פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית

בבניין שניבנה בשנות ה 50 של המאה הקודמת, לדיירים יש הסכם חכירה ל-299, כעת רוצים לבצע תמ"א 38/2 הריסה ובניה ולנצל את מלוא זכויות הבנייה הקיימות מתוקף התב"ע.

למי שייכות זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, לדיירים או לבעלי המקרקעין?

שאלה טובה. בימ"ש פסק במקרה אחד שראיתי כי זכויות תמ"א לא נולדו בשנות ה- 50 ועל כן כוונת הצדדים לא יכולה היתה להיות לתת את הזכויות הללו לבעלים ולא לחוכרים מה שגם שבמחינת הרציונל, הכוונה היא לחזק את דירות החוכרים. אם הבעלים נתנגדו תצטרכו לנהל הליך משפטי והסיכוי שתזכו בו, אתם הדיירים, לדעתי, יחסית טוב. כמובן שהכל תלוי מקרה .
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

פרוייקט פינוי בינוי במתחם הכולל מספר בנינים השייכים לאותו גוש / חלקה ע
. האם הרוב הנדרש נקבע לפי סה"כ הדיירים במתחם או נדרש רוב של 66% בכל אחד מהבנינים?

66% במתחם ולא פחות מ - 60% בכל בניין

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום עו"ד נריה,
אנחנו נמצאים בשלב של רגע לפני חתימה ליזם.
לפי תב"ע יש לנו אפשרות להרחיב את הדירה לצדדים, ולקומות האחרונות אפשרות לבנות על הגג. למיטב הבנתי יכולתי להוציא היתר ולבנות 42 מ"ר על הגג אבל האפשרות נחסמה כבר.
בחוזה כתוב כך: "ככל שלמי מיחידות הבעלים צמודה חניה ו/או שטח גג אשר אושרו במסגרת היתר הבניה לבניינים הקיימים ו/או רשומים ככאלו במסגרת צו הבית המשותף של הבניינים הקיימים ו/או על פי העירייה קיימת להם זכות לבניה על הגג הצמוד ליחידתם, אזי אותם יחידי בעלים יהיו זכאים לתוספת בשטח יחידה בהתאם למקדם שמאי של 1/3 מ"ר בנוי לכל 1 מ"ר מרפסת".
שאלותיי הם:
1. האם ממה שכתוב אני אהיה זכאי ל-1/3 מהזכויות בניה למרות שהגג לא מוצמד בטאבו לדירתי?
2. האם אני צריך אישור כלשהו מהדיירים, או עצם העובדה שהדירה שלי בקומה האחרונה, אוטומטית אקבל 1/3 מהזכויות.
3. מה הכוונה לפי מקדם שמאי?
4. האם 1/3 זה מה שנהוג או שנהוג יותר?

1. לא.
2. אתה צריך הסכמה בכתב של כל הדיירים.
3. הכוונה שזה המספר 1/3.
4. תלוי באיזור, תלוי בנוף, תלוי ביכולות הניצול של הגג

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

תודה רבה על המענה.
לגבי שאלה 2. מאה אחוז מהדיירים בבניינן אמורים לאשר? זה לא 75 או 66? אחוזים?
האם זה תקין להחתים אותם בשלב כזה שאנחנו עוד שניה חותמים ליזם והיו ועדות מקומית ומחוזית?

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
בבניין שלי יש יוזמה לפרויקט פינוי בינוי. ההתנהלות שם הייתה בעייתית מההתחלה.
ראשית כל לא נערך מכרז על היזם. מספר אנשים הביאו יזם ספציפי תוך התנגדות אגרסיבית לרעיון של לבדוק עוד כמה יזנים. אותם אנשים מינו את עצמם לנציגות דיירים, כשלחלקם ישנם ניגודי אינטרסים מובהקים (לפחות לאחד מחברי אותה נציגות יש קשר אישי עם היזם, והוא אפילו הודה בזה בהתכתבות בוואטסאפ).
הם עושים הכל במחטף ומאחורי הגב של שאר הדיירים.
ש לציין שהדיבורים על הפינוי בינוי התחילו לפני כחודשיים-שלושה ועדיין אין שום אינפורמציה בעניין. הדבר היחיד שהיה שם זה איש שיווק מטעם היזם שהבטיח הרים וגבעות והחתים את רוב הדיירים על נון-שופ לשנה.

השאלה שלי היא כזאת -
לאחרונה קיבלתי מהם הודעה על כך שהם מבקשים ממני לחתום על "ייפוי כוח לנציגות ולעורך הדין". ולא מוכנים להסביר במה מדובר. כששאלתי ענו לי ש"אחרת לא יהיה לי ייצוג מסובסד". עושה רושם שהם בעצמם לא מבינים בכלל מה הם עושים. רציתי לשאול האם זה משהו שאמור להיות בכלל שלב בתהליך? האם הדיירים אמורים בכלל לחתום על איזשהו ייפוי כוח בשלב הזה?

בשלב הזה נכון לחתום על מינוי נציגות והסכמה עקרונית. עדיין לא יפוי כוח. רק לאחר מינוי נציגות ממנים עו"ד לצורך ניהול מו"מ ועדיין לא לביצוע פעולות .

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

איך מחשבים המרה של שטח מרפסת גג מרוצפת, בפינוי בינוי.
לשטח בניה עיקרי של חדרים.
מהו אחוז ההמרה?

מאוד תלוי ביכולת השימוש והניצול של המרפסת, בנוף הנשקף ממנה וכו'. לא דומה מרפסת איכותית עם גישה נוחה ליציאה מהסלון כאשר הנוף הנשקף ממנה הוא ים בזוית מלאה וישירה לעומת מרפסת שכדי להגיע אליה צריך לטפס והנוף הנשקף ממנה הוא המרפסת של השכן או חדר האשפה של הבניין. זה כמובן עניין לשמאי והגבולות הם בין 20 ל- 50% בערך

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מדובר בזוג קשישים, בפרויקט הנמצא בהתהוות. הקשישים חוששים שאולי רק עוד כמה שנים, יתקבלו היתרים והם יאלצו לעבור לשכירות בגיל 80 או קרוב לו. לגביהם ספציפית מאד קשה.
גם החלופות לקשישים לא בטוח שיתאימו להם.
מאידך אם לא יחתמו על הסכם מול יזם ככול שכולם יחתמו, יתכן וכול המקדים לחתום יזכה ביתרונות כלשהם.
השאלה:
1.האם עדיף שהם יחתמו על החוזה מול היזם,
ויראו בהמשך הדרך אם מתאים להם למכור את דירתם ולקנות דירה אחרת או לעבור לדיור מוגן עוד לפני שלב השכירות, או שמעשה זה יכול לגרום להם לבעיות, תביעות, קנסות מצד כלשהו?
2. היה וימכרו את דירתם לקונה שיכנס בנעליהם, האם יוטל עליהם מס שבח, ו/או היטל השבחה?

1. כדאי לוודא שבהסכם הם לא מוותרים על הזכות, כלומר צריך להיות מצויין בהסכם שעצם החתימה אינה מהווה ויתןור על הזכות של הקשישים וכי את ההחלטה לגבי אם ירצו לממש את הטבת הקשישים- יקבלו במועד הסמוך לקבלת היתר הבניה. מעבר לכך, אין מניעה לחתום, אם אין בעיות אחרות בהסכם.
2. לא אמור להיות קשר בין חתימה ובין תשלום מס שבח ו/או היטל השבחה בגין הפרוייקט
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

במסגרת פינוי בינוי - מתוכנן בית משותף שבו הכניסה לחניה התת קרקעית של הביניין נמצאת במרחק 2.5 מטר מחזית דירת הקרקע (מצד המרפסת) מתוכנן קירוי של 2 מטר לכניסה הזאת למגרש החנייה - השאלה היא - האם נתן לדרש קירוי בקיר בטון לגובה 4 מטר - למניעת מטרדי רעש וזיהום - והאם יש תקנות או תחיקה התומכת בדרישה כזאת?

תודה על תשומת הלב

הוודאי שיש תקנים לרעש.
מכיוון שמדובר בשאלות הנדסיות אני חושב שנכון יותר שתשאל את השאלה בפורום מתאים יותר.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

1. האם בעל דירה רשאי לחתום עם יזם שונה מזה שאיתו חתמו רוב בעלי דירות בבניינו כל עוד אותו היזם שייך לאותו מתחם?
2. האם על מנת לתבוע דיירים שלא חתמו הבניין חייב להיות מוכרז כחלק ממתחם פינוי בינוי- כלומר האם היזם יכול לתבוע בעלי דירות עוד לפני שהבניין הוכרז מתחם פינוי בינוי?
3. האם יזם חייב להגיש הסכם לדיירים שלא שולטים בעברית כאשר הוא מתורגם לשפה שהם שולטים בה וזאת על חשבון היזם ומבלי שום התחייבות מצד הדייר שהוא יחתום על ההסכם המתורגם במידה שיהיו לו התנגדויות .
שאלה נוספת,
היזם מחתים בעלי דירות בבניין למרות שהוא יודע כי הבניין אמור להיות חלק ממתחם (שיכלול גם בניינים סמוכים) שבו כבר פועל יזם אחר (שהוא מחתים בעלי דירות של בניינים סמוכים) .
א. במצב כזה מה דרוש על מנת לתבוע כאלה שרוצים עדיין לבחור עם איזה יזם לחתום?
ב. באיזה שלב האזור מוכרז כמתחם פינוי בינוי?
ג. האם נכון שבמתחם פינוי בינוי שבו פועלים שני יזמים לא ניתן להתחיל לתבוע כל עוד אין שיתוף פעולה ביניהם
ד. האם בעל דירה יכול פשוט להמתין עד שיכריזו על בניינו כחלק ממתחם פינוי בינוי ואז להחליט עם מי לחתום מבין היזמים שפועלים באותו המתחם?
תודה רבה

1. מאוד תלוי במתחם ובשיתוף הפעולה בין היזמים השונים.
2. אין קשר בין הכרזה לבין זכות תביעה.
3. רצוי בהחלט לתרגם אם כי מניסיון התרגום לא פותר את בעית הבנה של ההסכם. הסכם פינוי בינוי הוא ארוך, מסובך, מורכב וקשה להבנה גם בשפת אם. גם בעברית וגם למי ששולט היטב בעברית וגם קשה להבנה אפילו ע"י עורכי דין שאינם בתחום ההתחדשות העירונית. יש בהסכם ניסוחים ברמות קושי גבוהות, משפטיות וממילא יהיה צורך להסביר את ההסכם כך שתרגום זו לא חזות הכל. חשוב להסביר במילים פשוטות את תוכן ההסכם.
א. ניתן להגיש תביעה מייד לאחר אישור התב"ע.
ב. בדרך כלל לאחר אישור התב"ע.
ג. לא נכון
ד. כפי אמרתי אין קשר בין הכרזה ובין תביעה

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום וברכה,
נמצאים במגעים התחלתיים לפינוי בינוי בניין רכבת.
רוב הדירות הורחבו ב-20 מטר
הדירה שלנו בקומה אחרונה כאשר הדירות תחתינו הורחבו.
משתמשים בגג של הדירה תחתינו בתור מרפסת.
יש לציין שיש לנו חוזה שמעיד ששילמנו לדירה תחתינו על השימוש ביסודות.
יש נוף פתוח לפארק
(השווי בפועל של הדירה בשכירות או מכירה לפחות זהה לדירה מורחבת באותה קומה)
האם לדעתך זכאים לקבל /לדרוש תמורה נוספת על מצב כזה ואם כן מה?
האם במידה ונסגור את המרפסת ללא היתר (יש שכנים שביצעו) נקבל תמורה זהה לכולם?
תודה מראש

על מנת לקבל זכויות שימוש עליכם לקבל הסכמה בכתב מכל בעלי הדירות בבניין ורק אז תוכלו לדרוש תמורה מתאימה עבור זכויות השימוש בגג.

סגירת מרפסת ללא היתר דווקא עלולה להחליש אתכם משפטית משום שבהליך משפטי ניתן יהיה לטעון כי הסירוב שלכם הינו על רקע השימוש החורג שאתם עושים .

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

1. כיום רק בבניינים שנבנו לפני 1980 ניתן לבצע בהם תמ"א ואולי גם פינוי בינוי. לא כן?
האם החוק הזה הוא למשך כמה שנים, אם כן כמה?,
או בכול רגע ניתן להכילו על כל בניין בגלל אילוצים שונים?
2. האם בתהליך פינוי בינוי,
זכות הדייר לבקש לעשות מכרז של כמה יזמים, לקבל הצעה מכול יזם/קבלן
ורק אז אם יסרב
ייחשב כדייר סרבן.?
3. האם לנכה גפיים קשיש שיחליט
לתת הסכמתו לפרויקט
אחרי שקודם סירב,
והגיע לשלב
בו הרבה שכנים חתמו על הסכם פינוי בינוי בבניין,
האם גם אז הקבלן חייב לתת לו
חניה בטאבו כפי שיש לנכה כיום?
4. האם זכותו של הנכה לקבל חניה קרובה ביותר
למעליות בהנחה שהוא הולך, אמנם בקושי, אך לא נעזר בכיסא גלגלים.
5. האם יוכל לדרוש חניה רגילה, ולא מכפיל חניה?
6.האם יוכל לדרוש חניה מקורה עילית, ברחבת הבניין?

1. נכון. רק אתקן . לא שנבנה לפני אלא שניתן היתר לפני.
2.לא בהכרח. יש כל מיני תהליכים ואפשרויות לקידום. יש בניינים שבוחרים לנהל ספציפית מו"מ עם חברה מסויימת מכל מיני סיבות.
3. לא בהכרח. אם כולם מקבלים חניה גם הנכה יקבל. בנוסף, בבניינים חדשים יש חובה לבנות חניית נכים בכמות שנקבעת לפי יועץ חניה ותקן נגישות.
4-6: לא בהכרח. אין התייחסות כזו בחוק פינוי בינוי.



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

זכינו בבניין במענק מהמדינה חיזוק ומיגון. הבניין שלנו עומד על 8 דיירים 4 של עמידר. המענק עומד על 200,000 ליחידה. כמה זה נורמלי לשלם לעורך דין לעשיית חוזה עם קבלן לכל הבניין?

הפורום הזה לא נועד לתת הערכות שכר. אציין באופן כללי שמחירים של משרדי עו"ד הם לא מוצר מכולת. היקף השירותים שניתן משתנה ממשרד למשרד וכך גם איכות הטיפול, המקצועיות, הניסיון וגם המקום.
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם בפינוי בינוי:

1.אפשר להעביר את הדירה ללא תמורה, לבת מסוימת או ל-2 בנות, בחלקים שווים, והן גם ייהנו מפטור ממס שבח והיטל השבחה?

גם אם אחת מהן גרה בחו"ל?

2. אם כן, האם ניתן לעשות זאת בכול שלב של הפרויקט?

3. האם אפשר להתנות העברה זו במילוי מחויבויות מסוימות של הבת/הבנות כלפי ההורים?

1. החוק תוקן היום והתשובה היא כן לגבי מס שבח מבחינת העברה במתנה. מבחינת "חול" יש לבדוק עם מומחה מס. לגבי היטל השבחה- לא בהכרח. ייתכן והעברה כזו תחוייב בהיטל השבחה.
2. לא . לאחר קבלת היתר בניה והריסת הבניין י חשיפה למס שבח.
3. השאלה לא רלבנטי לפורום


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

הקבלן יכול לקנות לקשיש בין היתר, דירה חליפית לדירה התמורה בשווי המהוון לדירת התמורה.
1.אם כן, האם הקשיש שותף לבחירת דירה זו?
2.האם דירה זו תהא זהה בשטחה לזו של דירת התמורה?
3.האם תוצמד חניה בטאבו לדירה זו אם הייתה כזו לדירתו
הקודמת?
4.האם הדירה החליפית תהיה בקומה בה רוצה הקשיש?
5.האם הדירה תהיה בבניין חדש ותכלול ממ"ד , או תהיה בבניין שכבר עבר התחדשות עירונית +ממ"ד?
6. האם תהיה מעלית?
7. האם תהיה בסביבת הדירה המקורית?
8. כמה זמן לפני הפינוי היא תינתן לקשיש?
9. האם הקשיש חייב להתגורר בדירתו המקורית שנתיים קודם לפינויה, או שהדירה חייבת רק להיות על שמו עד לפינוי. יתכן ועבר בינתיים לגור עם אחד מילדיו והשאיר את הדירה למקרה שירצה לחזור אליה?

1. כן.
2-7: לא בהכרח מה שהקשיש ירצה באותו שווי.
8. סמוך לפינוי.
9.חייב להתגורר.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם בעת בחירת נציגות עדיף למי שמתנגד להמנע או להגיד
שהוא בינתיים מתנגד. האם יש השלכות שונות לגבי 2 האופציות הנ"ל.

המנדט של הנציגות זה רק לבצע בירורים או למנות בעלי מקצוע ולא לחתום בשמך אז אין צורך או הכרחלהתנגד


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם בפרויקט פינוי בינוי, לא תמ"א, היה ותימכר הדירה לפני תחילת הבניה, מאיזה שלב בתהליך המוכר ישלם דמי השבחה , אם בכלל?
האם גם מי שלא חתם על הסכם עם היזם יהיה חייב בהיטל השבחה?

1. מרגע שהתב"ע תאושר
2.כן

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר