פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית

הנציגות שרוצה להיבחר מייצגת רק את אלו שרוצים ולא גם את המתנגדים לפרויקט. מתנהגת עוד טרם היבחרה בצורה לא שקופה, לא ישרה. נראה שפועלת מאחורי הגב כדי שתיבחר.
לא זימנה לאספה לצורך בחירת נציגות את כל בעלי הזכויות בבניין. נקבעה אסיפה נוספת. יש חשש, שאם תיבחר בעזרת הלובי שגייסה לא תדאג לאינטרסים של כולם, גם לא נראה שיש לה את הזמן להקדיש לכל המטלות.
האם ניתן לדרוש ייצוג גם של המתנגדים והקשישים בתוך הנציגות?

בחירת נציגות צריכה להיות ברוב של 51% מבעלי הזכויות. ככל שאתה מעוניין לשנות את הרכב הנציגות יהיה עליך לגייס חתימות של 51%.
ראוי ורצוי שהנציגות תשקף את מגוון האינטרסים השונים ולשם כך, במידת האפשר, רצוי שיהיהי גיוון בהרכב הנציגים

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,

כשיש יותר מיזם אחד באותו מתחם פינוי בינוי, האם כל דייר יכול לבחור עם איזה יזם הוא רוצה לחתום? (בלי קשר לשאר הדיירים מאותו הבניין). האם למרות שבניין אחד כולו חותם עם יזם מסוים דייר מאותו בניין יכול לחתום עם יזם שני מאותו המתחם?
2. באיזה שלב ניתן להתחיל לתבוע דיירים שלא חותמים על הפרויקט פינוי בינוי ?
3. מה קורה אם יש כמעט שליש שלא חותמים כלומר יותר מאשר דירה אחת או שתיים אלא הרבה יותר?
4. האם בחוזה ציינו שצריך 80% חתימות על מנת לתבוע (כי ערכו אותו לפני החוק החדש) האם אפשר לתבוע כבר אחרי 66% חתימות מבלי לתקן את החוזה (מבלי להחתים את כולם מחדש). ?
5. האם חייבים קודם לקבל תב"ע ורק אז לתבוע או שאפשר עוד לפני שבכלל יש תב"ע?

תודה רבה

1. מאוד תלוי בסיטואציה. במתחמים גדולים של פינוי בינוי, אפשר שיהיה שת"פ בין 2 או יותר חברות יזמיות ואח"כ ביניהם ההחברות יבצעו את הפרוייקט ויקבלו את הזכויות לפי אותו היחס בין בעלי הזכויות שחתמו להם .
2. מייד לאחר אישור תב"ע.
3. מספיק להגיע לרוב חותמים של 60% בבניין ספציפי אם במתחם הכולל יש 66%.
4. כן
5. רק לאחר אישור תב"ע

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

תודה על תשובתך.
רציתי לחדד ברשותך,
1. השאלה היא האם בעל דירה רשאי לחתום עם יזם שונה מזה שאיתו חתמו רוב בעלי דירות בבניינו כל עוד אותו היזם שייך לאותו מתחם?
2. כמה חתימות צריך אז על מנת שיזם יבקש אישור תב"ע?
3. האם על מנת לתבוע דיירים שלא חתמו הבניין חייב להיות מוכרז כחלק ממתחם פינוי בינוי- כלומר האם היזם יכול לתבוע בעלי דירות עוד לפני שהבניין הוכרז מתחם פינוי בינוי?
שאלה נוספת,
היזם מחתים בעלי דירות בבניין למרות שהוא יודע כי הבניין אמור להיות חלק ממתחם (שיכלול גם בניינים סמוכים) שבו כבר פועל יזם אחר (שהוא מחתים בעלי דירות של בניינים סמוכים) .
א. במצב כזה מה דרוש על מנת לתבוע כאלה שרוצים עדיין לבחור עם איזה יזם לחתום?
ב. באיזה שלב האזור מוכרז כמתחם פינוי בינוי?
ג. האם נכון שבמתחם פינוי בינוי שבו פועלים שני יזמים לא ניתן להתחיל לתבוע כל עוד אין שיתוף פעולה ביניהם וכל עוד אין 66% במתחם גם אם יהיה 60 % בבניין ספציפי אחד.
ד. האם בעל דירה יכול פשוט להמתין עד שיכריזו על בניינו כחלק ממתחם פינוי בינוי ואז להחליט עם מי לחתום מבין היזמים שפועלים באותו המתחם?
תודה רבה

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
האם קשיש נכה רגליים, לא נעזר בכיסא גלגלים, יכול לדרוש מהקבלן המבצע: ריצוף לא חלק בדירת הנכה וגם בלובי, במדרגות, בשטחים המשותפים?
האם יכול לדרוש שהבניין יהיה נגיש למדרכה ללא מדרגות, או לחילופין רמפה וגם התקנת מעקה בחדר המדרגות?
כל אלו ללא תוספת עלות?
אם הקבלן לא יתחייב לכך זו עילה סבירה לסירוב מוצדק?
תודה

יש תקני נגישות לבניין חדש.
לכן יש שוני אם מדובר בתמ"א חיזוק או תמ"א הריסה ובניה- יחולו תקנים שונים .
לגבי ספציפית בדירתך, כאמור המצב שונה אם מדובר בהריסה ובניה של דירה חדשה - שאז אפשר לדבר על נגידות ובין דירה בתמ"א חיזוק שאליה לא נכנסים ולא ניתן לדרוש לגביה נגישות.

בהצלחה


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שאלתי התייחסה להריסה ובניה של הבניין במסגרת פינוי בינוי. אילו חוקי הנגשה קיימים, האם הנכה יכול לדרוש ריצוף לא חלק בלובי, בשטחים המשותפים והמדרגות וגם בדירתו, מעקות בחדר מדרגות, היכן נמצאים חוקים אלו?

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
רציתי לברר אחד השכנים התחיל להחתים פינוי בינוי בבניין של אמא שלי.
אמא שלי אשה מבוגרת מעל גיל 70, האם יש לה זכויות כלשהן שהיזם חייב או יכול להציע לה? היא אשה עצמאית.
האם כשיפנו הם חייבים להחזיר אותה לקומה שהייתה או יכולים לשים אותה באיזו קומה שירצה היזם?
האם מקבלים תוספת לדירה כלומר עוד חדרים וכדומה על הגודל שהיה קודם או לפי תוכניות בניה שיש אפשרות לבנות אך בפועל לא בנתה בגלל מצב בריאותי?
תודה

אכן יש זכויות למבוגרים קשישים מגיל 70. בין היתר זכות לקבל דירה קטנה יותר (והפרש במזומן). לגבי שיבוץ הדירה החדשה/ גודל התוספת- זה בהתאם למנגנון שייקבע בהסכם הפינוי בינוי- בעניין זה אין זכויות מיוחדות.
לגבי תוספות- שלא נבנו- אין בעניין זה זכויות נוספות או מיוחדות על פני יתר בעלי הדירות בבניין.
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

האם ניתן לנסח לבד טופס בחירת נציגות רק לצורך איסוף מידע?
לצורך בדיקת היתכנות, ללא התקשרות עם עו"ד וכיו"ב?
האם הדיירים יכולים להשתתף בבחירת עו"ד לכלל הדיירים או רק הנציגות בוחרת בהם?
ככול שנבחר בנוסף, בעו"ד פרטי, האם עו"ד של כלל הדיירים יהיה חייב לשתפו בכול?

1. ניתן לנסח לבד טופס בחירת נציגות ללא בחירת עו"ד. לא מומלץ לנסח לבד. אם תרצה דוגמה אוכל לשלוח לכם, תפנה בפרטי.
2. שתי האפשרויות נכונות. רצוי שהמינוי יהיה ע" הנציגות ולא ע"י הדיירים כדי לתת שליטה ומעמד לנציגות.
3. רצוי מאוד לעדכן את עוה"ד במהלכי הנציגות0. לא חובה.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

מרגע הפניה ליזם לצורך קבלת הצעה לתמורות אפשריות,
מהם השלבים בדרך, עד הפינוי, כמה זמן אורך כל שלב בתהליך?

התשובה לאַ יכולה להיות אחידה. מאוד תלוי בסטאטוס התיכנוני, הרישומי, הקנייני ועמדת הרשויות השונות.
אפשר 3 שנים עד לקבלת היתר ואפשר שיהיה גם 10 שנים עד להיתר.
תלוי מקרה.
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אבקש להבהיר את תשובתך הקודמת: אם 2 בניינים סמוכים יעשו פינוי בינוי, נדרש:
1. רוב בכל בנין של בנין 60%.
2. סה"כ 2/3 מהדירות בשניהם.
3.נדרש קיום 2 התנאים הללו יחד או מספיק אחד מהם?
4. אין מינימום דירות שהקבלן יוכל
לבנות כדי שיהיה לו כדאי?
ואם יש סרב/נים מסיבה מוצדקת
הפרויקט מבוטל?

1. כן
2. כן
3. 2 התנאים
4. זו לא שאלה משפטית אם כי בוודאי שצריך להיות כלכלי כדי שיצא לפועל.
אם לא מגיעים לרוב הזה אז לא ניתן להתקדם כך שאם יש סרבן מסיבה מוצדקת - הפרוייט לא יוכל להמריא

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אם שכן התנגד לפרויקט, ו/ או לנציגות, האם אחר חתימה של שאר הדיירים ליזם, ולאור מה שהוא יציג כתמורה, השכן יוכל לחזור מהתנגדותו ולהיכלל בין השכנים שהם בעד פינוי בנוי ויזכה לפחות לאותן תמורות כמוהן?

ככלל כן. לא ניתן לבצע הפליה בתמורות.

מאידך, אפשר לקבוע מנגנוני בחירה של חניות/מחסנים לפי "כל החותם ראשון קודם"

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אם מושג רוב של 66% לצורך פינוי בינוי, אבל עדיין יש דירות בבניין שלא
הועברו בטאבו על שם הבעלים,
כי לא רוצים להגיש צו ירושה או צו קיום צוואה, האם ניתן לחייבם?
האם הפרויקט יתעכב או יבוטל?

ניתן לחייבם
הפרוייקט יתעכב עד שהדברים יוסדרו

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אם 2 בניינים סמוכים שוקלים פינוי בינוי, מה הרוב שצריך בכול בניין בנפרד?
כדי שאפשר יהיה לממש פרויקט שכזה.
ואולי צריך גם רוב משוקלל של 2 הבניינים? אם כן, רוב של כמה?

כל בניין מינימום 60%
הסה"כ צריך להיות 2/3

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

חתמנו על חוזה לפני חודשיים, בחוזה רשום שהקבלן צריך לחתום על החוזה תוך 21 יום בינתיים לא חתם, אולי כדי למשוך זמן, מה עושים?

שואלים את עוה"ד המייצג אתכם נדוע
מתקשים ליזם ושואלים מדוע
לא להשאטיר הדברים פתוחים

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

המון תודה על תשובותיך והשירות החשוב לציבור שאתה נותן.
רציתי לחדד 2 שאלות. לא הבנתי
מתשובתך מה משמעות המילה ב עצימות בינונית 10 -15 קומות?
גם לא הבנתי אם למי שיש רק הערת אזהרה לגבי דירתו יכול לבחור נציגות לצורך הפרויקט, כל עוד לא הועברה בעלות על שמו
אולי אפילו ירצה בעצמו להיות נציג בנציגות. מה דעתך?

לא יכול לשים את אצבע על מספר קומות אבל המשמעות היא לא נמוך מידי (עד 6 קומות בדר"כ) ולא גבוה מידי (20 קומות ומעלה)
כך בינוני יכול להיות כל מספר באמצע
מי שיש לו הערת אזהרה בלבד יכול יכול להיחשב כדייר ויכול להיחשב בבחירת נציגות בתנאי שסיים לשלם עבור הדירה שרכש ויש לו זכאות להירשם כבעלים

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בבניין רוצים לבחור נציגות שתאסוף מידע בקשר להיתכנות.
בפרויקט מי שמנגד לבחירת הנציגות האם בעתיד היא לא תטפל בו, ככול שתיבחר ברוב הדרוש?
או שיוכלו להוסיף את שמו כמי שגם בוחר בה
מי שמתנגד לפרויקט, לבחירת נציגות. ככול שתיבחר יוכל לחזור בו ולהסכים לפרויקט?

הנציגות אמורה לטפל בכולם. כמובן שמי שלא הסמיך אותה היא אינה יכולה להסכים בשמו אך בוודאי עליה לשקף עבורו את התהליכים והמידע.
מי שמתנגד היום יכול להסכים בהמשך- אין מניעה
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

קבלנו תוכנית ראשונית מהעיריה בה נאמר בניה בעצימות בינונית של 10-15 קומות. מה זה אומר?
יש היתכנות בסבירות נמוכה.
מה יותר סביר 12, 14 ?
וגם קומת קרקע מסחר. אין פירוט מה יהיה בה. היכן אפשר לברר: מה אופי החנויות, העסקים שתכלול?

לשאלה הראשונה- אין קשר בין עצימות נמוכה להיתכנות בסבירות נמוכה. ייתכן ועצימות נמוכה תהיה כלכלית וייתכן שלא. הכל תלוי באופי, מיקום, צפיפות קיימת וערכי קרקע.
לגבי אופי החנויות- יש לברר עם העיריה היכן מופיעים נתונים אלו.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

יש שכנה
אולי דמנטית, רשומה עליה בעלות חלקית בטאבו והשאר על ילדיה.
האם הם יחתמו על בחירת נציגות
וגם בהמשך, ומה לגביה?
לא יודעת אם יש יפויי כוח מתמשך מהאם מתקופה שהיתה עדין צלולה, כולם רשומים בטאבו על אותה דירה. מי צריך ויכול לחתום?
או שדירה זו תיפסל?

על הילדים לחתום ובמקביל למנות אפוטרופוס לאם. אם הפינוי רחוק- אפשר להמתין בינתיים עד לשלב הליווי הבנקאי.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר