פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית

יש לנו תב"ע של 40 מ"ר לכל דירה, וכעת מדברים על פינוי בינוי. היזמים נותנים כולם עד 25 מ"ר תמורה, והבנתי כי זה מה שמאשרים בירושלים בעירייה, וגם מצד היטל השבחה.
האם לנו, שיש כבר תב"ע קיימת (בלי היתר בניה), של 40 מ"ר לדירה, היזם יוכל להוציא יותר בפינוי בינוי וממילא גם לתת יותר לדיירים?
(אני לא שואל על החישוב הכלכלי של דו"ח אפס, אלא על "תקרת הזכוכית" שכולם אומרים עד 25 מ"ר, האם השתנה משהו אצלנו בגלל התב"ע. )

ותודה על הפורום,
רק בזכות התשובות המדויקות הקצרות והקולעות אפשר ללמוד כל כך הרבה מהעיון בשאלות והתשובות שבפורום.

אפשר לתת יותר מ - 25 מ"ר. זו שאלה כלכלית ולא שאלה של חוקיות. אם יש אצלכם תב"ע, יהיה נכון לבדוק עם שמאי מה המקסימום שאפשר לקבל ועדיין שהיזם יהיה ריווחי.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אני גר בדירה שמיועדת לעבור פינוי בנוי, בחוזה השכירות החדש המשכיר רוצה להוסיף סעיף:

"השוכר מודע לתהליך פינוי בינוי שהבניין עומד לעבור, ושייתכן שיידרש יהיה לפנות הדירה בהינתן הוראה מהיזם לפינוי כל המתחם. פינוי זה לא ייחשב כהפרת חוזה, ותשלומי השוכר יהיו עד ליום הפינוי בלבד."

בנוסף, הסעיף שמדבר על זכות השוכר לעזוב את הדירה מחייב למצוא דייר חלופי, ולא נוקב במספר ימים הנדרש להודעה מוקדמת:

"על אף האמור בסעיף זה לעיל, יהיה השוכר רשאי לסיים את תקופת השכירות טרם סיומה, ובלבד שיציע להנחת דעתו הבלעדית של המשכיר, שוכר חלופי, אשר יקבל על עצמו את כל התחייבויות השוכר על פי הסכם זה לתקופת השכירות הנותרת או לתקופת האופציה הנותרת, לפי העניין."

האם יכול להיות שלסעיפים הנל אין שום תוקף? ולא ניתן לפנות מכוחם?

הסעיפים נראים לי הוגנים ונכונים.



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מעונין להימנע מלחתום על עסקת תמ"א 38/2 כל עוד אין החלטה לאשר היתר בניה. האם אהיה חשוף לתביעה אף אם אצרף את חתימתי לאחר ההחלטה כאמור?

אכן ניתן לתבוע רק אחרי החלטת ועדה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם לנציג בנין, בפרויקט פינוי בינוי של כמה בניינים, מותר להיות עובד בתשלום של היזם בפרויקט אחר?

זה נראה כמו מתכון בטוח ל"חשש לניגוד עניינים" שההרי הנציג יכול לחשוש מנקיטת עמדה אסרטיבית מול היזם בפרוייקט בו הוא נציג מחשש שהיזם יפגע בו בפרוייקט השני.






מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם דרישה לערבות בדק בפרויקט פינוי-בינוי יכולה להיות עילה לתביעה כדייר סרבן

למרות שהדבר די מקובל, אין חובה חוקית לכך שיזם יתן ערבות בנקאית לדק. אם רוב מיוחס מבין בעלי הדירות הסכים לפרוייקט ללא ערבות בנקאית לבדק אני חושב שיהיה לך לא קל להוכיח שההתנגדות שלך מוצדקת .



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אני בעלים של 3 דירות במתחם העתיד לעבור בינוי-פינוי-בינוי. בעבר הזכאות לפטור במס שבח ומעמ התאפשרו רק לדירה אחת בפרוייקט. לפי התיקון החדש, האם תהיה לי חבות מס שבח ומעמ או שהעסקה תהיה עסקת נטו מבחינת המיסוי?

זה תלוי מה מועד החתימה ומה מועד הדיווח למיסוי ומה דווח למיסוי מבחינת יום המכירה. מציע שבסוגיה משמעותית כזו של מיסוי שעלול להגיע במצטבר לסכומים של מאות אלפי ש"ח לדירה, תיגש לייעוץ פרטני לבחון את העניין ובמידת הצורך, אולי להגיש תיקונים לרשות המיסים.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

העסקה עדיין לא נחתמה, נמצאים בשלב הפקדת התכנית להערות הציבור. רק לאחר מכן יהיה מכרז יזמים.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם סביר שקביעת שטח הדירה (על פי החוזה) תתבצע על פי שרטוטי גרמושקה ישנים ולא על פי מדידה בפועל.
הנ"ל כאשר אין מחלוקת לגבי השאלה - אילו מהשטחים צריכים להיכלל בחישוב

בשלב הראשוני זה אפשרי להתבסס לצורך דוח ראשוני על שרטוטים ישנים אך בהמשך התהליך יש לבצע מדידה בפועל.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום אבא בן 82. בבניין שלו ובבניינים הסמוכים עושים פינוי בינוי. לא הבנתי מבחינת הזכויות: "זכאי קבלת דירה חלופית בשווי דירת התמורה". גר בדירת 2.5 חדרים 60 מטר. האם מקבל ביחס למחיר הדירה הנוכחית או לדירה שבונים וחדשה (הוספת מרפסת+ממ"ד)? אבי כלל לא מעוניין לעבור, אבל יש רוב 80%. מה אפשר לעשות?

הוא אמור לקבל ביחס לשווי הדירה החדשה.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו בניין קטן ויחיד בחלקה של 1000 מ "ר, 3 דירות בלבד בשטח כולל של 165 מ"ר, לפי הזכויות המוקנות לנו מכח התב"ע וקו הבניין הקיים מותר לנו להרוס ולבנות 9 דירות בשטח כולל של 1200 מ"ר, אך ישנו יזם המתכנן פינוי בינוי עצום לכל הסביבה הכולל כנראה איחוד וחלוקה עם החלקה שלנו, האם היזם יכול לגזול מאתנו נתחים משטח החלקה במסגרת איחוד וחלוקה מחדש? אנחנו מעוניינים בבנייה עצמית לפי זכויות התב"ע הקיימות ללא כל מעורבות זרה, וקו הבניין שלנו ( ברובו לא בנוי) משתרע לאורך כל החלקה הקיימת.

אם אפשר לממש את התב"ע רק בחלקה שלכם אז בהחלט תשקלו את זה. ואם לא ניתן לממש, אז תיכנסו למו"מ עם היזם לגבי הזכויות אשר יינתנו לכם.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אני חושב לגור בדירה מחולקת אבל מפחד מהרעשים.
רציתי לדעת איזה סעיף אפשר להכניס בחוזה שבמידה ויש רעשים שמפריעים לי לפי ראות עיניי אז ניתן לי לעזוב את הדירה?

השאלה אינה מתאימה לפורום

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם ליקויים וכשלים בסקיצה של הבניין והדירות החדשות המתבטאים ב-2 בניינים שהופרדו וכעת המרחק ביניהם 4.5 מטר בלבד, ואו מחצית משטח התוספת לדירה נועד למסדרון ארוך ועוד. תכנון לקוי ולא הגיוני, האם זו סיבה סבירה להתנגדות, ואם חתמתי יש דרך חזרה. הסירוב לא עקב רווח או הפסד בכלל.

אם התכנון שאתה מתאר אינו עומד בחריגה למה שהוסכם ואינו עומד בחריגה להיתר הבניה ואם הדירה החדשה שאתה אמור לקבל שווה יותר מהדירה הנוכחית כי אז רוב הסיכויים שהתנגדותך תידחה.
אם חתמת וכל מה שכתבתי למעלה מתקיים איני רואה כיצד תוכל לבטל חתימתך

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום וברכה,
אנו עומדים לפני רכישת דירה.
אך אנו קצת חוששים מפני שהבניין הנ"ל נורא ישן (יש מסמכים מלפני מעל 80 שנה, ויכול להיות שהבניין נבנה עוד הרבה קודם).
ושאלתנו היא:
1. האם במידה והבניין ישן מאד ישנן הקלות בסעיפים מסוימים?
2. האם במידה והבניין יפונה בעתיד מחשש קריסה, ייפגעו זכויותינו או שייגרע כוחנו ביכולת ניהול מו"מ.
3. הדירה יחידה בקומה וממילא יש לה 4 כווני אוויר, חזית לשני רחובות, ומרפסת שמש גדולה במיוחד(40 מ"ר) עם נוף פתוח לים, איך הדבר יחושב ומה נקבל בתמורה אם יבוצע במקום פינוי בינוי?
בתודה מראש

1. לא
2. לא
3. לא יודע מה יציעו לכם. אם יש רוב של 80% בלעדיכם אז אני מניח שלא ימהרו לסגור איתכם והיזמים יעדיפו להתקדם במו"מ עם יתר בעלי הדירות ואתכם ישאירו לסוף על מנת להחליש את כוח ההתנגדות שלכם.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
יש לנו דירת גג במפלס אחד (מרפסת שמש גדולה פתוחה לשתי החזיתות) יחידה בקומה.
בנוסף לדירת הגג הפרטית, יש באותה קומה גם יציאה מהמדרגות לגג משותף בגודל של כ-25 מ"ר.
יש לנו חלון בדירה שפונה לגג המשותף הזה. החלון הזה מופיע גם בתוכניות שבטאבו.
מי שבנה את דירת הגג בשנת 1963 היו כל בעלי הדירות המקוריים של הבניין, וככה הם בנו אותה עם חלון לגג המשותף.
אנחנו לא רוצים דירה חלופית, לא רוצים שיבנו מעלינו או שיאטמו לנו את החלון הנ"ל. קנינו את הדירה בהון עתק בגלל שהיא דירת גג בלי שכנים מעל שיכולים כל היום והלילה להשקיף עלינו מלמעלה. זו טיבה של דירת גג - להיות אחרונה בקומה, בלי מציצנים.
מעבר לכך אנחנו ממש חוששים שבזמן הבנייה הדירה שלנו תסבול רבות ואף חוששים שמא תתמוטט. הדירה הזו הרי נבנתה כתוספת מעל לבניין ולכן חלשה יותר.
האם אפשר להכריח דירת גג יחידה בקומה, עם חלון בטאבו לגג המשותף – לחתום על תמ"א 38?

כן. אם ייגרם לך נזק, כלומר דירתך המוגדלת תהיה שווה פחות מהמקורית תוכל להתנגד.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

רציתי לדעת איך בוחרים נציגות דיירים בפינוי בינוי? האם כל הדיירים צרכים להיות מעורבים בבחירת הנציגות? האם שכן שהביא את היזם ובהמשך יהיה המתווך שמוכר את הדירות יכול להיות נציג בנציגות הדיירים?

צריך שמישהו מבעלי הדירות יזום אסיפה, יזמים את כל בעלי הזכויות, בהתראה של לפחות שבועיים כדי שכולם יוכלו להתארגן. להסביר מטרת הפגישה (בחירת נציגות, קבלת עמדת בעלי הדיות בקשר לתהליך ), לערוך פרוטוקול ישיבה והצבעה ולמנות נציגות. לאחר מינוי נציגות, על הנציגות לבחור עורך דין ואז לבחור יזם. זה בגדול מאמין שאם תבחרו עו"ד הוא כבר ינחה אתכם להמשך התהליך.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, העירייה מאשרת לנו לעשות הריסה ובניה תמ"א 38/2 אבל מתנה זאת בהקמת קומת מסחר ראשונה במקום דירות גינה. הייתכן?
שטח המגרש 500 מ"ר

כן ייתכן

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר