פורום תמ"א 38

שלום,

בפרויקט תמא 38/2 , ניתנות בין השאר - תמורות של תוספת 29 מ"ר לדירה, העלאה ב+3 קומות לכולם (יבנו 6.5 קומות), ומענק שיפוץ של 50000 לדייר.


נקבע בהסכם כי תינתן ערבות לתשלום מיסים כתנאי לפינוי. היזם מביא חוו"ד מיועץ מס, שקובע ש"ניתן לקבל את הפטור הייעודי לפי סעיף 49לג1 לחוק ויהיה מס בשיעור 0". לכן -יזם נמנע מלתת ערבות.


להבנתנו, התמורות עולות על המותר בסעיף הזה (+4מ"ר, שדרוג הקומה, והמענק). האם הבנו נכון ויש לדרוש ערבות מיסים לטובת אבטחת תשלום מס שבח במידה ויהיה? או תמורות כאלו יהיו פטורות, ואפשר "לסמוך" על היזם והיועץ שלו?
תודה

אם "מומחה מס" קבע שאין היטל השבחה- אז מי אני ?
ככל שאתם סבורים שמומחה המס טעה תלכו לחוו"ד שניה מאת מומחה מס.
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

כאחד שאולי מכיר את 49לג1.
ההוא היה כמו לתת לחתול (יזם) לשמור על השמנת... :(

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
אנחנו בישורת האחרונה לקראת אישורים והתברר שחלק מקבלים מרפסות ואחרים לא, האם זה חוקי? מה עושים כאלה שלא קיבלו?
תודה

בתמ"א הריסה ובניה זה פחות מקובל משום שניתן לתכנן זאת מראש. אם אתה מדבר על תמ"א חיזוק, זה בהחלט יכול לקרות, בשל קוי בניין . לא בכל צד ולא לכל דירה ניתן לתת חניה . הרציונל החשוב בתמ"א זה הצלת חיים ולא שיקול אחר. אם יש הגיון ומכנה משותף בין כל הדירות שלא קיבלו מרפסת, לדוגמה כולם באותו טור שבו לא ניתן לייצר תיכנונית מרפסת בשל קווי בניין הרי שהעניין לגיטימי . כמובן שתוכלו לנהל, כל הבניין ביחד, מו"מ עם היזם על מנת לאוךם בעלי דירות שלא קיבלו מרפסת יקבלו תמורה אחרת, אולי חדר ממ"ד גדול קצת יותר. ככל שניתן לייתר פיתרון כזה מה טוב.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אם אני מוכר דירה ( חדר 30 מר ) שחתמנו על הסכם תמא 38/1. ואקבל עוד 4-5 מ"ר. אם אני מוכר הדירה אחוייב במס השבחה ? אם כן בכמה בערך ? האם יש ליזם פטור ממס השבחה ? מתי אוכל למכור הדירה ללא מס זה ? תודה

1. אין חיה כזו "מס השבחה" יש מס שבח ויש היטל השבחה. שני דברים שונים.
2. מס שבח משלמים למדינה ואם אין לך פטור אישי ממס שבח אז אם תמכור תשלם מס שבח, לאל כל קשר לעסקת התמ"א.
3. היטל השבחה משלמים לעיריה. ללא כל קשר לתמ"א, אם קיימת בשכונה שלך/ באיזור/ שלך/ברובע שלך/בבניין שלך תוכנית משביחה המאפשרת הריסה ובניה או כל השבחה אחרת, אתה עלול להיות מחוייב בהיטל השבחה גם בלי קשר לחתימה שלך על התמ"א.
4. מכיוון שהמדיניות שונה בין הערים השונות ומדובר בסכומים נכבדים- לא הייתי מציע לך לנקוט שום מהלך ללא בחינה של 2 הדברים הללו בטרם תיכנס לתהליך של מכירה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב, אשמח לדעת האם יכול דייר סרבן, הסבור כי היזם ביצע ללא הצדקה וללא איזון חלוקה לא הוגנת ולא שיויונית בפרויקט תמא 38/2 (פינוי בינוי), לחתום על ההסכם על-מנת לא לעכב את יתר בעלי הבתים אולם לתבוע מיוזמתו את היזם בבימ"ש ו/או מול המפקחת על המקרקעין בבקשה לפיצוי שווה/דומה לזה שקיבלו אחרים. תודה

אפשר לתבוע. לא את היזם אלא את השכנים שלך. אתה תובע למעשה מהם שהם קיבלו יותר ממה שאתה חושב שהם צריכים לקבל על חשבונך.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בנייננו מתקרב לסיומה של תמ"א 38 חיזוק ותוספות. כעת, נוכחנו לדעת שהחלק מהחניות הפרטיות אשר היו בשימושינו לפני התחלת הבניה, אינן שמישות בשל החיזוקים.

מה הן דרכי הפעולה העומדות בפנינו?

בתודה

כדאי לראות מה אומר ההסכם עליו חתמתם. יכול להיות שההסכם צפה את זה וקבע דברים לגבי סיטואציה כנ"ל.
אם אין התייחסות בהסכם אני חושב שיהיה נכון להתייעץ עם שמאי לגבי הנזק אשר נגרם לכם כתוצאה מכך ולשקול פניה ליזם לגבי הנזק שנגרם לכם.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

עו"ד נריה שלום רב,
אני מעוניינת לרכוש דירה יד 2, הבניין נמצא בהליך תמ"א 38/1, הדירה עצמה רק קבלה תוספת, אך לא חודשה במסגרת הקבלן. הבנייה תסתיים רק באוגוסט ולכן נקח את המשכנתא באוגוסט. ידוע לי כי צריך לרשום הערת אזהרה גם לטובתי (הקונה) וגם לטובת הבנק בעקבות המשכנתא. מכיוון שאנו נקח את המשכנתא בספטמבר, אבל את התשלום הראשון נעביר כבר באפריל, אשמח לדעת מה הפרוצדורה הנכונה? האם יש לרשום עלי הערת אזהרה עם העברת הסכום הראשוני והדבר לא שולל זאת שנרשום על הבנק בהמשך?

בברכה

השאלה אינה קשורה לפורום הז אבל אענה.
הערת אזהרה לטובתך יש לרשום מיידית עם החתימה על הרכישה וזה לא שולל את היכולת לרשום הע"א בהמשך לטובת הבנק.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בבניין שלנו יש דייר סרבן שטוען שהתכנית האדריכלית לא מתאימה לו כי נכנסים לו לדירה ומשנים אגף כדי לייצר יציאה לממד ולחדר שיתווספו.
ועדת המשנה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את הפרוייקט וקיבלה את טענת הסרבן.
אותו דייר כבר חתם על ההסכם מול היזם בשלב מוקדם יותר והיה מודע לשינוי הפנימי בדירה. כמו כן הם זוג שמלאו להם 70 אם זה משנה במשהו.
לאור הנתונים האלה, האם בועדת הערר ואצל המפקח על המקרקעין, עשויים לדחות את הסרבן ולאשר את המשך ביצוע הפרוייקט?

לכאורה לא ניתן ככלל להיכנס לתוך דירה ולעשות בה שינויים במסגרת תמ"א 38 אם כי הייתה פסיקה שאיפשרה זאת, הכל תלוי כמובן במידת הפגיעה בדירה.
הייתי אומר בלשון עדינה, כי ועדות ערר בתמ"א 38, לפחות אלו במרכז, לא ששות לאשר פרוייקטים של תמ"א חיזוק והן בדיעה כי רק עדיף לבדוק את אפשרות ההריסה ובניה על פני חיזוק והנטיה שלהם להתערב לטובת אישור פרוייקט תמ"א חיזוק קטנה.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אם כך אתה רומז שהפרויקט נפל?
הריסה ובנייה של בניין בודד לא כלכלי ליזם

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

פרויקט הקשור להריסת 2 בניינים מחוברים ובניית בניין אחד. אחד הבניינים הדירות בו קטנות בשטחן ביחס לבניין המחובר אליו כך שיש בבניין זה יותר אחוזי בניה שלא נוצלו. היזם שמתכנן לבנות את הבניין החדש בלחץ הדיירים ומאחר שמאוד רוצה את הפרויקט החליט להוסיף לבניין אחד 2-6 מטר לדירה ולבעלי הדירות של הבניין הצמוד רוצה להפחית בשטח הדירות החדשות. האם זה תקין והאם יש משמעות לאחוזי בניה במקרה כזה?
תודה

אם זה במסגרת תמ"א 38/2 אז יש הגיון וצדק בדירות תמורה שונות בשל אחוזי השונים בכל בניין.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום.
ברשותי דירת ירושה אשר תהיה פטורה ממס שבח בעת מכירה מכח הפטור של אמי ז"ל
כעת עומד על הפרק פרויקט תמא 38/2. האם כשאמכור את דירת התמורה במהלך או מיד לאחר הבניה אוכל להשתמש עדיין באותו הפטור? תודה

1. לכאורה כן(כלומר תוכל לעשות שימוש בפטור) אם כי עלולה להיות בעיה במכירה של דירה שנהרסה ואינה קיימת. רשויות המס עלולות להכיר בדירת המגורים אך ורק באותו חלק של השווי המתייחס לדירה הישנה ואילו את יתרת השווי לייחס לזכויות בניה .
2. כנ"ל לגבי מכירה לאחר בניה- לא הייתי מציע למכור ללא קבלת ייעוץ פרטני ממומחה מס טרם המכירה.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
שאלתי: האם זכויות דיירים/ומסחר שוות הן, או שקיים הבדל בהתייחסות ובתמורות בפני החוק ובכלל.
תודה

בפרקטיקה, בתי המשפט מתייחסים באהדה גדולה יותר לבעלי דירות.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אני בן 85 ובבניין שלי התחיל לפני כשנה פרויקט תמ"א ללא תוספת קומות. כשהתחיל הפרויקט דרשתי בגלל גילי דירה חלופית בהתאם לחוק. נחתם חוזה נפרד ביני ליזם שבו משולם לי חלק מדמי השכירות שאני משלם למשכיר: 4000 ש"ח במקום 4500 ש"ח. בחוזה מצוין שהוא לשנה אחת, כלומר עד יולי 2022. הבעיה שהפרויקט לא יגמר וימשך כנראה עוד כשנה נוספת. האם לפי החוק אני צריך לקבל מהיזם הארכה של החוזה להמשך התשלום עבור הדירה ששכרתי עד לסיום הפרויקט?
תודה

התשובה היא מה סוכם ונחתם בינך ובין היזם.
ייתכן וחל עליך התיקון לגבי זכויות קשישים וייתכן שלא. את זה עליך לבדוק בנפרד לפי מועד בו נחתמה עסקת התמ"א הראשונה בבניין, כלומר המועד בו חתם הדייר הראשון על הסכם התמ"א. אם במועד זה היתה תחולה לחוק והיית בגיל המתאים- יש לך הזכויות.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

תמ"א 38/1 מתוכנן חניה רובוטית לכלל בעלי הדירות. האם החניה מוצמדת ברישום בטאבו לכל דירה בנפרד?

לא. רישום כל המתקנים יוצמד לכל משתמשי החניה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

כיום יש לי 3 כיווני אויר וחניה קרקעית מקורה.
היזם מתנגד להתחייב למתן תמורה זו. האם סירוב לפרויקט יהווה עילה להגדרתי כדייר סרבן?

השאלה היא האם יש אפליה כנגדך באופן קביעת התמורה. אם אכן קופחת, תוכל לטעון לקיפוח- אך בכלל לא בטוח שהמפקחת תאפשר לך להתנגד לחתימה על הסכם התמ"א ורוב הסיכויים שתאפשר לך את הזכות לתבוע בתביעה כספית בתביעת איזון את השכנים שלך, במקביל לחתימה על הסכם התמ"א וזה למקרה שאתה חושב שאכן שקופחת...
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

באיזה שלב מעביר עורך דין של הדיירים את ייפוי כוח בלתי חוזר ליזם? מיד לאחר החתימה על הסכם? אחרי שיש רוב או במועד אחר?

יש יותר מסוג אחד של יפוי כוח בלתי חוזר. לאחר חתימת הסכם ע"י היזם מקובל להעביר ליזם יפוי כוח בלתי חוזר בנושאים של תכנון, רישום הערות אזהרה, טיפול במיסוי . לא מקובל בשלב זה להעביריפוי כוח המאפשר מכירת זכויות.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אצלינו בבנין נבחרה נציגות לטיפול בנושא תמ"א 38/2. הנציגות לא ערכה מיכרז בין עורכי דין, לא הביאה לדיון את בחירתה. כנ"ל לגבי היזם. נסיונות להידבר איתם ולהסביר שהמצב לא תקין. זה נתקל בקיר אטום. יש 15 מתוך 22 בעלי דירות שמקבלים זאת וחתמו אצל עו"ד. האם המפקח על בתים משותפים הוא הכתובת לקרוא לנציגות לפעול עפ"י הנוהלים במקרה של תמ"א?

אין חובה חוקית לערוך מכרז. לא ליזמים ולא לעורכי דין. הסיכוי שתשכנע את המפקחת שההתנגדות שלך מוצדקת, כאשר 15 בעלי דירות חושבים אחרת ממך- אינו גבוה


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר