פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית

אנחנו בהליכי בירור על פינוי ובינוי ובשימושנו בחמש השנים האחרונות מחסן (לפני כן בשימוש של עשרות שנים על ידי הדיירים הקודמים מהם קנינו את הדירה). האם יש לנו זכויות על המחסן בהקשר של הפרוייקט או נוכל לקבל פיצוי לאור השימוש שלנו בו לאורך זמן?

אם המחסן לא מוצמד בטאבו ואין לכם מסמך משפטי אחר המעיד על בעלותכם במחסן אז התשובה היא לא

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
1. האם במכירת דירת ירושה פטורה במהלך הביצוע של תמ"א 38/2 או פינוי בינוי אפשר עדיין ליהנות מהפטור במס השבח?
2. האם סירוב לחתום עם היזם על הסכם תמ"א 38/2 או פינוי בינוי לפני קבלת תשריט דירת התמורה המוצעת נחשב לגיטימי לפני ו/או אחרי שיש רוב קובע? תודה.

1. לכאורה כן אם כי עלולה להיות בעיה במכירה של דירה שנהרסה ואינה קיימת. רשויות המס עלולות להכיר בדירת המגורים אך ורק באותו חלק של השווי המתייחס לדירה הישנה ואילו את יתרת השווי לייחס לזכויות בניה . לא הייתי מציע למכור ללא קבלת ייעוץ פרטני ממומחה מס טרם המכירה.
2. לא בהכרח. לעיתים יש קושי בהכנת תוכנית דירה, בין אם מכוח העובדה שעדיין אין תב"ע או בין אם מכוח העובדה שעדיין לא ברור מול רשות התכנון קוי הבניין או כניסות ויציאות של החניונים וכו'. בהרבה מאוד מקרים לא ניתן להכין תוכנית קומה. בתל אביב ובערים בהם קיימת תוכנית ברורה- זה יותר קל

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו אמורים לפנות את הדירה עד לסוף חודש מאי 2022 אנחנו אמורים לקבל שכירות על הדירה ולהשכיר דירה אחרת העניין שבדירה שלנו עשינו תוספת בניה באישור וחלק ממנה ללא רישיון יד גם חלק מהחצר שסגרנו בשבילנו.
השאלה שהיזם משלם שכירות זה as is או שלא מתחשבים בתוספת והחצר שללא היתר.
תודה

אם ההסכם לא קובע אחרת- אז נראה שהיזם צודק.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
מדובר בהתחדשות עירונית בבת ים. עו"ד המייצג את הדיירים הוא גם זה שהביא את היזם. אני מרגישה שאין באמת מי ששומר על זכויותיי. אין ייפוי כוח בלעדי של עו"ד המייצג את הדיירים אלא בכל ייפויי הכוח שהתבקשנו לחתום מופיעים עורכי דין של היזם. נוסף לכך אין מפרט טכני של הבניין והדירה אלא באופן כללי ביותר. סוגיה שלישית נוגעת למנגנון פיצוי. הכוונה שאם בעתיד הקבלן יקבל זכויות בנייה עודפות הוא חייב לחלוק עם הדיירים בהתאם לחלקם היחסי. עו"ד של הדיירים סירב להכליל בהסכם סעיף זה. ישנם עוד היבטים נוספים. אשמח לייעוץ ולשיחה בעניין ייעוץ משפטי לפני חתימה

אם את מרגישה שאין מישהו שמייצג אותך, ממליץ להיפגש עם עוה"ד ולהתרשם ממנו. אם עדיין לא תוכלי לרכוש אמון כלפיו אז מציע שתיפני לעו"ד שאת סומכת עליו והוא מומחה בתחום ותקבלי את חוות דעתו על ההסכם ועל התהליך ועל סיכויי הפרוייקט. לא נכון לחתום על הסכם עם התחושות הללו.
לגבי מפרט- כנ"ל אך לפני פגישה עם עוה"ד של הדייירים ושל עו"ד פרטי שלך אולי תחליפי כמה מילים ואולי גם תיפגשי עם מפקח מטעם הדיירים אשר מונה לפרוייקט.
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
אמנם המקרה שלי הוא במהותו פרטני, אך גם עקרוני: לאחר כ-7 שנים מאז קרם הפרויקט עור וגידים, אנחנו מתבקשים לחתום על חוזה שנערך ע"י נציגות דיירים ועו"ד בא כוחה, מבלי שלבניין שלנו (ולא רק שלנו) אין כלל ייצוג, למרות בקשות חוזרות ונשנות לכל הגורמים. האם זה ראוי?
המתחם כולל כ-17 בניינים, חלקם בני 6 יח"ד, וחלקם בנייני רכבת, עם כל המשתמע מכך. רוב חברי הנציגות, אינם גרים כאן, והאינטרסים שלנו (בעלי 'דירות בוטיק' לעומת בנייני הרכבת) אינם באים לידי ביטוי בחוזה, בו נכתב בין היתר שלכל בניין יש נציג, וזה בפירוש לא נכון. על זה לחתום?
זאת ועוד, על סמך מה אנחנו מתבקשים לחתום שלא תהיה לנו עילה לתבוע מי מחברי הנציגות, כל עוד לא נגרם נזק לפרויקט, אך מבלי שהוצג בפנינו מסמך חתום ע"י חברי הנציגות בכל הקשור להתנהלות בתום לב, ניגוד אינטרסים ו/או טובות הנאה.
נוכח דברים אלה, נתקלתי אישית בהתעלמות מופגנת בלשון המעטה מצד עו"ד הדיירים, נוצר בינינו דם רע, והאמון שואף לאפס. מה ניתן לעשות?
תודה מראש על תגובתך לסוגיות אלה.

1. צאם אין לכם ייצוג של נציג/ים אז תמנו ותבקשו שזה יוטמע לתוך ההסכם או לנספח שינויים להסכם.
2. כנ"ל לגבי ייצוג משפטי
3. לגבי דרישה מחברי הנציגות לחתום על התנהלות בתום לב- רצוי שזה ייעשה אך זו לא חובה עפ"י דין .

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו משכירים דירה שעומדת לעבור פינוי בינוי. הדבר אמנם לא כתוב בחוזה השכירות שלנו אבל ידענו את זה כשחתמנו עליה. האם אנחנו יכולים לסרב להתפנות טרם סיום חוזה השכירות שלנו? האם בעל הדירה חייב לתת לנו פתרון חלופי?

התכוונתם שאתם שוכרים דירה . לא משכירים. אומנם הסעיף לא רשום אך אם ידעתם שאולי תצטרכו לפנות זה יהיה חוסר תום לב מצידכם לסרב לפינוי ואתם עלולים לחטוף תביעת ענק.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הי ברשותי מחסן בטאבו מתחת לבניין מגורים גודל המחסן 128 מר +חניה של 114 מטר מוצמדת למחסן עם ירידה נפרדת של המחסן. הדיירים מחנים בחניות שלהם בצד השני של הבניין
המחסן משמש במשך שנים כעסק לכול דבר ורשום בעירייה כמחסן מכר.
מה דינו במקרה של פינוי בינוי? סה"כ שטח המחסן כולל החניה 242 מטר רבוע.

אם לא קייים היתר לחנות או אישור מהעיריה לשינוי יעוד ממחסן לחנות (תשלום ארנונה עבור מסחר איננו אישור) הרי שאם יחליט היזם/הדיירים שתקבל מחסן או שווי של מחסן- זו תהיה החלטה הגיונית וחוקית.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
אנחנו מספר מבנים בתהליך הסכם פינוי בינוי, לחלק מהמבנים מוצמדת חנייה, לחלק לא מוצמדת חנייה,
לפי תיקון שבוצע בהסכם המבנים שמוצמדת להם חנייה בטאבו יקבלו 2 חניות והמבנים ללא חנייה בטאבו יקבלו חנייה 1, האם אפשר לטעון לאח שוויון בתמורות לכלל הדיירים?

הגיוני שמי שיש לו חניה היום יקבל תמורה נוספת.
בהצלחה



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו גרים בבניין מורכב (לא רכבת) משלוש כניסות שיש ביניהן נקודות חיבור מצומצמות - בניין בן 3 קומות ושישה דיירים (מתוכם שניים גג), מבנים נוספים בני 3 קומות ושני דיירים בכל בניין (דירות גן ודירות עם גגות בנויים בהיתר).
נקבע בתקנון הבית המשותף כי לכל בניין מוצמד חדר אשפה, חניות, שטחים משותפים, גג, מחסן ומקלט.
הבניינים מתנהלים מאז ומעולם בנפרד.
כל הבניינים על אותו גוש חלקה.
מהו הרוב הנדרש במקרה זה לביצוע פינוי בינוי?
האם דיירי כניסה מסוימת שמתנגדים למהלך (ויש להם 24% מהרכוש המשותף) יכולים לטרפד אותו? ראיתי שנדרש תנאי מצטבר של 51% מכל בניין- האם יש צורך ברוב כזה לכל כניסה?

1. הרוב הנדרש הינו 66% במתחם ולפחות 60% בכל בניין.
2. השאלה האם כ"א מהבניינים נחשב כבניין נפרד היא שאלה טובה וההכרעה בה לא פשוטה בכלל. ככל שיש יותר סממנים לכך שהבניין תנהל בנפרד (ועד בית בנפרד, זכויות בניה בנפרד, התנהלות כספית בנפרד) הנטיה של ביהמ"ש, בהיעדר הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף, תהיה לכיוון של עצמאות של כל בניין ומשום כך דרישה ל- 60% בכל בניין ובניין.
בהצלחה



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בדירה מחולקת ללא אישור, האם בעל הדירה לא זכאי לפטור ממס בפרוייקט פינוי בינוי? האם הוא זה שצריך לשלם את המס?

השאלה מורכבת. עצם החלוקה של דירה אחת ל- 2 , ללא כל קשר לפינוי בינוי עשוי לייצר חשיפה למס שבח.
לפני מספר חודשים תוקן החוק וניתן לקבל פטור על יותר מדירה אחת בפינוי בינוי.
לכן יש גם רלבנטיות למועד החתימה על העסקה של הפינוי בינוי . ממליץ לך לפנות להתייעצות פרטנית מול מומחה מס

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום וברכה,
בניין רכבת הדירה תחתינו הורחבה.
שילמנו לה על השימוש ביסודות
יש לנו יציאה מסודרת מהבית למרפסת שמש מרוצפת (עם מסתור כביסה) נוף לפארק.
לא רשומה בטאבו,
האם לדעתך זכאים לקבל תמורה מהיזם על שטח המרפסת?
תודה
בשורות טובות

רק אם כל הדיירים הסכימו לתת לכם את הגינה וחתתמו לכם שהגינה שלכם


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
האם בפינוי בינוי, יש בעייתיות בכך שהמנהלת מינתה שמאי מטעם בעלי הדירות ביוזמתה, ללא ידיעת הנציגות?
האם יש כאן ניגוד אינטרסים?

ראוי כמובן לעדכן ולעיתים גם לקבל אישור- תלוי במנדט שקיבלה המינהלת מהנציגות /מבעלי הדירות.
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
איך מודדים שטח של דירה בפרויקט של פינוי בינוי? מהו השטח שעליו מוסיפים את התמורות?
האם מרפסת שירות סגורה שסגורה רק עם תריס (ללא חלון) כזו שלא נכללת בחישוב ארנונה נכנסת לגודל הדירה הקיימת?
תודה

בדרך כלל כן.
כל מה שבתוך קונטור הבניין אמור להיכלל.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנחנו כמה בניינים שנמצאים לקראת ההתחדשות עירונית. כל בנין נמצא על שטח שונה משמעותית. האם שטח הבניין נלקח בחשבון באופן הערכת הדירות (ולא רק שטח הדירה)?

הבניינים עם הצפיפות הנמוכה הם אלו שבדרך כלל מאפשרים את קיום הפרוייקט אך במסגרת פרוייקט פינוי בינוי ההתייחסות של הועדה הינה לכלל המתחם ועל כן לא ניתן לתת תמורות שונות לדיירים בבניינים השונים הנמצאים באותו קן כחול של מתחם תכנון.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
באיזה שלב של פרויקט פינוי בינוי יזם יכול לרשום הערת אזהרה על הבניין. האם חייבים להתקיים תנאים כלשהם כדי שהיזם יוכל לרשום הערת אזהרה?
האם הערת האזהרה מחייבת גם את הדיירים אשר לא חתמו על ההסכם ובאיזה אופן?
מהי המשמעות של הערת אזהרה מבחינת בעל דירה קיימת בפרויקט של פינוי בינוי?
תודה

1. בדרך כלל משלב חתימת היזם על ההסכם פינוי בינוי או תחילת התכנון.
2. לא
3. רישום ההערה הינו למעשה תיעוד שהבעלים של הדירה חתם על הסכם פינוי בינוי. אם הבעלים ימכור את הדירה, הרי שרוכש הדירה יצטרך לחתום על מסמכי ההסכם גם כן כדי שניתן יהיה להעביר הזכויות ע"ש הקונה.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר