פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית

שלום רב.
רוצים להחתים אותנו במתחם על כך שכל המגורים יקבלו 12 מטר תוספת והמסחרי יקבלו הגבוהה מבין 12 או 20%,
דווקא לי היה מאוד רווחי ה20% לדירת המגורים שלי מכיוון שהדירה שלנו הגדולה ביותר במתחם והיינו מרוויחים עוד 6 מטר בנוסף ל12 מטר, האם זה סטנדרטי לקבל את התוספת וכדאי לנסות לדון במשא ומתן עם היזם ?

בברכה,
מנשה

בפינוי בינוי פחות מקובל לדבר על תוספת אחוזים. אמנם יש עסקאות כנ"ל אך בדרך כלל התוספות הן קבועות לבעלי הדירות. רוב ערי המרכז קבעו כמדיניות לא לתת יותר מ - 12 מ"ר לדירה.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בבעלות המשפחה דירה נוספת (במשך עשרות שנים) והדירה נמצאת בימים אלו בתחילתו של פרויקט פהתחדשות עירונית מתחמי. הפרויקט בשלב חתימות מתקדם (מעל 60%). בכוונת המשפחה למכור את הנכס תוך כשנתיים והיא עומדת לחתום על החוזה מול היזם. בהנחה שעד אז התבע לא תאושר (פרויקט מורכב מאוד)- האם לעובדת הדירה משויכת באופן פעיל לפרויקט עם הערת אזהרה בטאבו לטובת היזם, חבות מס שבח גבוהה יותר, הגם שתימכר במחיר שוק? לחילופין, אם התבע תקודם מהר מהצפוי- האם אפשרי לחייב תוספת לחוזה שהיזם יספוג את התוספת במס שבח? כנל לגבי היטל השבחה- אם התבע תאושר אך לא יתקבל עדיין היתר בניה- האם אפשר לחייב שבמקרה כזה יספוג היזם את היטל ההשבחה, שממילא ישלמו בעתיד עם קבלת ההיתר. תודה

1. קיימת חשיפה למס שבח אם כי בינתיים רשויות המס לא נוקטות באופן פעיל בגביית מס שבח בפרוייקטים בשלבים הללו. כנ"ל לגבי היטל השבחה.
2. הנייר סובל הכל. אפשר לדרוש מהיזם כל דבר מסחרי. השאלה היא אם זה מקובל ואם יסכים ועל כך איני יכול לענות לך. אני רק יכול לומר לך שזה פחות מקובל ועל כן סיכוי נמוך שיסכים.
3. אל תעשה שום עסקה לפני שתייעץ פרטנית עם מומחה מס והיטל השבחה לפני.

בהצלחה


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

תודה נריה על התגובה.
האם בחשיפה הכוונה לפרויקטים בשלב לפני תב"ע או אחרי אישור תב"ע?
מאחר וטרם חתמנו- ננסה להכניס גם התייחסות לכך אבל אני מודעת לכך שהסיכוי נמוך (ביחוד שחתמו על החוזה כבר למעלה מ 100 בעלי זכויות במתחם).
בהתייחס לעסקה- אני מניחה שאתה מתכוון כשנתכונן לעסקת המכירה, נכון? לא לחתימה על החוזה מול היזם. אם כך, ברור לי שנזדקק ליעוץ שכן צריך לוודא את כדאיות המהלך ולעשות שיקול לגבי תמחור הדירה.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

רציתי לשאול - בבניין של אימא שלי מתחילים בפינוי בינוי.
השאלה הדירה רשומה על שם אבי ז"ל עדיין לא העברנו את הדירה ע"ש אימא.
האם עדיף להשאיר את המצב ככה ואז אימא נחשבת דייר מוגן או עדיף להעביר את הדירה ע"ש אימא ולקבל את הזכויות של גיל 70?
אם הדירה לא רשומה על אימא אז היא נחשבת בעלים?

אין שום קשר בין ביצוע פעולות הרישום בטאבו לזכויות דייר מבוגר או זכויות דייר מוגן. יש לרשום הצו בהקדם. אמא לא בעלים אך היא "זכאית להירשם כבעלים" מכוח צו היותה יורשת של אביך המנוח.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

1. האם לצורך תביעה של דייר סרבן בפינוי בינוי מספיק הרוב החוקי בבניין אחד או שנדרש רוב חוקי בכל בנין ובנין ובכל המתחם?
2. האם קיימת מניעה למי שלא חתום על הסכם פינוי בינוי למכור את דירתו במתחם בכל עת, גם לאחר שקיים כבר רוב חוקי?

1. יש צורך ב- 2/3 במתחם ולפחות 60% בכל בניין.
2. חלה עליו חובה להציג את הדברים לקונה. גם אם לא חתמת, ייתכן שבנק למשכנתאות של הקונה יבקש הסכמת היזם.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

לעו"ד שלום, 1. אם "עו"ד הדיירים" שבהסכם, ששכרו משולם ע"י היזם, אינו מקובל על חלק מהדיירים, האם אפשר לשנות את ההסכם כך ש:
א.עו"הד של כל דייר כזה יחתום במקום עוה"ד הדיירים על כל פעולה הנדרשת בהתקדמות העיסקה
ב. לחילופין- האם אפשר שכל דייר יחתום על כל פעולה כזאת בעצמו?

2.ואם מגיעים להכרזה על דייר כסרבן, ו"עו"ד הדיירים" שמוגדר כך בהסכם עקב היותו עו"ד של רוב הדיירים פרט למתנגדים לו- איננו מייצג את 80% הנדרש מבעלי הדירות (כי אינו מקובל על חלק מה80%)- מי חותם במקום הסרבן?
תודה

1. אפשר, פחות מקובל ומסרבל. יש הרבה מאוד שצריך להנפיק בתהלי, כולל לרשויות, לבנק המלווה וכו'. זה באמת יהיה קשה אם לכל אישור כזה יהיה צורך לעבור בין כ"כ הרבה עורכי דין ובטח אם יהיה צורך לחזור לכל דייר ודייר- לא פרקטי.
2. ביהמ"ש או לשכת הנמפקחת הם שממנים נציג אשר יחתוםץ. זה יכול להיות גם נציג מטעם היזם או כל מישהו חיצוני.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום וברכה,
קיבלתי תשובה בקשר לכדאיות הוצאת היתר בגג לפני פינוי בינוי, והסתייגת בקשר לת"מא 38-2, ששם זה לא כדאי ואפילו סיכון להפסד, אם תוכל להסביר יותר מה הסיבה להבדל הזה, ואיך אוכל לדעת האם אני מסתכן בזה.
תודה רבה על העבר ועל העתיד

לא מספיק זוכר שאלתך. מוזמן ליצור קשר פרטני בטלפון למשרדנו כדי שנוכל לסייע לך עם המשך התשובה.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

כאשר מספר בנינים עושים פינוי בינוי בונים שנים או שלושה מגדלים וגינה האם זה נקרא תב"ע או תמ"א מה ההבדל והאם יש הבדל בתמורה שכל דייר מקבל?

תב"ע עושים כאשר הזכויות הקיימות אינן מספקות, או אינן כלכליות או אינן מאפשרות תכנון מיטבי.
במסלול שבו מכינים תב"ע נושא התמורה הינו תלוי במדיניות של העיר. כל ערי המרכז לא תומכות בתמורות הגבוהות מ- 12 מ"ר ויש רשויות במרכז שאף מקדמות שיח של צמצום התמורה בפרוייקטים של פינוי בינוי לכיוון ה- 0 מ"ר תוספת.

בהצלחה


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
יש לי 2 דירות בשני מתחמים שונים. אני נמצא בפרויקט פינוי בינוי במתחם אחד.
אם ארצה בעתיד למכור את הדירה החדשה שתהיה שווה יותר מהדירה הישנה שתיהרס, מאיזה סכום מס שבח או מיסים אחרים אצטרך לשלם וכמה? האם מתאריך סכום שווי הדירה הישנה שנקנתה ואז הרווח והמס גבוה יותר? או מתאריך שווי קבלת הדירה החדשה שתהיה שווה יותר .ואז הרווח והמס קטן יותר?
תודה

מתאריך סכום הדירה הישנה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אני גר בקומה אחרונה ורוצה להוציא היתר על בניה בגג (יש זכות בניה לפי תב"ע בצד הבניין אבל לא רלוונטי בגלל השכנים מתחתי שאינם מעוניינים בבניה) ולבנות, אבל ישנם דיבורים על פינוי בינוי, וכעת אני שואל: 1) האם הוצאת ההיתר תגדיל את הזכויות בפינוי בינוי? כך שלא ילך הכסף והמאמץ לפח במקרה שהפינוי בינוי אכן ייכנס לתהליך.
2) האם הבניה עצמה תחושב בצורה שלא אצא נפסד את עלויותיה במקרה של פינוי בינוי?
תודה רבה מראש

היתר+בניה+תעודת גמר אשר יסתיימו לפני הכנת הדוח הכלכלי אשר מוגש לועדה הנודעת יאשפר לקחיה בחשבון של השטח שבנית. שים לב שאנחנו מדברים על פינוי בינוי ולא על תמ"א 38 הריסה ובניה (שאז הבניה שלך לא תגדיל את זכויות הבניה אלא תגרע מהן).


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הי יש ברשותי דירה שקניתי מעמידר הדירה רשומה בטאבו כדירה אחת 7 חדרים, אבל בפועל היא מפוצלת לשני דירות עם ארנונה וחשמל ומים בנפרד בעירייה זה מוכר כשני דירות נפרדות במקרה של פינוי בינוי אני מקבל שני דירות קטנות או אחת גדולה?

אתה כותב "בעיריה זה מוכר כשתי דירות". אם כוונתך שהעיריה מחייבת אותך בארנונה עבור 2 דירות נפרדות - זה עדיין לא אומר שיש היתר לפיצול 2 הדירות. רק אם יש היתר לפיצוטל הדירות תוכל לקבל בוודאות 2 דירות. אם זה לא המצב תוכל לבקש, ואולי תקבל ואולי לא.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אני יזם שמבקש להרוס בניין ולבנות מחדש במסגרת תמ"א 38, מבירור ראשוני שעשיתי ברשות המקומית, נמסר לי כי אין באפשרותי להרוס ולבנות מחדש כי המבנה לדעתם אינו זקוק לחיזוק ובנוסף הינו "מבנה נמוך". מה האפשרויות העומדות בפני אם בכלל?



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

החלטת הועדה המקומית איננה סוף פסוק. תוכל כמובן להחתים את בעלי הדירות, להתקדם להגיש בקשה להיתר, לקבל סירוב ולערער למחוזית.
אבל, טזה אבל גדול, יכול להיות שתמצא עצמך מסורב גם במחוזית ואז הפסדת מאות אלפי ש"ח, זמן ואנרגיה. שורה תחתונה לדעתי, אם הרשות המקומית לא בעד לקדם, אז קידום פרוייקט של תמ"א הינו סיכון גדול מאוד מבחינתך כיזם.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

לעו"ד שלום, האם מקובל לכתוב בהסכם שהוא יפוג בתאריך מסוים/ לאחר כך וכך זמן,
או שמספיק במקום זאת לציין את עניין התפוגה והביטול בכך שההסכם יתבטל ביוזמת הדיירים הנוכחיים במכתב שעליו יחתמו רוב הדיירים, ובכך יש הגנה מספקת לדיירים מפני חריגה גדולה בזמנים.

תודה

הייתי מציע גם וגם.
ביטול ע"י הדיירים אם היזם מפר מכל מיני סיבות וביטול מראש לאחר X שנים אם לא הגיעו להיתר בניה/ עליה על הקרקע מכל מיני סיבות

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום
1. מי הסמכות הקובעת לבעל דירה אם איזה יזם הוא יחתום מתוך 2 יזמים הפועלים באותו פרוייקט (כאשר אין בין היזמים שיתוף פעולה לפחות כרגע). בעל דירה שלא סומך על היזם שאיתו חתמו רוב בעלי דירות בבניין שלו מתעקש להתקדם עם יזם נוסף שפועל בבניינים אחרים באותו המתחם. מי הסמכות הקובעת אם הדבר אפשרי. (בעל דירה אינו נגד פרוייקט הוא רק לא מאמין ליזם, עו"ד ומובילי הפרוייקט הפועלים בבניין שלו).
2. האם בעל דירה שמתעקש להתקדם עם יזם שונה מהיזם שאיתו חתמו רוב בעלי דירות בבניין שלו (כל עוד אותו היזם פועל באותו מתחם) יכול להיתבע כדייר סרבן (הוא לא נגד הפרוייקט הוא רק לא מאמין למובילי הפרוייקט בבניין שלו).
תודה על תשובתך

1. ראשית לא ניתן לתבוע בטרם התגבש רוב דרוש שחתם על הסכם מחייב בבניין( 66.67%) ולפני שקיימת תוכנית בניין עיר אשר ניתן מכוחה להוכיח כלכליות של הפרוייקט בטרם ניתן יהיה להגיש תביעה. כל עוד לא התקיימו שני תנאים אלו על בעל הדירה לבחור בהצעה הטובה ביותר עבורו מבין שתי ההצעות המונחות בפניו.
2.אינני סבור שבמקרה כזה תהיה עילת תביעה טובה כנגד הדייר שבחר לחתום עם אחד משני היזמים שהרי הוא לא מתנגד בכלל ואף חתם ליזם .
3. אם אף אחד מהיזמים לא יוותר,יהיה נכון ששני היזמים יחלקו ביניהם את אחוזי הבעלות בפרוייקט בבניין הספציפי שלך (לפי היחס בין כמות החותמים לכל יזם)כאשר כל יזם יתן את הדירות לאותם דיירים שבחרו בו לפי פרטי ההצעה/ ההסכם עימו חתם אותו דייר.
4. הייתי ממליץ לך לקבל מכל אחד מהיזמים שבחרת לחתום עימם כתב שיפוי למקרה שהיזם השני יתבע אותך.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
א. כאשר מדברים על עקרון השוויון בפינוי בינוי - הכוונה היא באותו מתחם או באותו בניין.
ב. כאשר באותו מתחם פועלים 2 יזמים שונים בבניינים שונים בתוך המתחם (שכולל 4 בניינים) - האם עדיין חייבת להיות תמורה ששווה, התייחסות שווה למצב הנכנס של כל הדירות בתוך המתחם.
האם בעל דירה יכול לדרוש עבורו התייחסות למצב הנכנס / תמורה / תנאים שווים לאלה של בעלי דירות מבניין אחר באותו המתחם
תודה רבה

אין פסיקה מחייבת בנושא ביחס לשאלה שלך. במסגרת הקו הכחול ראוי שתהיה תמורה אחידה וסו מדיניות היועצים המשפטיים של הועדות לתכנון ובניה. עם זאת יש מקרים בהם ניתן לבצע אבחנה. לדוגמה בתים פרטיים בתוך מתחם פינוי בינוי וכו'.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
מה סביר לקבל תמורת מחסן 45 מ"ר וחניה בפרוייקט הריסה ובניה של מיתחם בן 4 בניינים?
קיבלתי הצעה של מחסן באותו גודל וחניה, שזה בדיוק מה שיש לי כרגע. בעלי הדירות )גם אלה שאין להם חניה( מקבלים חניה+12 מ"ר.
האם ניתן לקבל חנות או דירה במקום?
תודה

תחשב את ההגדלה של הדירות באחוזים. לדוגמה אם שטח דירות המגורים בממוצע הוא 100 והתוספת עבורם 12 מ"ר אז אם תקבל תוספת 12 אחוז למחסן שלך זה יהיה מצוין לדעתי.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר