פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית

שלום רב,
יש לנו דירת גג במפלס אחד (מרפסת שמש גדולה פתוחה לשתי החזיתות) יחידה בקומה.
בנוסף לדירת הגג הפרטית, יש באותה קומה גם יציאה מהמדרגות לגג משותף בגודל של כ-25 מ"ר.
יש לנו חלון בדירה שפונה לגג המשותף הזה. החלון הזה מופיע גם בתוכניות שבטאבו.
מי שבנה את דירת הגג בשנת 1963 היו כל בעלי הדירות המקוריים של הבניין, וככה הם בנו אותה עם חלון לגג המשותף.
אנחנו לא רוצים דירה חלופית, לא רוצים שיבנו מעלינו או שיאטמו לנו את החלון הנ"ל. קנינו את הדירה בהון עתק בגלל שהיא דירת גג בלי שכנים מעל שיכולים כל היום והלילה להשקיף עלינו מלמעלה. זו טיבה של דירת גג - להיות אחרונה בקומה, בלי מציצנים.
מעבר לכך אנחנו ממש חוששים שבזמן הבנייה הדירה שלנו תסבול רבות ואף חוששים שמא תתמוטט. הדירה הזו הרי נבנתה כתוספת מעל לבניין ולכן חלשה יותר.
האם אפשר להכריח דירת גג יחידה בקומה, עם חלון בטאבו לגג המשותף – לחתום על תמ"א 38?

כן. אם ייגרם לך נזק, כלומר דירתך המוגדלת תהיה שווה פחות מהמקורית תוכל להתנגד.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

רציתי לדעת איך בוחרים נציגות דיירים בפינוי בינוי? האם כל הדיירים צרכים להיות מעורבים בבחירת הנציגות? האם שכן שהביא את היזם ובהמשך יהיה המתווך שמוכר את הדירות יכול להיות נציג בנציגות הדיירים?

צריך שמישהו מבעלי הדירות יזום אסיפה, יזמים את כל בעלי הזכויות, בהתראה של לפחות שבועיים כדי שכולם יוכלו להתארגן. להסביר מטרת הפגישה (בחירת נציגות, קבלת עמדת בעלי הדיות בקשר לתהליך ), לערוך פרוטוקול ישיבה והצבעה ולמנות נציגות. לאחר מינוי נציגות, על הנציגות לבחור עורך דין ואז לבחור יזם. זה בגדול מאמין שאם תבחרו עו"ד הוא כבר ינחה אתכם להמשך התהליך.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, העירייה מאשרת לנו לעשות הריסה ובניה תמ"א 38/2 אבל מתנה זאת בהקמת קומת מסחר ראשונה במקום דירות גינה. הייתכן?
שטח המגרש 500 מ"ר

כן ייתכן

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום
לפני כ 12 שנים נחתם הסכם פינוי בינוי הכולל בתוכו תמורה לדיירים העולה משמעותית על התמורות בתקן החדש
( תקן 21 ).
התב"ע טרם אושרה.
האם הוועדה המקומית או המחוזית רשאיות חוקית לכפות הקטנת התמורה שנקבעה בהסכם שנחתם מול היזם?
בתודה מראש

כן

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אם לא הודיעו שתהיה באסיפת הדיירים בחירת נציגי דיירים אלא אמרו שהיזם יציג את האפשרויות ביחד עם העו"ד שלו ופתאום הם אמרו אנו נצא ואתם תבחרו, האם זה תקני?

לא תקין שהיזם מגיע עם עו"ד שלו לאסיפה ראשונה
אסיפה ראשונה צריכה להיות ללא יזם וללא עו"ד יזם
כדי שבחירת נציגות תהיה חוקית צריך להודיע על מטרת הישיבה.
בהצלחה


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רציתי לברר לגבי אסיפת דיירים בעסקת פינוי בינוי.
אני יודע שאחד השכנים מנסה להחתים את הדיירים ובינתיים לוחץ אותי לבוא לאסיפת דיירים ביחד עם עו"ד והיזם.
אם לא חתמתי לו מה המשמעות של הליכה לאסיפה?
האם ההליכה היא מקדמת את היזם להתקדמות בפרויקט וכאילו אני יורה לעצמי ברגלים?
אם לא אלך מה יקרה?

כדאי ללכת ולשמוע. בוודאי כדי להשמיע את דעתך.
ההשתתפות בפגישה לא גורעת מזכויותייך.
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום, חתמתי על הסכם פינוי בינוי והתחרטתי. אך השאלה שלי היא אחרת, החתימה שלי כשרה אם אני לא בעלת הדירה? של אימי ז״ל שעדיין לא נעשה צו ירושה
האם ההסכם עדיין בתוקף?

התשובה היא כן משום שחתמת בכובעך כיורשת הזכויות. גם אם עדיין לא נרשמת.



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
אנחנו 2 בניינים שנמצאים בהליך פעיל של הריסה ובניה מחדש של 2 בניינים,( הבניין נמצא בבניה מחדש).
הנציגות מורכבת מנציגים של 2 הבניינים.
לאחרונה התגלעו חילוקי דעות בין נציגי הועד ואחד הבניינים מעוניין להתנתק מהנציגות מהבניין השני ולקבל החלטות בעצמו לגבי הבניין שלו.
האם זה אפשרי חוקית? כיצד זה מתבצע
מה הן ההשלכות של הליך כזה בהמשך הדרך.
אודה לתשובה מהירה. תודה

1. בהחלט היפרדות עלולה להזיק ליכולת לקבל החלטות משותפת.
2. כדאי לרכז את בעלי הדירות משני הבניינים ולקבל את ההחלטה הזו בצורה מוסדרת עם חלקות אחריות ברורה של הנציגים

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הדיירים פנו לחברת סיוע עם חברת התחדשות ערונית, ולפני שההסכם מוכן, מבקשים אישור של 100% מהדיירים על מנת לקבל סיוע שיתקבל לאחר חתימה על הסכם.
אני מעוניינת למכור את דירתי בחודשים הקרובים
-האם תהיה לי בעיה למכור דירה? האם זה יוריד את ערך הדירה?
לא מעוניינת לשלם הוצאות עו"ד מטעמם במידה וייקחו היות ועד שהפרויקט יצא לפועל לא אגור שם
האם יש נסיבות שבהן לא אהיה חשופה לתביעה באם לא אסכים לחתום מכורח הנסיבות?

1. לא ברור לי מה זה חברת סיוע ומה חברת הסיוע מבטיחים לך אם תחתמי להם. עלייך לבקש לקאות על מה חברת הסיוע מבקשת להחתים אותך ולהתייעץ לגבי התוכן של הנייר עם עו"S בתחום.
2. לא ניתן לענות על שאלות לגבי חברת הסיוע- בלי לראות במה מדובר
3. לגבי חתימה על הסכם פינוי ביונוי- יש להטמיע בתוך ההסכם את האפשרות למכור דירה ללא הגבלה כלשהיא
4. אם רוב בעלי הדירות יחתמו על הסכם, ניתן יהיה לתבוע את בלי הדירות שלא חתמו. לא פירטת נימוקים מיוחדים מדוע לא לחתום

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

זוג חתם על הסכם פינוי בינוי מתוך לחץ והם מתחרטים שחתמו ורוצים לבטל את החתימה במידי.

במקרה שנשארנו האחרונים שמתנגדים והפרויקט יצא לפועל- כשיש כיוון לקבוע זמן להתפנות מהדירה (מתי זה קורה בעצם?)
אם אפשר לדרוש מהיזם את הערבות בנקאית וללכת לקנות דירה ולא להיכנס לטלטלה הזאת של שכירות?
בכך אנחנו יוצאים מהפרויקט שלא רצינו בו מלכתחילה.

1. לא ניתן לבטל חתימה רק כי מתחרטים. זה לא מוכר בדין.
2. לא תוכל לדרוש שהו שכל יתר הדיירים לא קיבלו. אלא אם כל יתר בעלי הדירות יאשרו שמסכימים לתת לך הטבה שהם לא קיבלו.
3. אם בכ"ז היזם יתן לך את זה זה עלול להיחשב אפליה לא חוקית והדיירים עלולים לתבוע אותך על כך קבלת דבר במרמה/בסחיטה/שלא כדין/
4. שונה הדבר אם אתם קשישים (75 ומעלה) שאז זה מותר

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם הסכם להתחדשות עירונית שמסמיך את היזם לפעול במסגרת תמ"א 38/2 או בהליך של תב"ע לפינוי בינוי אם יכשל מסלול התמ"א יכול להיות קביל ככל שיקבל רוב של 80% מהדירים, או שאתה היית ממליץ ללכת במסלול אחד בלבד שיוחלט מראש,
תודה מראש.

1. יכול להיות קביל
2. אם זה מתחם גדול אז אפשר לרשום שניתן להסב למסלול השני כפוף לאישור נציגות/עו"ד דיירים. אם זה בניין קטן אז כפוף לאישור רוב הדיירים.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מדובר על זוג. האישה מתנגדת
הבעל בעד. אם הבעל חתם על הסכם זה מספיק או שצריך שגם האישה תחתום?

גם האשה צריכה לחתום

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב, בהסכם פינוי בינוי שקיבלתי אין מפרט טכני של הבניין ומפרט טכני של הדירה אלא באופן מאוד כללי. שאלה נוספת מתייחסת לזכויות בנייה עודפות. ועו"ד הדין המייצג את הדיירים אינו מסכים להוסיף להסכם שבמידה והיזם יקבל זכויות בנייה נוספות, הוא חייב לחלוק אותם עם הדיירים בהתאם לחלקם היחסי. האם נכון הדבר לבקש מפרט טכני מפורט וסעיף זכויות עודפות? תודה מראש

לגבי מפרט טכני- לפעמים מצרפים עקרונות מפרט טכני ולפעמים מפרט טכני מפורט יותר. שתי השיטות בסדר , בהתצחשב בעובדה שבניית הבניינים תהיה רק בעוד שנים רבות ובאופן שהמפרט בשנת 2022 עלול להיות לא רלבנטי ב- 2032.
רצוי שיהיו לפחות עקרונות למפרט ובוודאטי שיש לקבוע כי מפרט דירות הבעלים לא יפחת מדירות היזם.
לגבי זכויות עודפות לא תמיד יודעים מה מקבלים אז לא קל להגדי מה הזכויות העודפות. לעיתים מגבילים את שורת הריווח וקובעים שמעל ריווח מסויים תהיה חלוקה כזו או אחרת בזכויות ולעיתים מגביךים במ"ר או בקומות המותרות לבניה . בהחלט רצוי לקבוע מגבלה כלשהי.



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו בהליכי בירור על פינוי ובינוי ובשימושנו בחמש השנים האחרונות מחסן (לפני כן בשימוש של עשרות שנים על ידי הדיירים הקודמים מהם קנינו את הדירה). האם יש לנו זכויות על המחסן בהקשר של הפרוייקט או נוכל לקבל פיצוי לאור השימוש שלנו בו לאורך זמן?

אם המחסן לא מוצמד בטאבו ואין לכם מסמך משפטי אחר המעיד על בעלותכם במחסן אז התשובה היא לא

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
1. האם במכירת דירת ירושה פטורה במהלך הביצוע של תמ"א 38/2 או פינוי בינוי אפשר עדיין ליהנות מהפטור במס השבח?
2. האם סירוב לחתום עם היזם על הסכם תמ"א 38/2 או פינוי בינוי לפני קבלת תשריט דירת התמורה המוצעת נחשב לגיטימי לפני ו/או אחרי שיש רוב קובע? תודה.

1. לכאורה כן אם כי עלולה להיות בעיה במכירה של דירה שנהרסה ואינה קיימת. רשויות המס עלולות להכיר בדירת המגורים אך ורק באותו חלק של השווי המתייחס לדירה הישנה ואילו את יתרת השווי לייחס לזכויות בניה . לא הייתי מציע למכור ללא קבלת ייעוץ פרטני ממומחה מס טרם המכירה.
2. לא בהכרח. לעיתים יש קושי בהכנת תוכנית דירה, בין אם מכוח העובדה שעדיין אין תב"ע או בין אם מכוח העובדה שעדיין לא ברור מול רשות התכנון קוי הבניין או כניסות ויציאות של החניונים וכו'. בהרבה מאוד מקרים לא ניתן להכין תוכנית קומה. בתל אביב ובערים בהם קיימת תוכנית ברורה- זה יותר קל

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר