פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית

שלום,
אנחנו בשלבי סיום של פינוי בינוי ורוצים למכור את הדירה לאחר בנייתה.
האם הפטור ממס שבח שניתן לנו וליזם בעת העברת הזכויות אליו הינו תקף גם כשנמכור את הדירה לאחר בנייתה? האם יש איזושהי הקלה במס שבח במכירת דירה לאחר בנייתה במסגרת פינוי בינוי באזור מוכרז?

הפטור בפינוי בינוי ניתן לעסקה שבה מכרת את דירתך הישנה וקנית דירה חדשה בבניין/מתחם.
לאחר הבניה- זו עסקה אחרת, שונה ודיני המס החלים הם הדינים הכללים של מיסוי מקרקעין ובעניין זה הייתי ממליץ לך לפנות לפורום מיסים

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

אנו לפני פגישה עם יזם בפרוייקט בינוי פינוי(קודם בונים בסמוך
מעבירים אותנו, ורק לאחר מכן הורסים את הבניין שלנו) מה רצוי לשאול את היזם לפני שחותמים על הסכמה?

אני לא חושב שאפשר בשאלה קצרה כזו לסכם את כל הדברים הנדרשים שצריכים להיות בהסכם בינוי פינוי (שהוא הסכם הרבה יותר מורכב נהסכם פינוי בינוי). אתם בוודאי צריכים שיהיה לכם עו"ד וכמובן לא לחתום על שום הסכמה מול היזם ללא אישור עורך הדין שלכם. ואם אין לכם עדיין עו"ד תמנו בהקדם ולפני כל חתימה ליזם כלשהו. בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
קיבלנו, דיירים של מספר בניינים בראשון לציון הצעה מ-3 יזמים להיכלל בתהליך פינוי בינוי.
1. האם יש תקנה/הוראה למקסימום תוספת מר' לכל דירה ראשון לציון?
2. האם בניגוד למקסימום תוספת שקובעת העירייה, יכול היזם להבטיח תוספת גדולה יותר?
3. האם בתהליך פינוי בינוי יש לקבל קודם את אישור הוועדה המקומית ולאחר מכן אישור הוועדה המחוזית? או שניתן לוותר על הוועדה המקומית ולפנות מיד לוועדה המחוזית?
תודה.

1. יש מדיניות להגבלת תמורה ל - 12 מ"ר.
2. כן. אבל סביר להניח שזה לא ימצא חן בעיני הרשויות כך שהרשויות יגידו לעצמם שאם היזם יכול לתת לדיירים יותר מ - 12 מ"ר אז כנראה שהיזם קיבל יותר מידי זכויות אז כדאי להוריד זכויות ליזם, מה שעלול לסכן את הפרוייקט .
3. חייבים להגיש קודם למקומית.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום,
אנחנו נמצאים בתהליך פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית.
הפינוי עדיין לא התחיל ולא נעשתה עבודה אבל כל האישורים לתחילת הפינוי והעבודה קיימים.
לכלל הדיירים יש משרד עורכי דין מייצג.
רציתי לדעת האם יש יתרון בשכירת שירותי עורך דין באופן פרטי, בנוסף לזה המייצג את כלל הדיירים.
הייצוג הכללי הוא לצד הדיירים בלבד (ולא גם לצד חברת הבנייה).

תודה

אם עוה"ד שנשכר ע"י בעלי הדירות אכן מקצועי ומנוסה בתהליכים אלו (לצערי- לא תמיד זה המצב) - אין צורך בשירותים פרטיים של עו"ד נוסף. תוכל לקבל מאותו עו "ד שירותים נדרשים.



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

במידה ויהיה צורך בייעוץ אישי, נשמח לפנות אליך.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
יש לנו ולעוד מעטים במתחם שלנו את הדירות היותר גדולות, ויש גם דירות קטנות מאוד, ההחלטה היא להוסיף 12 מטר לדירות ולמסחר להוסיף 12 מטר או 20% לפי הגבוהה. האם ניתן להתאגד בעלי הדירות היותר גדולות ולבקש גם הגבוהה מבין בדירות אלו? האם זה מקובל?
תודה על העזרה הרבה והביאורים המקצועיים שלך.

אם מדובר בתמ"א הריסה ובניה- התשובה היא כן לשתי השאלות.

ואם מדובר בפינוי בינוי התשובה היא לא לשתי השאלות.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב עו"ד נריה כהן,
אני לקראת פינוי בינוי ונמצא בקומה העליונה רציתי לשאול איך קוראים למסמך שעליי לרכוש מהאתר הממשלתי שבו אוכל לבדוק האם יש לדירה שלי זכויות בנייה על הגג זאת על מנת שאוכל לבקש תמורה בהתאם במידה ויש, אם אפשר לשאול אותך בבקשה כיצד במסמך זה אוכל לראות אם קיימים זכויות אלו או לא, אשמח לתשובה כללית אני יודע שהעניין הזה מורכב ואי אפשר לענות על כל הדקויות הרבות שיכולות להיווצר במקרה דנן.

נסח רישום. אם יש לך הצמדה של הגג זה אמור להיות רשום בנסח. לעיתים ההצדה אינה רשומה בנסח אלא זכויות לבניה נרשמו בתקנון הבית המשותף. אז תזמין גם את מסמכי הבית המשותף.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
1. מה זה התחדשות מגרשית?
2. מה זה התחדשות במגרש בודד?

לא מכיר את המונח "התחדשות מגרשית" או "התחדשות במגרש בודד" מעולם החקיקה הסטאטורי. אני יכול להניח שמדובר ביוזמה מקומית של רשות מקומית מסויימת בתוכנית מסויימת בה נעשה שימוש במושג הנ"ל. אני יכול להניח שמדובר בבניה/ תוספת במגרש אחד ולא ברצף של מגרשים.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

תודה רבה, תשובתך מסתדרת לי עם מה שכתוב במסמך החלטות של הועדה המחוזית על אחת מתכניות ההתחדשות.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב. מה גובה שכר הדירה שנותנים בפינוי בינוי? דירת 3 חדרים המשופצת שלי שווה היום בשכירות 3,500. כיוון שזה בשכונה המחיר הוא נמוך. אם אקבל את אותו סכום לא אמצא שום דירה באזור בו אני גרה. האם זה יהיה סכום השכירות טרום פינוי הבינוי? משמע 3,500 ש"ח?

בדרך כלל המנגנון הינו ששמאי קובע כמה דירתך שווה להשכרה. ברור שאם יש חוסר בדירות להשכרה, אז מחיר השכירות יעלה וממילא יהיה על השמאי לקבוע שווי שכירות גבוה יותר לדירתך.

בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

1. בפרויקטים של פינוי-בינוי - האם היזם משלם או בעלי הדירות משלמים לעו״ד שמיצג את הדיירים בלבד?

2. הרחבת תשתיות בפינוי-בינוי - האם היזם/קבלן משקיע גם שם או שזה ממומן ע״י הרשות המקומית?

1. היזם משלם.
2. תלוי בהוראות התב"ע. ככלל יש מגמה הולכת וגובורת להטיל על היזמים מטלות ציבוריות.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום עו"ד נריה,
עושים פינוי בינוי במתחם של 7 בניינים ברמת גן, אני ואחי בקומה העליונה הדירה מחולקת 50 -50 אבל בטאבו רשומה 70 למרות שלא נבנה עוד, אלא ככה מדדו שם בעבר.
האם עליי לחשוש שלא אקבל את ה-100 מטר פלוס ה15 מטר תוספת? מה עליי לעשות? האם עליי להביא מודד משל עצמי ? האם בוודאות יעשו מדידה לפני הבניה ? האם עלי לקחת עו"ד ?
בנוסף הדיירים שלי משתמשים בגג חופשי וחלקם לוקחים את הדירה בגלל הקרבה לגג (כמה מדרגות), האם אפשר לבקש יותר על כך? (למרות שהגג לא שלי בטאבו).
והשכירות היום שאנחנו מקבלים היא 7000 ש"ח, האם אנו נקבל שכירות כזאת במהלך הבניה? האם במידה והשכירות תרד לאחר הבניה כי הדירה מאוחדת ולא מחולקת נוכל לבקש שיפוי? (זאת דירה בירושה ואני לא סמוך שהחלוקה אכן חוקית).
תודה

השטח הנוסף אמור להתווסף לשטח הבנוי בפועל שעל פי היתר. כך שאם יש בניה בלתי חוקית, היא לא תיחשב. הקרבה לגג שאינו שלך לא אמורה לתת לך פיצוי נוסף. דמי השכירות אמורים להיות מחושבים לפי דירה רגילה בגדול החוקי שעפ"י היתר ולא כדירה מפוצלת. לא תוכל להגיש תביעה לשיפוי בגין דמיש כירות נוספים שנגבו בגין פיצול לא חוקי שביצעת בדירה.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,
באיזה שלב בפרוייקטים של פינוי-בינוי מקובל להגביל בעל דירה על שעבוד ומשכון הדירה שלו?
האם לפני קבלת טיוטת הסכם הליווי הבנקאי?
האם בשלב אישור התב"ע?
בטווח הזמן של שתי האפשרויות שציינתי?
אשמח לתשובה. תודה מראש.

הערת אזהרה נרשמת בחתימת הסכם ע"י היזם
שיעבוד לטובת הבנק המלווה נעשה רק כשיש בנק מלווה.
מטבע הדברים אי אפשר לשעבד לטובת הבנק המלווה אם הבנק המלווה לא חתם על הסכם ליווי עם היזם ... השיעבוד לטובת הבנק מלווה נעשה על מסמכים של הבנק המלווה... ואם הבנק המלווה לא אשיר את הפרוייקט אז הבנק המלווה גם לא יכין שטרי משכנתא לשיעבוד הפרוייקט...

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

תודה על התשובה. לא הבנתי ממנה באיזה שלב מקובל להגביל בעלי דירות על שעבוד ומשכון הדירה שלהם. בפרויקט המדובר היזם מבקש עם אישור התב"ע וכפי שידוע לי בפרויקטים אחרים, היזמים מסכימים להגבלה בשלב שלפני קבלת טיוטת הסכם הליווי הבנקאי ולא לפני כן. אשמח להבהרה. תודה.

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

היי ברחוב שלנו יש תהליך של פינוי בינוי עם ההקדמות העיריה ביקשה לצרף לפרויקט רחוב נוסף סמוך לשלנו, לבניינים שלנו יש שטח אדיר ממדים מכיוון שיש חצר גדולה מאוד, לבניינים הסמוכים חצר קטנה ולכן הם תלויים בשטח שלנו, האם מאחר שאנחנו הבניינים "המארחים" וללא השטח שלנו לבניינים הסמוכים אין היתכנות לפינוי בינוי אנחנו יכולים לבקש תמורה גדולה יותר?

התשובה היא לא. התמורה במסגרת קו תכנוני של פרוייקט אחד ("קו כחול")היא אחידה לכל הבניינים.


מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום אנחנו משכירים דירה שמיועדת לפינוי בינוי אנחנו מסרבים לחתום. יש חתימה של 80% מהדיירים. קיבלנו מכתב מהעורכת דין שבו כתוב "היזם יגיש נגדנו תביעה למפקחת" מה זה אומר מבחינתו? תודה רבה

זה אומר שיהיה הליך משפטי ואם לא יהיה לכם נימוק ענייני יהיה פס"ד כנגדכם ותחוייבו בהוצאות משפטיות של עורכי הדין, של ביהמ"ש וייתכן גם נזקים שגרמתם, אם גרמתם, לתהליך.

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

בבעלותי דירה בת 50 מר' בבניין עם 8 דיירים בבת ים. שטח המגרש 635.00 מר'. כיום מקודם במקום פרוייקט פינוי בינוי ע" י עו"ד מבת ים ועוד דיירת שבבעלותה מספר דירות. אותו עו"ד הביא גם את היזם. בשיחה עם העו"ד נטען שאוכל לקבל רק 12 מר' תוספת. השאלה? האם אלו אחוזי הבנייה המקובלים? 2. מה לגבי הקרקע שערכה רב יותר מהשטח הבנוי? 3. אילו צעדים נכונים לי ע"מ למקסם וקבל את המרב המגיע לי.
בברכה ובתודה

לא ניתן לקדם פינוי בינוי על שטח כל כך קטן ועם כמות כזו קטנה של דיירים . יש צורך במספר גדול הרבה יותר של דירות, מספר בניינים ושטח של 4-5 דונם לפחות. תמורות בפינוי בינוי באיזורים שלכם ולפי מדיניות הועדה המחוזית והמקומית הם אכן 12 מ"ר. תמורות אלו הם אחידות לכל הבניינים ולכל הדירות במתחם. אם יש בבעלותך קרקע נוספת, כדאי להתייעץ עם שמאי לגבי שוויה.
בהצלחה

מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר

שלום רב,

נכחתי לאחרונה בפגישת דיירים מול קבלן שיזם פינוי בינוי לנו ולבניין הצמוד לנו. חתמנו לו מזמן על הפרוייקט שהוא יוזמה ככל שאני יודע של משרד עורכי דין מפורסם בתחום בנתניה. שני דיירים, אחד בבניין שלי ואחד בצמוד, לא חתמו. סהכ יש מעל 80 אחוז חתומים.

הבעיה היא ששינו את התכנית כך שעכשיו מדברים על לקיחת חלק משטח הבניין לצורך הרחבת המדרכה (הפקעה ע"י העירייה) וגן ילדים מתחת לבניין כחלק מהפרוייקט ואני ואמי חושבים שזה אומר בלאגן. אלו שינויים שממש לא אהבתי אבל מאוחר למשוך חתימה. האם ניתן לדרוש שלא יהיה גן ילדים מתחת לבניין?

שנית, מדברים על תביעה נגד דיירים שסירבו לחתום. אחד הוא אדם בבניין השני שלא הבנתי לגמרי למה הוא מסרב ומה הוא רוצה אבל כולם מניחים שבסוף הוא יחתום.

השני הוא דייר בבניין שאני גר בו והיו לי איתו לא מעט בעיות שהתחילו מסכסוך על כלום בערך. לאחרונה הוא לא בכאסח איתי ולא בא לי להיות איתו בסכסוך שוב, גם הבנתי שהוא הלום קרב בכלל וזה משהו שלא ידעתי עד אתמול וזה שינה לגמרי את ההבנה שלי לגביו. לדעתי הוא לא יחתום, כרגע הוא דורש מהקבלן יותר ממה שהם מוכנים לתת אז לדעתי הוא לא יחתום. אני לא מעוניין להצטרף לתביעה נגדו וגם לא נגד השני אם תהיה אחת אבל הם אומרים שכולם צריכים לחתום עליה אם יגיעו לשם. האם זה נכון?

ככלל בעלי הדירות שחתמו תובעים את הדייר/ים שלא חתם. צריך שלפחות 80% יהיו התובעים.



מנהל הפורום: נריה כהן, עו"ד  053-9386043

המידע המוצג כאן אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או המלצה מכל סוג ו/או חוות דעת, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי טרם נקיטת כל הליך. כל הסתמכות על המידע המוצג כאן היא באחריותך בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתקנון האתר