
בהצלחה
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
קבלת הנחה מארנונה בתקופת עבודות תמ"א 38
שרה
8/8/2022 18:21
האם יש הנחה מארנונה בתקופת עבודות תמ"א 38?
הנחה בארנונה בתקופת הבניה
עו"ד נריה כהן
14/8/2022 9:08
לא שידוע לי
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הפרת חוזה בפיצול דירה לשתי יחידות בהליך תמ"א
האסיף
8/8/2022 7:18
שלום
דייר החליט לפצל את הדירה ל-2 שוכרים.
עם מערכת חשמל נפרדת
העירייה לא מוכנה לתת טופס 4
כיזם אני לא יכול להיכנס לדירה.
מה עושים?
פיצול דירה
עו"ד נריה כהן
14/8/2022 9:08
זו שאלה שמתאימה לייעוץ פרטני ולא לפורום משום שיש לקרוא את הוראות ההסכם /ההסכמות ביניכם וכן להבין מה היה מצב הדירה לפני שחתמתם הסכם, האם ידעת, האם הסכמת וכו'.
בהצלחה
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
מהו מועד הפרסום של תכנית תמ״א 38/2?
ארנון בן-דוד
7/8/2022 17:17
הבנתי שרק לאחר פרסום התכנית ניתן להגיש התנגדות. אבל לא ברור לי מהו מועד הפרסום. האם מפרסמים את התכנית בעת הגשתה לאישור, או לאחר שכבר אושרה על ידי העיריה (זה הבדל של כשנתיים)?
מועד להגשת התנגדות לתמ"א 38/2
עו"ד נריה כהן
8/8/2022 11:13
לאחר הגשת הבקשה להיתר הבניה לפי תמ"א 38/2 נעה תהליך של פרסום.
בהצלחה
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חישוב חלק יחסי ברכוש המשותף לצורך הסכמה לתכנית תמ״א 38/2
ארנון בן-דוד
6/8/2022 6:11
בתשובה לשאלה קודמת כתבת שנחוץ רוב של ״80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף״ כדי להגיע לרוב מוסכם סתמ״א 38/2. עיינתי בנסח הטאבו אבל התקשיתי למצוא איזכור של החלק של כל דירה ברכוש המשותף . האם זה קשור להיות הבנין רשום כחברת מניות?
חישוב חלק ברכוש המשותף
עו"ד נריה כהן
7/8/2022 11:22
כן זה קשור. לא תוכל לראות את החלק המשותף, תצטרך להזמין את שטרי החכירה והסכמי החכירה ובהם תוכל, אולי, לראות את ההתייחסות של התקנון לגבי החלק ברכוש המשותף.
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
לוח זמנים להגשת התנגדות להליך תמ"א 38/2
ארנון בן-דוד
4/8/2022 7:56
קראתי שמי שרואה עצמו נפגע מתכנית ׳הריסה-בניה׳ יכול להגיש התנגדות לתכנית ״בתוך חדשיים מיום הפירסום של התכנית״. האם ״יום הפירסום״ הוא מועד קבלת האישור מהעיריה לביצוע התכנית? למה הכוונה?
מועד להגשת התנגדות לתוכנית
עו"ד נריה כהן
5/8/2022 8:48
פרסום התוכנית נעשה במספר אופנים:
1. פרסום ברשומות על הפקדת התוכניץ להתנגדות.
2. פרסום באיזור הבניין/ המתחם
3. משלוח לבעלי הדירות הגובלות.
4. פרסום בעיתון/ים יומיים.
המועד המאוחר מבין כלל הפרסומים אם כי לא הייתי לוקח סיכון ומגיש התנגדות כבר מרגע הפרסום הראשון.
בהצלחה
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
לוח זמנים להגשת התנגדות להליך תמ"א 38/2
ארנון בן-דוד
6/8/2022 5:52
שלום לעו״ד נריה כהן. ענית לשאלתי הקודמת בנושא הזמן הנכון להגשת התנגדות להליך תמ״א 38/2, ועל כך אני אסיר תודה. לצערי לא ברור לי מתי התכנית מתפרסמת - האם פירסום התכנית קורה רק לאחר אישור התכנית על ידי הוועדה העירונית, או שהפרסום מתרחש כבר בעת הגשת הבקשה לאישור התכנית?
המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חיבור דייר לצינור שמשמש 3 קומות חדשות בבניין שעבר תמ"א
מיכאל וייס
3/8/2022 13:01
שלום,
מדובר על בניין שבמקורו 3 קומות, עבר תמ"א 38, והוספו 3 קומות.
במהלך הפרויקט הוסף צינור 4 צול שמשמש את הקומות החדשות – 4-5-6.
קומות 1-2-3 לא חוברו לאותו צינור.
שאלה: האם מותר לדייר מהקומות שלא חוברו להתחבר לאותו צינור 4 צול – ללא אישור של ועד הבית?
השאלה נשאלת מאחר שיש נזילה מאותו צינור 4 צול, שנמצאת בבירור.
תודה רבה
חיבור לצנרת המשמשת את הקומות העליונות
עו"ד נריה כהן
5/8/2022 8:46
העניין איננו רק משפטי כי אם הנדסי מקצועי. יש להיוועץ במומחה אינסטלציה. אם אין מניעה ואין פגיעה בהולכה של המים, נראה שהעניין הינו בגדר החלטה של אסיפת כלל בעלי הדירות.
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
חישוב רוב בתמ״א 38/2
ארנון בן-דוד
1/8/2022 9:27
האם ה-80% הדרושים כרוב לתכנית תמ״א 38 הריסה בניה מחושבים לפי מספר הדירות (מספר בעלי הדירות), או שיש מקו לחשב לפי שטח הדירות. בבנין שלנו 12 דירות בשטחים 65, 75 ו-100 מ״ר. שניים מבעלי דירות ה-100 מ״ר מתנגדים לתכנית. האם משקלם היחסי גדול יותרלצורך חישוב הרוב הדרוש?
חישוב רוב
עו"ד נריה כהן
1/8/2022 9:49
נדרשים 2 תנאים:
1. 80% מבעלי הדירות
2. 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף (תוכל לראות את חלקם היחסי של בעלי הדירות ברכוש המשותף בנסח הטאבו)
לעיתים החלק ברכוש המשותף בטאבו הינו לפי גודל הדירות אך לעיתים החלק ברכוש המשותף נרשם באופן שווה לכל בעלי הדירות ללא כל קשר לגודל הדירה. עיין בנסח הטאבו של הבניין שלכם.
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
זכויות קשיש תמ״א 38/2
ארנון בן-דוד
1/8/2022 9:18
אני בן 71 ומתכננים בבנין בו אני מתגורר לבצע הריסה בניה (תמ״א 38/2). המידע שנשלח אלינו על ידי היזם כלל בטעות את הזכויות של קשיש בתכנית פינוי בינוי, ולא הריסה בניה. אני מנסה להבין האם יש לי הזכות לסרב לתכנית במסגרת זכויות קשיש. בהסכם עליו ורצים שנחתום כתוב שתביעה נגד דייר סרבן יכולה להתחיל מרגע ״המועד הקובע״ (מועד חתימת ההסכם עם הרוב בבנין), אבל מצאתי ברשת שכדי להגיש תביעה יש צורך שבנוסף להסכם תוגש בקשה להיתר בניה לפרויקט, לועדה המקומית לתכנון ובניה, שעברה החלטת ועדה המאשרת את הפרויקט בתנאים. האם תוכל לעזור לי בהבהרת הנושא וזכויותי כבן 71? בתודה מראש, ארנון
זכויות קשישים בתמ"א הריסה ובניה
עו"ד נריה כהן
1/8/2022 9:47
1. ניתן להגיש תביעה רק אחרי החלטת ועדה להיתר בניה.
2. אין זכויות קשישים בתמ"א 38/2.
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
סכום מינימום נדרש לצורך היתכנות הליך תמ"א/2
חליז
31/7/2022 14:48
שלום רב,
האם יש סכום מינימום שניתן לחייב דייר יחיד שמתנגד לתמ"א 2-הריסה בנייה- כתוספת ליזם שאיננו מרוויח מספיק בפרויקט תמ"א 2 בצפון הישן של ת"א. אני שמעתי שדיירים הוסיפו מעל 100 אלף שקלים בכל מיני פרויקטים של תמ"א 2 כדי שליזם ישתלם לבצע. השאלה היא האם יש איזה סכום מינימום שניתן לחייב דייר להוסיף אותו לשם התכנות הפרויקט?
חיוב בעלי דירות לשלם כסף תמורת פרוייקט
עו"ד נריה כהן
1/8/2022 9:46
לא מכיר פסיקה כזו.
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הריסה חלקית בהליך תמ"א חיזוק וקבלת בטוחות
לי
27/7/2022 4:02
בתמ"א 38 1 יש צורך הנדסי להרוס חלקים בדירות המורחבות (הרחבות בהיתר כדין). הורסים 30 מ"ר מתוך 100 מ"ר, והיזם בונה אותם מחדש בתכנון שונה. האם גם במקרה שהורסים חלק מהדירה ולא את הדירה כולה ההמלצה היא ערבות חוק מכר ולא ביצוע? הליווי הבנקאי ציין בפני הדיירים שהליווי לא כולל הריסה. היזם לא מוכן לתת ערבות חוק מכר ולא רוצה להגדיל את ערבות הביצוע הקיימת (הוא טוען שמה שניתן מכסה הכל) האם הקרן המלווה לא אמורה לדרוש זאת מהיזם? האם כדאי להתעקש על ערבות חוק מכר או שמספיק הגדלת ערבות ביצוע. אודה לתשובתך
תמ"א חיזוק+ הריסה חלקית
עו"ד נריה כהן
1/8/2022 9:45
חושב שאתם צריכים לדרוש ערבות חוק מכר או מעין ערבות חוק מכר.
מנהל הפורום:
נריה כהן, עו"ד 053-9386043המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר
הודעה חדשה
הודעה ללא תוכן