שלום רות,

רכישת נכס מרשות מקומית אכן טעונה אישור משרד הפנים, וזאת ככל ואושרה ע"י מועצת הרשות המקומית ברוב קולות. במקרים מסוימים ניתן לקבל אישור למכירה ללא מכרז.
להבנתי, תקופת השימוש הארוכה בנכס, לכשעצמה, אין בה כדי להוות גורם מכריע לצורך אישור מכירת הנכס העירוני לידיכם, אם כי ייתכן ויינתן לה משקל במסגרת מכלול הנתונים שיילקחו בחשבון. סגור

שינוי ייעוד של נכס מקרקעין ממגורים למסחרי תלוי במספר גורמים, ולא כל נכס יכול לעבור שינוי ייעוד מסוג זה.
יש לבדוק את היתר הבנייה שניתן לנכס ואת תכנית בניין העיר (התב"ע) הרלוונטית לאזור ולבניין. בהתאם לתשובה שתתקבל מבדיקה כאמור, ניתן יהיה להגיש בקשה לשימוש חורג מהיתר (קל יחסית) או שימוש חורג מתכנית (קשה יחסית).
קרוב לוודאי שיהיה צורך בקבלת הסכמת השכנים, ככל וכלל ניתן לקבל אישור לבקשות כאמור.

במקרה שלא ניתן לקבל היתר לשימוש חורג, יהיה צורך להגיש בקשה לשינוי ייעוד.
בקשה לשינוי ייעוד מורכבת יותר וההליכים בעניינה לוקחים זמן רב ויקרים משמעותית, כך שלא בטוח כי זה ההליך המתאים מבחינתך כשאתה שוקל השקעה עכשווית בנכס נוסף.

סגור

שלום רב,

מס רכישה על נכס מסחרי (מסווג כ- בניין) עומד על שיעור של 6% ממחיר הכנס. אציין, כי לעניין נכס מסחרי קיימים שיעורי מס רכישה מופחתים הרלוונטיים לעולים חדשים או ברכישה המבוצעת מקרובי משפחה (כהגדרתם בחוק מיסוי מקרקעין).

בנוגע לנכס מסחרי, אין השפעה על שיעור המס למספר הנכסים שבבעלותך, וזאת להבדיל מדירת מגורים, לגביה יש מדרגות מס נמוכות משמעותית במידה ואין ברשותך דירת מגורים נוספת. סגור

שלום רב,

נתחיל דווקא מהשאלה השנייה - הארנונה שתיגבה, במידה וניתן יהיה להפעיל מסעדה בנכס, תהא בהתאם לארנונה הנהוגה ברשות המקומית הרלוונטית לעסקים מסוג זה. סיווג העסקים לצרכי ארנונה שונה בין רשות מקומית אחת לאחרת, ולכן לא ניתן לתת לך תשובה מדויקת.

עליך לבדוק, טרם חתימת חוזה השכירות, האם שימוש בנכס לצרכי מסעדה מותר לפי היתר הבנייה של הנכס והבניין או לפי תכנית בניין העיר הרלוונטית לאזור. שימוש בניגוד להיתר או תב"ע עלול להעמיד אותך בסיכון שלא יינתן לך רישיון עסק.
יתרה מזאת, במידה וביצעת שיפוץ כדי להתאים את הנכס לשימוש כמסעדה, ואף אם טרם עשית בו שימוש כזה, אתה עשוי לעמוד לדין בגין בניה בניגוד להיתר.

ניתן, במצבים מסוימים לבקש בקשה לשימוש חורג, אך לכך יש עלות כלכלית לא מבוטלת ולא ניתן להעריך, טרם בחינת עומק של נתוני הנכס והתכניות החלות עליו, מה סיכוייה של בקשה כזו.

סגור

ריקרדו שלום רב,

אין באפשרותי להגיב על תנאים ספציפיים בחוזה שכירות שערך עו"ד מטעמך, וודאי כאשר אין בפניי של החוזה כולו, כך שניתן יהיה לראות האם עניין זה או אחר בחוזה משפיע על הוראה מסוימת אחרת בו, ועל התעקשותו של עו"ד כאמור מבחינה מקצועית לראות סעיף כזה כחלק מהותי במכלול.

אני ממליץ כי תבקש מעוה"ד שהכין עבורך את ההסכם להבהיר לך את הטעמים לדרישותיו בסעיפים אלו. סגור

שלום רב,

שימוש בנכס מקרקעין שלא ע"פ השימוש שהותר מפורשות, בין בהיתר הבנייה או בתכנית בניין עיר, הוא אסור, אלא אם נתקבל לכך אישור לשימוש חורג מהוועדה לתכנון ובניה הרלוונטית.
יתרה מזאת, שימוש חורג בנכס מקרקעין שהוא מקלט מחייב קבלת רישיון מפיקוד העורף/הג"א.

שימוש כאמור ללא היתר לשימוש חורג עלול להביא להעמדתם של בעל הנכס ושל השוכר לדין. השכרת מקלט לאדם אחר שלא על מנת שישמש כמקלט, וללא קבלת רישיון הג"א, הוא עבירה שדינה מאסר או קנס.
הסכם שנחתם בין צדדים בנוגע להעמדת מקלט לרשותו של אדם אחר שלא על מנת שישמש כמקלט - בטל.
.
סגור

שלום רב,

ככלל אין בחוק מיסוי מקרקעין פטור מתשלום מס שבח בו ניתן לעשות שימוש בעת מכירה רגילה של נכס שאינו דירת מגורים.
יחד עם זאת, ככל והדבר רלוונטי, אני ממליץ כי תבדוק מול רו"ח מטעמך האפשרות לבצע פריסה של מס השבח ולצרפו להכנסה השנתית בשנים שקדמו למכירה, וייתכן כי כך ייחסך ממך חלק ניכר מסכום המס שישולם. סגור

שלום רב,

ראשית, בטרם תחליטי בעניין אופן הדיווח ויתרונות המס עבורך, ככל וקיימים, מומלץ כי תבדקי אם אין בהסכם השכירות עליו את חתומה הוראה האוסרת שימוש מסוג זה בדירה השכורה, כגון הוראה הקובעת כי מטרת השכירות היא למגורים בלבד.

להבדיל מהשכרת נכס למטרת מגורים, לגביה קיימים מסלולי מס ייחודיים ביניהם יכול המשכיר לבחור, המאפשרים, בין היתר, תשלום מס הכנסה מופחת בשיעור של 10% מההכנסות משכירות, הרי שהשכרת נכס למטרת שימוש מסחרי חייבת במס הכנסה לפי שיעור המס השולי החל על המשכיר, המתחיל לעניין זה מ- 30% (למעט חריגים) וכן עשוי לחול עליו חיוב בביטוח לאומי לעניין הכנסה זו.

על כן, בהחלט ייתכן כי שימוש שלך בדירה לצרכי עסק, ככל וידווח כך על מנת לקבל עבורך הטבות בארנונה (ראי בהמשך) או ניכויים/זיכויים במס הכנסה, עשוי לפגוע בבעל הנכס המושכר ולהטיל עליו חבות מס גבוהה.

שנית, ארנונה למגורים נמוכה מארנונה לעסקים, כך שמבחינת תשלום המס לעירייה, אין כל יתרון עבורך בדיווח על הנכס למטרות מסחר. סגור

שלום רב,

מכירת נכס מקרקעין מסחרי בחו"ל אינה חייבת במיסוי מקרקעין בישראל. מס המקרקעין על המכירה ישולם בהתאם להוראות המס של המדינה הרלוונטית, ככל שחל.

יחד עם זאת, בהתאם לסעיף 89 לפקודת מס הכנסה, תושב ישראל חייב במס על רווח הון אשר נצמח או הופק מחוץ לישראל, והכנסות ממכירת נכס מקרקעין בחו"ל עשויות להוות רווח הון כאמור.

מומלץ לבדוק הנושא לעומק מול רו"ח המכיר לעומק את נושא מיסוי המכירה ברוסיה ואת אמנות המס הרלוונטיות לעניין בין ישראל ורוסיה. ייתכן כי יהיה אפשרי להפחית או למנוע לחלוטין תשלום מס בישראל מרווח ההון, במידה ושולמו מסים בגין המכירה ברוסיה. סגור

שלום רב,

1. עקרונית, מחסן המוצמד לדירת מגורים הוא בבעלות מלאה של בעל הדירה וזכותו לעשות בו ככל העולה על רוחו, לרבות להשכירו למי שאינו מתגורר בבניין אך לא ניתן למכור אותו בנפרד מהדירה אליה הוא מוצמד, אלא אם המכירה היא לבעל דירה אחרת באותו בניין. חכירה ל- 999 שנים מהווה בפועל מכירה ולכן לא ניתן יהיה להשלים עסקה כאמור.
2. מבחינת מיסוי מקרקעין, כל שכירות מעל 25 שנים (ובמקרים מסוימים גם פחות מכך) נחשבת כמכירת זכות במקרקעין המקימה אירוע מס (שבח ורכישה).
3. השכרה ושימוש בנכס תוך חריגה מייעודו ע"פ היתר/תב"ע עשויים להביא להגשת הליכים משפטיים/פליליים הן כנגד הבעלים והן כנגד המחזיק, ולכן מומלץ שלא לעשות כן, אלא לבדוק האפשרות של שינוי הייעוד, בטרם חתימה על עסקה במסגרת אתה שוכר את הנכס, ובכפוף לאמור לעיל בנוגע לאי-היתכנות עסקה מהסוג עליה שאלת בתחילה.

סגור

שלום בני,

בהחלט ניתן לנסח בחוזה שכירות סעיפי יציאה (חד צדדיים או דו-צדדיים) וכן סעיפי המשכיות במכירה, אשר מאפשרים לך למכור את הנכס מבלי שהדבר ייחשב כפגיעה בשוכר או הפרת ההסכם.

לצורך ניסוח פרטני של סעיפים, אמליץ לך לפנות לייעוץ משפטי פרטני אצל עו"ד העוסק בתחום.

הפורום נועד למתן תשובות עקרוניות או כלליות ולא למתן שירות משפטי פרטני. סגור

מדובר בשאלה חשבונאית אשר בכדי לקבל עליה תשובה מלאה המתייחסת פרטנית למקרה שלך ומביאה לתוצאה המיטבית עבורך מבחינת מס, רצוי כי תיוועץ עם רו"ח ותציג בפניו את מלוא הנתונים הרלוונטיים לך.

הכנסה משכ"ד לא למגורים - רשאי לדרוש הוצאות לפי סעיף 17 לפקודת מס ההכנסה. ההכנסה תחויב במס לפי שיעור המס השולי של היחיד (להכנסה שלא מיגיעה אישית, למעט חריגים שבפקודה).

ביחס להכנסה מהשכרה כאמור תוכל לבקש ניכוי של פחת, הוצאות ששילמת לצורך קבלת ההכנסה, כגון אחזקה (להבדיל משיפורים), פחת, מסים שמשולמים על ידך וכדומה.

יש לשים לב, שלהשכרת הדירה לשימוש עסקי עשויה להיות משמעות מבחינת הזכאות לקבלת פטור ממס שבח בעת מכירתה.



סגור

שלום רב,

השאלות שהעלית לגבי תוכן חוזה החכירה והמסמכים אשר יצורפו לו הן מורכבות ביותר, ואין אפשרות לענות עליהן באופן מלא וראוי במסגרת פורום זה, אלא בייעוץ פרטני, לאחר בחינת החוזה לעומק ומצבו המשפטי של הנכס.

מבחינת המס - על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-, 1963 מוגדרת חכירה לתקופה העולה על 25 שנה כזכות במקרקעין ומכאן שמכירתה מהווה עסקה במקרקעין הנתונה למיסוי מקרקעין, בדומה למכירה "רגילה" של נכס, כך שעל רכישתה יחול מס רכישה, בהתאם למס החל על סוג נכס כאמור. כיום עומד המס ביחס לנכס מסחרי על 6% משווי העסקה.

חכירה לתקופה של 20 שנה, כפי שציינת בשאלתך, עשויה אף היא להיחשב כחכירה המקימה חבות במס, בהתאם למבחני המהות אמיתית ותוכן כלכלי של העסקה. אם התקופה המקסימלית אליה יכולה החכירה להגיע ע"פ ההסכם עולה על 25 שנים (אף שהתקופה הראשית/ראשונה נקבעה על 20 שנה בלבד), עשויה רשות המסים לראות את ההסכם כאילו נועד להסוות את מהותה האמיתית של העסקה, ואז היא תסווג כאירוע מס.

בנוגע לעירייה - במרבית הרשויות המקומיות, שכירות של למעלה מ- 12 חודשים מקימה את החובה להירשם כמחזיק בנכס. במסגרת העסקה (בהינתן שמדובר בעסקה המהווה מכירת זכות במקרקעין) אמור המחכיר למסור לך תעודה מאת הרשות המקומית אשר מאפשרת רישומך בטאבו כחוכר של הנכס. תעודה זו תינתן לאחר שהמחכיר שילם כל חובותיו לעירייה עד למועד מסירת החזקה בו לידיך.

סגור

שלום רב,

ראשית, השכרת המחסן בהתאם לייעודו היא בכל מקרה כנדל"ן מסחרי (אלא אם יש אפשרות פיסית, תכנונית וכלכלית לשנות ייעודו למגורים).

גובה דמי השכירות הראויים לנכס ספציפי הוא שאלה שמאית. ניתן לבדוק נכסים דומים באזור, בכדי לקבל תחילתה של הערכה סבירה. רצוי לבצע חישוב של התשואה השנתית הצפויה או המבוקשת כדי לקבל תמונה מלאה של העלויות/רווחים ולכלכל צעדיך.

באופן בסיסי, יש לחשב את התשואה השנתית ע"י הכפלת ההכנסה החודשית ב- 12 חודשים, תוך שקלול שיעור התפוסה הממוצע (דהיינו תקופות בהן הנכס עשוי לעמוד ללא שוכר), פחות העלויות השוטפות (תיקונים, תשלומים המוטלים על בעל נכס, ביטוח מבנה, עלויות מימון וכו') ולחלק סכום זה בעלות רכישת הנכס.

כמובן שעלויות שהוטלו לפי החוזה על השוכר (למשל מסים עירוניים, דמי ניהול וכו') אינן צריכות להיכנס לתחשיב הרווח ביחס לתקופה המושכרת, אך הן ישפיעו בהכרח על הרווח בתקופות ללא תפוסה.

בסופו של דבר, כאמור לעיל, דמי השכירות שניתן לקבל הם פונקציה של דמי שכירות לנכסים דומים באזור, אך בעיקר של ההסכמות בין הצדדים לחוזה השכירות. ייתכן ותעדיף להשכיר לטווח ארוך תמורת דמי שכירות מופחתים. ייתכן ותמצא שוכר אשר מבחינתו יש ערך מוגבר למחסן דווקא באותו אזור (למשל בעל עסקה קרוב הזקוק נואשות למחסן).
במידה ומדובר בנכס קטן יחסית, אשר ההכנסות הצפויות ממנו אינן מצדיקות פניה לשמאי לקבלת הערכת דמי שכירות ראויים, הרי שזה עניין של "ניסוי וטעיה", תוך התבססות על נתונים נכסים דומים באזור. סגור

שלום רב,

שינוי ייעוד של נכס מקרקעין ממגורים למסחרי תלוי במספר גורמים, ולא כל נכס יכול לעבור שינוי ייעוד מסוג זה.

יש לבדוק טרם הרכישה את היתר הבנייה שניתן לנכס ואת תכנית בניין העיר (התב"ע) הרלוונטית לאזור ולבניין.
בהתאם לתשובה שתתקבל מבדיקה כאמור, ניתן להגיש בקשה לשימוש חורג מהיתר (קל יחסית) או שימוש חורג מתכנית (קשה יחסית).

קרוב לוודאי שיהיה צורך בקבלת הסכמת השכנים, ככל וכלל ניתן לקבל אישור לבקשות כאמור.

במקרה שלא ניתן לקבל היתר לשימוש חורג, יהיה צורך להגיש בקשה לשינוי ייעוד.

מומלץ לבצע את בדיקות העומק טרם הרכישה, שכן שימוש תוך חריגה מהיר ו/או ייעוד עשויות להביא להגשת כתב אישום כנגד בעל הנכס. סגור