פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית

מדובר בפינוי בינוי של בניין יחיד. 9 דיירים, הוסתר ממני מי וכמה חתמו היות והייתי סרבן.
כעת שמו שלט בגינה ואני מבין שאבוד, ואני מעוניין לחתום כדי להיות מוגן במקרה נפילת הקבלן.
1. האם, ללא חתימתי, אני מאבד הכל אם הפרוייקט לא מסתיים
2. הדיירים קבלו הטבות ואני מניח שבגלל זה הקבלן סרב, עד לאחרונה, להראות לי את החוזה, כי ביקשתי רק לשקול.
אם אני מודיע שבכוונתי לחתום רק על החוזה עם שאר החתימות, האם הוא חייב?
3. מה קורה ומה יכולותי אם הוא מציג, כמו עד עתה, טיוטה בלבד.

1. לא.
2. קיימת חובת שקיפות.
3. אמור להיות לך עו"ד המייצג אותך ואת יתר הדיירים, מדוע שלא תפ]נה אליך ותבקש. לא אמורה להיות בעיה להעביר אליך.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,

ברשותי דירה בגבעתיים, שהיתה בתהליך תמ״א 38/2 ולאחרונה הבנין עבר לתכנית תב״ע במקום תמ״א.
בחוזה התמ״א שחתמנו נשארתי עם כיווני האויר הנוכחיים שלי. כעת בתכנית התב״ע שינו לי את כיווני האויר ללא הסכמתי, בטענה של אילוץ אדריכלי.
ארוע כזה היה גם לפני שנה וחצי עם התמ״א, בטענה דומה, ולאחר שערערתי על כך הענין סודר, ולכן ברור שהטענה של אילוץ אדריכלי לא היתה נכונה.
לא מקובל עלי ששינו לי את כיווני האויר.
וגם טענת האילוץ האדריכלי היא רק תרוץ שנועד להצדיק את מה שעשו.
האם מדובר בהפרת חוזה?
החוזה על התמ״א עדיין בתוקף, והכינו רק נספח שמסדיר את המעבר מתמ״א לתב״ע, שעליו נצטרך לחתום.

לגבי עלייה לקומה גבוהה יותר: יש בעלי דירות שעולים 4 קומות ואני עולה 3 קומות. הנימוק הוא שזה פיצוי עבורם בגלל שהם מפסידים כיוון אויר אחד, במעבר לבניין החדש. משלושה כיווני אויר לשניים. אני טוען שהפיצוי יכול להיות גם בדרך אחרת, כגון פיצוי כספי או דרך שדרוג המפרט של הדירה, מה שאכן עשו במקרים שעלו פחות קומות מהמובטח. חוזה התמ״א כבר חתום גם בנושא הזה, והשאלה היא אם למרות זאת אני יכול לפעול בנוגע לאפליה הזאת, כדי שגם אני אוכל לעלות 4 קומות. מה גם שהעבירו אחרים מכיווני אויר שלהם לכיווני אויר שלי, כאשר לי צריכה להיות עדיפות לכיווני האוויר האלה.
ובנוסף, יש טוענים שהיו הפרות חוק על ידי מתן תמורות לא שוויוניות לאנשי הנציגות ללא סיבה, כגון גינות בשטח מוגזם מאד בדירות הגן, וחוסר שקיפות.

תודה על תשובותיך

למעשה החוזה הקודם איננו בתוקף וכעת חותמים על חוזה חדש, גם אם זה רק עמוד אחד.
אם אתה סבור שיש חוסר שיוויוניות ותוכל להוכיח זאת, אז תעשה את החשבון והשיקול שלך.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הדירה שלי לא רק כפולה בשטחה מכל שאר הדירות בבניין שרובן לא משופצות 70 שנה מאז הקמת הבניין אלא מתוכננת אדריכלית עם ממ"ד, יחידת הורים , תריסים חשמליים, מזגן מיני מרכזי ועוד ועוד , בקצה הבניין כניסה נפרדת עם גינה (לא בטאבו) הגובלת בטיילת, מרפסת גרנולית עם פרגולה. בטיוטת ההסכם שעדיין לא נחתם אין התייחסות לפרמטרים של ערך הדירה אלא רק למדידת שטחה ומיקומה. כיוון שבכוונתי לדרוש שתי דירות תמורתה אף שאיני קשישה האם זו הערה לגיטימית להוסיף פרמטרים של רמת שיפוץ הדירה לבדיקת השמאי בעניין התמורה?

1. לא נכנס לעניין המו"מ המסחרי ומה כדאי או לא כדאי לדרוש. יכול רק לומר שלגבי השיפוץ לגיטימי לבקש התייחסות, אם כי זה לא יכול להיות פרטנית רק אלייך אלא רק אם רוב בעלי הדירות במתחם יסכימו לסעיף כזה.
2. חוקית, לא ניתן לדרוש תמורה עבור בניה/שימוש/פתיחת יציאה לחצר/הצמדה לא חוקית של חצר.
3. ככל שסירובך לחתום הינו תולדה של הדרישה שלך שאולי לא תתקבל, בסמכות ביהמ"ש לדחות את התנגדותך ולמנות עו"ד אשר יחתום בשמך.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

לאחרונה התחילו לקדם פרוייקט פינוי בינוי אצלנו בבניין. 75% מהדירה שלנו רשומה על שם אבי בן ה 75 ורבע מהדירה רשומה על שמי. דייר מטעם העורך דין המייצג החתים את אבי על יופי כוח בלתי חוזר מבלי שהוא קרא את הנוסח. כרגע אבי מתחרט על שחתם וויתר על הרבה מזכויתיו. השאלה האם ניתן לעשות משהו כדאי לבטל יופי הכוח בלתי חוזר, והאם הוא בכלל תופס אם אני לא חתום עליו גם כן כבעל רבע מהדירה?

ראשית לפני שממהרים, כדאי להתייעץ עם עו"ד בתחום ההתחדשות. יכול להיות, תתפלא, שאביך חתם על ניירת תקינה וההסכם בסדר. אם לאחר קריאה של מומחה בתחום תגיעו למסקנה שצריך לבטל, אז יש כמה וכמה דרכים (הליך משפטי, הליך מול הרשות וכו').
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
בבניין הוחלט והופעלו תהליכים לקראת תמ"א 38-2הריסה ובנייה. 3 בעלי דירות מתוך 12 לא נתנו הסכמתם. 9 מעוניינים מאוד ולמרות המאמצים לשכנוע של השלושה, ואף הבטחה שלא יפונו עד מותם, לא חותמים. אנחנו עלולים להפסיד את תמ"א 38 תוך שנה. מה ניתן לעשות כדי לא לפסיד את הפרויקט? הבניין בת"א.

לשנות את החוק

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הסכם פינוי בינוי -עדכון דמי השכירות לאחר שנתיים מהפינוי ע"פ מדד המחירים לצרכן או 5% ע"פ הגבוה יותר הוא ריאלי לנוכח עליות חדות במחירי השכירות? מדד המחירים לצרכן לא משקף את העליות בשוק מחירי השכירות. האם יהיה נכון לבקש במקום זאת עדכון לאחר שנתיים לפי מחירי השוק ולא כפי שנוסח בהסכם?

השאלה היא מסחרית ושמאית. כדי שאוכל לענות לך מה טוב יותר מביון החלופות אצטרך להיות נביא . ואני לא. כמובן שאפשר תיאורטית לדרוש גם וגם וגם. כלומר הגבוה מבין 3 פרמטרים ( המדד /תוספת 5%/מחירי השוק). בסוף זהו עניין מסחרי. בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום , תודה על התגובות שלך .
אני מתכוון לפרויקט של פינוי בינוי , האם הדירה החדשה שמקבלים באותו כיוון שהדירה הישנה הייתה בבניין הקיים?

זה עניין מסחרי ותכנוני. לעיתים הבניינים החדשים נבנים באותו מקום ובאותו כיוון. אבל לפעמים זה לא המצב. אתה צריך לבדוק מה אומר הסכם הפינוי ביוני הספציפי עליו חתמת או שעליו אתה מתכוון לחתום.

בהצלחה


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

חתמתי לפני מס' חודשים לנציגות הבניין פינוי בינוי. הדירה שלי בה אני גרה שונה בגודלה ובנתוניה מכל הדירות בבניין באופן משמעותי ביותר בוצעה בה הרחבה והיא משופצת בסטנדט גבוה. בשונה משאר הדירות הקטנות שהרוב המוחלט של בעליהן כמו הנציגות הם משקיעים. אני חשה שאינם מייצגים אותי, הסעיפים בהסכם אינם לטובתי וגם לא אכפת להם מה יעלה בגורלי. אנחנו עדיין בשלב של לפני חתימות על ההסכם. אם ניתן לבטל את חתימתי לנציגות האם אני אמורה להודיע גם לעו"ד?

אתה יכולה לבטל חתימה לנציגות אם כי לא ברור מה התועלת אשר תצמח לך כתוצאה מהביטול. אם הנציגות נבחרה עפ"י רוב וכדין הרי שהחלוטת הנציגות תקפות גם לגבייך, גם אם ביטלת חתימתך או לא נתת הסכמה מלכתחילה. בהחלט רצוי להודיע גם לעו"ד וגם ליזם.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

ביוני 2018 ענית לשאלה שהסיכוי לקבלת תמורה בגין חריגות בניה במקרה של פינוי בינוי קטן עד אפסי. האם התשובה עומדת בעינה במקרה שחריגות הבניה קיימות מזה עשורים, העירייה גובה ארנונה על פי השטח שכולל את החריגות, והבעלים הנוכחיים רכשו את הנכס כולל חריגות הבניה, אולי אפילו בלי להיות מודעים למצב החוקי, ושילמו בהתאם, או האם במקרה כזה ניתן לתת פיצוי חלקי על החריגות?

משפטית- התשובה אינה משתנה, גם לאור הנתונים שמסרת.
מסחרית (לא משפטית)- אם ישכמות משמעותית של חורגים במתחם אפשר לנסות למצוא נוסחה שתאפשר מתן תמורה חלקית לגבי החריגות הללו.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום
האם ילדים שמונו ע"י אביהם ביפוי כח מתמשך יכולים לחתום במקומו על עסקת פינוי בינוי או תמא 38 או להתנגד אליה?
האם הם יכולים להחליט במקומו איזה תמורה יקבל?
האם עו"ד היזם בכלל מתיחס אליהם בשווה או שהקשיש איבד את זכויותיו במקרה זה כמו שהיזם רוצה?

1. אין משמעות ליפוי הכוח אלא אם הוא נכנס לתוקפו. כדי להפעיל יפוי הכוח יש להודיע לאפוטרופוס הכללי ולקבל אישורו. הפעלת יפוי הכוח הינה רק כאשר מייפה הכוח אכן נכנס למצב הדורש את הפעלת יפוי הכוח. מכאם שלפני הפעלת יפוי הכוח אינך יכול לעשות בו שימוש שהרי הוא לא בתוקף ואחרי הפעלת יפוי הכוח ממילא תצטרך אישור בימ"ש שהרי כל פעולת מקרקעין דורשת אישור בימ"ש כשיש יפוי כוח מתמשך.
2. אם יפוי הכוח לא נכנס לתוקף בוודאי שלא. ואם יפוי הכוי נכנס לתוקף תצטרכו אישור בימ"ש ממילא.
3. השאלה לא ברורה. אם מיופה הכוח הוא קשיש הוא זכאי לזכויות כקשיש ללא כל קשר ליפוי הכוח המתמשך.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

תודה על התשובה
השאלה אם כשעושים ייפוי כח מתמשך וכבר הפעלנו אותו האם זה מאפשר לילדים לחתום במקום אביהם ובית המשפט מאפשר מידית או אין הבדל בין אם יש ייפוי כח פעיל או אפילו לא עשינו ייפוי כח בית המשפט יאפשר לנו לחתום במקום האבא.
כלומר מה מועיל לנו ייפוי כח מתמשך פעיל בפינוי בינוי בבניין של אבא שאבא לא כשיר?

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום

הבניין שבו אני גר הינו חלק ממתחם מגורים הנמצא בהליכים מתקדמים לפרוייקט פינוי בינוי ( לקראת דיון בוועדה המקומית ). אני כבר חתום על הסכם עם יזם הפרויקט.

האם במידה ואגיש כעת בקשה להיתר בנייה לתוספת ממ"ד וחדר נוסף ואמתין עם הבנייה לאחר קבלת ההיתר, אהיה זכאי לתוספת תמורות ( חדרים ומ"ר ), גם אם בסופו של דבר לא אממש את הבנייה עצמה ? תודה

הערה: בהסכם אין התייחסות לסוגיה כנ"ל.

לא



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

היזם רוצה לתת דירה קטנה לפחות בשליש משטחה המקורי בהליך של פינוי בינוי. מה אפשר לעשות?

1.אם יש הרבה דירות פנטהאוז כמו שלך בפרוייקט כדאי שתתאחדו. את את דירה יחידה בפרוייקט הכוח שלך נמוך יחסית
2.לא פירטת מה הסטאטוס, האם אתם לפני חתימה על הסכם? האם בחרתם יזם/עו"ד/נציגות? עליך להיעזר בכל נותני השירותים הללו אשר אמורים לייצגך בתהליך.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

היזם התחייב בהסכם לערבות בנקאית אוטונומית ל-36 חודשים עם הבטחה להארכה. בפסקה אחרונה באותו סעיף צוין בהסכם כי הוא רשאי על פי שיקול דעתו הבלעדי לשנות זאת לערבות מאוחדת לכלל יחידי הבעלים עם פירוט חלקו של כל יחיד. מהן ההשלכות של פסקה זו של שינוי שהוא יערוך בערבות?

המשמעות:
1. סכום השכירות של כלל בעלי הדירות מובטח.
2. ליזם זה יותר זול (פחות עמלות שהרי על כל ערבות יש עמלה נפרדת עבור ההנפקה).
3. פחות ניירת לעקוב. פחות ניירת לחלק לבעלי הדירות ופחות בלגן בסוף תקופת הבניה שאז יהיה צורך לאסוף בחזרה את כלל הערבויות מהדיירים.
4. מימוש הערבות יהיה חייב להיות באמצעות עוה"ד המייצג את הדיירים ולא פרטני ע"י כל דייר ודייר.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הדירה החדשה שמקבלים אחרי הפרויקט תהיה באותו כיוון וקומה שהייתה נמצאת הדירה הישנה בערך גודל נוסף של ממד ומרפסת שמש?

האם אתה שואל בקשר לפרוייקט ספציפי? מכל מקום, מיקום הדירה מבחינת הקונה תלוי בהסכם עליו חתמת או תחתום וכך גם כיווני האויר.

בהצלחה
נריה כהן, עו"ד
ראש מחלקת התחדשות עירונית
פלס, מוזר, כהן ושות'

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הכוונה שלי בבנין שמוכרז לפינוי בינוי , האם נשארים באותו כיוון אוורי שהיתה הדירה הישנה ?? באותו צד , למשאל יש כרגם בכל קומה 4 דירות לכל דירה יש את הצד שלה , אז האם בתיכנון החדש נשארים באותו מצב

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
האם כדי לבחור את נציגות הדיירים צריך ששאר הדיירים יחתמו להם על ייפוי כוח?
האם אפשר לבחור נציגות דיירים באסיפה עם היזם ועורך דינו בלי שהודיעו לדיירים שבאסיפה זו תצטרכו לבחור נציגות?
האם המתווך של הפרויקט פינוי בינוי שהוא דייר בבניין והוא הביא את היזם ועורך דינו יכול לבחור את עצמו להיות נציג הדיירים?
האם הוא יכול להחליט איזה עורך דין יהיה העורך דין של הדיירים?

1. יש מספר דרכים למנות נציגות. הדרך המומלצת היא אסיפה וחתימה על כתב מינוי. אך יש גם דרכים נוספות, דיגיטליות או החתמה רוב בעלי הדירות על מינוי.
2. זה לא מומלץ אך לא בלתי חוקי.
3. יש כאן ניגודי ענייינים אינהרנטיים. לא מומלץ.
4. הנציגות יכולה לבחור אם הוסמכה לכך. גם בעלי הדירות יכולים לבחור.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר