פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה

משרד עורכי דין אושר אלקיים

053-6246553

אושר אלקיים משרד עורכי דין הוקם מתוך מטרה מרכזית אחת – להעניק את השירות המשפטי האיכותי ביותר בתחום המקרקעין והנדל"ן.

 

אושר אלקיים משרד עורכי דין עוסק מזה מספר רב של שנים בתחום המקרקעין, עם התמחות ייחודית וניסיון רב בעסקאות של קבוצות רכישה ועסקאות קומבינציה.

 

בניגוד לעסקאות אחרות בשוק הנדל"ן (כמו עסקה מקבלן, יד שנייה או התחדשות עירונית), עסקאות בקבוצות רכישה הינן כר פורה ליזמים ממולחים אשר עשויים לנצל חוסר ידיעה, ולהסתיר את האותיות הקטנות והתשלומים הנסתרים, ובכך למכור עסקה שונה בתכלית מאשר מה שהוצגה ללקוח. וכדי להוסיף חטא על פשע, המחוקק מזניח מזה שנים רבות את התחום שפועל ללא אסדרה חוקית, מה שמשאיר את הלקוחות ללא מטריית הגנה בעת קניית זכות בקבוצת רכישה.

 

לאור זאת, משרדנו פועל להצגת המידע האיכותי ביותר בתחום קבוצות הרכישה ועסקאות הקומבינציה. מעבר לפרסום ועדכון מדריך קבוצות הרכישה הרחב והאיכותי בישראל, משרדנו מלווה מאות רוכשים מדי שנה בכניסה ויציאה מקבוצות רכישה, בצורה הבטוחה והמקצועית ביותר שניתן, ולא פעם הצלנו את כספם של אנשים מעסקאות מפוקפקות וקבוצות רכישה כושלות.

 

אנו פועלים למתן מענה איכותי בפורום זה – אך לרוב לא ניתן לענות באופן מלא מכיוון ויש לבחון את פרטי העסקה כולה. אם המענה אינו מספיק – תרגישו חופשי לפנות אלינו בטלפון או המייל ונשמח

שאל את עורכי הדין וקבל מענה ללא עיכוב

המייל לא יפורסם בפורום
ישלח למנהל הפורום/לא יפורסם
קיפוח זכויות במושע
חי פז
8/4/2024 19:05
חי פז
8/4/2024 19:05
אני אחד בעלים של כ-22% מקרקעין (מגרש ריק בגודל של כ-980 מ"ר ) במושע. בנוסף יש עוד 9 בעלים של 78% הנותרים. 8 מבין הבעלים האחרים התאגדו עם עו"ד ויזם לבנות מבנה מגורים בעסקת קומבימציה וחילקו בינהם את הדירות 50% ליזם ו-50% לשמונת הבעלים תוך קיפוח זכויותי! מה עלי לעשות, האם לפנות לפרוק שיתוף או דרך אחרת?
רכישת קרקע בקבוצת רכישה
אייל
4/4/2024 14:25
אייל
4/4/2024 14:25
שלום
ברצוני לברר האם מארגן / יזם קבוצת הרכישה יכול לארגן תחילה את הקבוצה ולשווקה ורק לאחר שהצליח בכך להתקשר חוזית עם בעל הקרקע ולרוכשה או שמא קיימת חובה להתקשר בדרך כלשהיא עם מוכר הקרקע.
אשמח לשמוע התייחסות לעניין.
תודה
רכישת קרקע בקבוצת רכישה
עורך דין אושר אלקיים
7/4/2024 0:11
עורך דין אושר אלקיים
7/4/2024 0:11
שלום רב.

רכישה של זכויות במקרקעין בטרם יש הסכם במקרקעין היא דרך נפלאה לאבד את הכסף!

אם אין קרקע, אין הסכם - בגין מה יבוצע התשלום? הכלל הבסיסי הוא שהקבוצה תתארגן לרכישת קרקע ספציפית ולאחר שיש הסכם במקרקעין (מכר ו/או אופציה).

כל התארגנות אחרת, כולל זו שצוינה, מהווה נורה אדומה משמעותית בהתקשרות מול "יזם".

בברכה,
עו"ד אושר אלקיים
הבדלים בין קבוצת קנייה לקבוצת רכישה
דורון
18/2/2024 11:07
דורון
18/2/2024 11:07
שלום, האם יש הבדל בין המונחים - קבוצת קנייה וקבוצת רכישה. אם כן, מהם?
הבדלים בין קבוצת קנייה לקבוצת רכישה
עורך דין אושר אלקיים
7/4/2024 0:09
עורך דין אושר אלקיים
7/4/2024 0:09
שלום רב.

אכן יש הבדל משמעותי בין השניים

קבוצת רכישה היא התאגדות לשם רכישת קרקע על כל המשתמע מכך. הרכישה כוללת מאפיינים של קבוצת רכישה (לא חוסה תחת חוקי המכר, הסכמי שיתוף ועוד).

קבוצת קנייה זו הגדרה להתארגנות עצמית ו/או על ידי מארגן, לרכישת יחידות דיור מקבלן. הקבוצה מקבלת הטבות או הנחות מיוחדות לאור הכמות של הרוכשים שמשתתפים בעסקה.

בכל נושא ושאלה נשמח לסייע!
עו"ד אושר אלקיים
עיכוב הפרויקט כדי לקבל עוד זכויות בנייה?
שחר
7/2/2024 11:29
שחר
7/2/2024 11:29
שלום
היזם שאנחנו הולכים איתו טען כי אם נמתין מעט הוא יקבל בהשאלה (?) זכויות בנייה לפרויקט שלנו מבניין אחר בת"א? אני לא מבין למה הכוונה, תוכל להסביר בבקשה, והאם כדאי לנו באמת להמתין כמו שאומר?
עיכוב הפרויקט כדי לקבל עוד זכויות בנייה?
עורך דין אושר אלקיים
7/2/2024 18:01
עורך דין אושר אלקיים
7/2/2024 18:01
שלום רב.

לא פעם יזמים של קבוצות רכישה "מחזיקים את הקבוצה" עד שהם מקבלים זכויות בניה נוספות. בדרך כלל הם עושים אחת מ-2 פעולות: מבקשים הקלות במסגרת תוכנית קיימת/מוגשת, או כמו במקרה שציינת - מבצעים הליך של ניוד זכויות בניה.

בדרך כלל יציעו לדיירים במקומות אחרים הטבות כאלה ואחרות (שיפוץ מבנה, הוספת מעלית, הרחבת דירות בלי בנייה חדשה וכיוצ"ב), ואת הזכויות העודפות יעבירו באישור העירייה לפרויקט.

כמובן שהדבר מועיל בעיקר (ואולי אפילו רק) ליזם, שכן הפרויקט מתעכב, עלויות הבנייה עולות, יש איחור במסירה, והדירות שמתווספות בדרך כלל בקומות גבוהות יותר ולכן יקרות יותר.

בברכה,
אושר
חושדים שהיזם מעכב כדי לקבל מאיתנו עוד כסף
פיליפ
30/1/2024 10:52
פיליפ
30/1/2024 10:52
שלום
אנחנו חושדים שהיזם מעכב את הפרויקט ובינתיים סוחט מאיתנו עוד כספים. מה אפשר לעשות?
חושדים שהיזם מעכב כדי לקבל מאיתנו עוד כסף
עורך דין אושר אלקיים
1/2/2024 13:50
עורך דין אושר אלקיים
1/2/2024 13:50
שלום רב פיליפ.

לצערי הרב הנושא ידוע ומוכר - ליזם יש אינטרס ברור לעכב ולמנוע את התקדמות הפרויקט, שכן הזמן עובד לטובתו - ניתן יהיה לקבל בעתיד עוד זכויות בניה, אנשים שיוצאים חייבים לשלם לו על העברת הזכויות, ועליית עלות ההקמה תעלה את מחיר הדירות ותוביל לתשלום נוסף.

כמובן שהמצב מביא לתשלומי יתר נכבדים של כל אחד מחברי הקבוצה - לחינם.

במצבים כאלה יש להקדים תרופה למכה - למנות עורך דין חדש לקבוצה לצורך בקרה על התנהלות היזם והנציגות. כל רגע שלא ממנים איש מקצוע חיצוני לבחינת הפרויקט הדבר מעכב את הפרויקט לזמן רב קדימה.

אתה מוזמן ליצור קשר עם משרדנו ונשמח לסייע בנושא.

בברכה,
עו"ד אושר אלקיים
מכירת דירה שניה קבוצת רכישה
אורטל
11/1/2024 11:10
אורטל
11/1/2024 11:10
שלום
שלום
אם נקנתה דירה מקבוצת רכישה (זכות על הקרקע לפני שמונה שנים) אך לדירה ניתן טופס 4 באפריל 2023 (כלומר לא עברו 12 חודשים מטופס 4) ובמקביל רוצים למכור נכס אחר ישן (בבעלות 15 שנים) האם במכירת הנכס הישן יש פטור ממס שבח? בעלי בעל הנכס הראשון הישן ושנינו בעלים של הדירה החדשה.
אודה לעזרתכם בנושא.
מכירת דירה שניה קבוצת רכישה
עורך דין אושר אלקיים
21/1/2024 14:15
עורך דין אושר אלקיים
21/1/2024 14:15
שלום רב.

תחום מיסוי המקרקעין, בדגש על מס שבח ורכישה, מחייב בדיקה פרטנית בהתאם לנתונים המקרה.

במקרה שציינת, יש אפשרות לביצוע מספר פעולות שיאפשרו את מכירת הדירה - אך יש לפעול בהקדם שכן יש צורך בביצוע תיקון שומה ופעולות נוספות.

מוזמן לפנות אלינו באמצעות הנייד ו/או המייל באתר.

בברכה,
עו"ד (כלכלן) אושר אלקיים
סכומי כסף שדורש מארגן קבוצת רכישה
אלירן
20/12/2023 11:37
אלירן
20/12/2023 11:37
מה אפשר לעשות אם מארגן קבוצת הרכישה ממשיך לגבות מאיתנו סכומי כסף גבוהים? תודה
סכומי כסף שדורש מארגן קבוצת רכישה
עורך דין אושר אלקיים
21/1/2024 14:13
עורך דין אושר אלקיים
21/1/2024 14:13
שלום רב.

הנושא של גביית תשלומים בעייתי במיוחד.

הרבה פעמים היזם מעכב בכוונה את הפרויקט על מנת להמשיך להנות מתשלומים שונים בהתאם להסכם שיתקבלו מהקונים (ממש כמו פרה חולבת).

במקרים כאלה יש לפנות לעורך דין לקבוצות רכישה (שאינו עורך הדין של הקבוצה) שייבחן את המקרה ויטפל בו על מנת להימנע מתשלומים מיותרים.

בברכה,
עו"ד (כלכלן) אושר אלקיים
עסקת קומבינציה חוק ההסדרים - אשמח להבהרה
שלומי
16/10/2023 13:20
שלומי
16/10/2023 13:20
עסקת קומבינציה בחוק ההסדרים - אשמח להבהרה בנוגע למשמעות העניין "מוצע לקבוע שהפטור בגין דירת מגורים יהיה חלקי - רק על אותו חלק בדירה שנמכר". תודה
עסקת קומבינציה חוק ההסדרים
עורך דין אושר אלקיים
21/1/2024 14:11
עורך דין אושר אלקיים
21/1/2024 14:11
שלום רב.

המונח של הפטור בגין חלק יחסי מתייחס למצב בו נמכר חלק מהדירה ליזם או לגורם חיצוני.

כמובן שחוק ההסדרים עצמו קובע תנאים נוספים למקרה - ומומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין ונדל"ן עם התמחות בעסקאות קומבינציה.

בברכה,
אושר
עסקת קומבינציה מול תמ"א פינוי בינוי - האם כדאי
רותם טוויטו
4/9/2023 11:05
רותם טוויטו
4/9/2023 11:05
שלום, הייתי שמח לשמוע את דעתך האם עדיף לגשת לעסקת קומבינציה של 2 בניינים, או שכדאי לנו לחבור ליזם שפונה אלינו כבר שנתיים לגבי פינוי בינוי. תודה
עסקת קומבינציה מול תמ"א פינוי בינוי - האם כדאי
עורך דין אושר אלקיים
6/9/2023 15:56
עורך דין אושר אלקיים
6/9/2023 15:56
שאלת הכדאיות הכלכלית אינה שאלה משפטית, אלא שאלה שמאית.

מעבר לכך, לכל עסקה יש היבטים שונים שחשוב לתת עליהם את הדעת.

אתה מוזמן ליצור עמנו קשר ונשמח לסייע
האם ניתן לבטל עסקת קומבינציה שנחתמה אך עדיין לא יצאה על הפועל
ראובן
22/8/2023 12:45
ראובן
22/8/2023 12:45
שלום,
האם ניתן לבטל עסקת קומבינציה שנחתמה זה עתה אך עדיין לא יצאה אל הפועל? האם הביטול יגרור קנס כלשהו? מתחרטים
האם ניתן לבטל עסקת קומבינציה שנחתמה אך עדיין לא יצאה על הפועל
עורך דין אושר אלקיים
24/8/2023 12:07
עורך דין אושר אלקיים
24/8/2023 12:07
שלום רב.

העיקרון הבסיסי של דיני החוזים הוא שחוזים יש לכבד.

אם חתמתם על ההסכם ותרצו לבטל, עליכם לפעול על פי הכתוב בהסכם במקרה של הפרה/ביטול מוסכם, ובמקרה בה אין הפרה עליכם לדרוש זאת מסיבות שלא קבועות בהסכם.

במקרים אלה יש להסתייע בעורך דין שיסייע בביטול ההסכם בצורה הנוחה ובטוחה ביותר שאפשר.

בברכה,
אושר אלקיים
שאלה בנוגע לעסקת קומבינציה, אשמח למענה
מושיק אנרי
20/8/2023 7:51
מושיק אנרי
20/8/2023 7:51
בניין בין 8 דיירים מעוניין לבצע עסקת קומבינציה עם בניין סמוך עם 8 דיירים, אולם יש פער משמעותי בין החלקות 1100 מ"ר מול 800 מ"ר, איך תחולק התמורה בין הבניינים, בהנחה שיבנה במקום מגדל בין 30 קומות
עסקת קומבינציה
עורך דין אושר אלקיים
20/8/2023 23:51
עורך דין אושר אלקיים
20/8/2023 23:51
תנאים שנוגעים לחלוקת התמורות בין הצדדים צריכות להיות מוסדרות בין שני הצדדים באמצעות שמאי מטעמם, שייקח בחשבון את כל התנאים הרלוונטיים.

עמלה למארגן קבוצת רכישה - יש סכום קבוע בחוק?
אריה
10/8/2023 10:48
אריה
10/8/2023 10:48
שלום, הייתי שמח לדעת האם יש תקרה לסכום העמלה שמארגן קבוצת רכישה יכול לדרוש? תודה
עמלה למארגן קבוצת רכישה - יש סכום קבוע בחוק?
עורך דין אושר אלקיים
10/8/2023 11:55
עורך דין אושר אלקיים
10/8/2023 11:55
שלום רב.

אין חוק המגביל את היקף העמלה/דמי התיווך/דמי השיווק שמקבל המארגן.

יחד עם זאת, אם מדובר בקבוצה קיימת, בה המארגן ממשיך לפעול ולגבות כספים מהקבוצה בסכומים גבוהים - ניתן למנוע זאת באמצעות טיפול משפטי נכון.

אם אכן זזה המצב - אתה מוזמן לפנות אל משרדנו ונשמח לסייע.

בברכה,
אושר אלקיים
האם ענייני מגדר רלוונטיים לקבוצת רכישה?
איריס
8/8/2023 10:40
איריס
8/8/2023 10:40
שלום, אשמח לדעת האם יש איזשהו חוק שאומר שבקבוצת רכישה צריך 50% נשים 50% גברים מבין המתארגנים? תודה
האם ענייני מגדר רלוונטיים לקבוצת רכישה?
עורך דין אושר אלקיים
8/8/2023 12:20
עורך דין אושר אלקיים
8/8/2023 12:20
היי.

לא.

בהצלחה
הבדל בין קבוצת רכישה לבין עסקת קומבינציה
שאול
7/8/2023 10:47
שאול
7/8/2023 10:47
שלום רב לעו"ד, אשמח להבין האם יש הבדל בין קבוצת רכישה לבין עסקת קומבינציה?
הבדל בין קבוצת רכישה לבין עסקת קומבינציה
עורך דין אושר אלקיים
7/8/2023 16:55
עורך דין אושר אלקיים
7/8/2023 16:55
שלום רב.

המהות של עסקת קומבינציה היא רכישה של זכויות בניה בתמורה לקבלת דירות.

המהות של קבוצת רכישה היא רכישת הקרקע ובנייה עצמית.

לכן, כבר במהות העסקה מדובר בשוני משמעותי בין השניים - ומדובר בשתי עסקאות שונות בתכלית.

מעבר לכך יש עוד עשרות הבדלים נוספים.

בברכה,
אושר
סיכונים ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה
איתי
2/8/2023 11:25
איתי
2/8/2023 11:25
שלום וברכה, אשמח אם תוכל לפרט לי מהם הסיכונים שברכישת דירה דרך קבוצת רכישה? אני לא מבין בתחום וקיבלתי הצעה מסוימת שאני שוקל. לאילו דברים כדאי שאשים לב בשלב זה?
סיכונים ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה
עורך דין אושר אלקיים
2/8/2023 13:26
עורך דין אושר אלקיים
2/8/2023 13:26
שלום רב.

ישנם סיכונים רבים בעת קנייה בקבוצת רכישה.

ניתן לחלק ל-3 חלקים עיקריים:

סיכונים משפטיים - סיכונים שנובעים בעצם ההתקשרות בהסכם. לדוגמא מצגי שווא, שקרים, אי התחייבות לתנאים מסוימים וכו'.

סיכונים תכנוניים - סיכונים הנובעים באי מימוש התוכניות במקרקעין. לדוגמא: הבטיחו אזור תעשייה, ובפועל האזור מוגדר כ"מסדרון אקולוגי (סיפור אמיתי).

סיכונים כלכליים - סיכונים שנובעים בהתקשרות בקבוצה לא נכונה ואי התאמה לקבוצת רכישה. לדוגמא: מכירת זכויות במחיר מופרך (פי 10 משווי קרקע - סיפור אמיתי), חוסר בהון עצמי ועוד.

התשובה לכל אלה היא פשוטה - רצוי ואף חובה להסתייע בעורך דין מטעמך בטרם ההתקשרות בעסקה.

משרדנו ליווה מאות רוכשים של קבוצות רכישה בהצלחה רבה, ומעניק בדיקות בכל אחד מההיבטים לעיל. מוזמן לפנות אלינו ונסייע בשמחה!