פורום קבוצת רכישה | עסקת קומבינציה

משרד עורכי דין אושר אלקיים

053-6246553

אושר אלקיים משרד עורכי דין הוקם מתוך מטרה מרכזית אחת – להעניק את השירות המשפטי האיכותי ביותר בתחום המקרקעין והנדל"ן.

 

אושר אלקיים משרד עורכי דין עוסק מזה מספר רב של שנים בתחום המקרקעין, עם התמחות ייחודית וניסיון רב בעסקאות של קבוצות רכישה ועסקאות קומבינציה.

 

בניגוד לעסקאות אחרות בשוק הנדל"ן (כמו עסקה מקבלן, יד שנייה או התחדשות עירונית), עסקאות בקבוצות רכישה הינן כר פורה ליזמים ממולחים אשר עשויים לנצל חוסר ידיעה, ולהסתיר את האותיות הקטנות והתשלומים הנסתרים, ובכך למכור עסקה שונה בתכלית מאשר מה שהוצגה ללקוח. וכדי להוסיף חטא על פשע, המחוקק מזניח מזה שנים רבות את התחום שפועל ללא אסדרה חוקית, מה שמשאיר את הלקוחות ללא מטריית הגנה בעת קניית זכות בקבוצת רכישה.

 

לאור זאת, משרדנו פועל להצגת המידע האיכותי ביותר בתחום קבוצות הרכישה ועסקאות הקומבינציה. מעבר לפרסום ועדכון מדריך קבוצות הרכישה הרחב והאיכותי בישראל, משרדנו מלווה מאות רוכשים מדי שנה בכניסה ויציאה מקבוצות רכישה, בצורה הבטוחה והמקצועית ביותר שניתן, ולא פעם הצלנו את כספם של אנשים מעסקאות מפוקפקות וקבוצות רכישה כושלות.

 

אנו פועלים למתן מענה איכותי בפורום זה – אך לרוב לא ניתן לענות באופן מלא מכיוון ויש לבחון את פרטי העסקה כולה. אם המענה אינו מספיק – תרגישו חופשי לפנות אלינו בטלפון או המייל ונשמח

שאל את עורכי הדין וקבל מענה ללא עיכוב

המייל לא יפורסם בפורום
ישלח למנהל הפורום/לא יפורסם
שימוש בחניות נכים שלא יהיו בשימוש בקבוצת רכישה
ישי
26/7/2023 12:51
ישי
26/7/2023 12:51
שלום, חניות נכים בקבוצת רכישה שלבסוף לא יהיו בשימוש של אף דייר נכה שזקוק אותן - איך מחלקים אותן בין הדיירים?
שימוש בחניות נכים שלא יהיו בשימוש בקבוצת רכישה
עורך דין אושר אלקיים
26/7/2023 13:37
עורך דין אושר אלקיים
26/7/2023 13:37
הכלל הוא שיש לעבוד על פי הוראות הסכם השיתוף ולבחון הוראות רלוונטיות. ההוראה הרלוונטית הבסיסית ביותר היא ששטח משותף שאינו הוצמד - שייך לכולם.

יחד עם זאת בנושא של חניות נכה - ישנם תקנים והנחיות בהתאם לחוק התכנון והבנייה ותקנותיו, לפיהם חייב להיות מספר חניות לשימוש של מי שאינם הדיירים בבניין שאותם לא ניתן להצמיד.
אפשרות הדחת אחד מהחברים בקבוצת הרכישה
שניר
16/7/2023 11:57
שניר
16/7/2023 11:57
שלום, רציתי לדעת מה דין הדחת אחד מהחברים בקבוצת רכישה, בשלבים יחסית מוקדמים של התהליך. האם זה בכלל אפשרי?
אפשרות הדחת אחד מהחברים בקבוצת הרכישה
עורך דין אושר אלקיים
16/7/2023 12:21
עורך דין אושר אלקיים
16/7/2023 12:21
שלום רב.

הדחה של חבר מקבוצת רכישה הוא אירוע משמעותי במיוחד, שכן מדובר בפגיעה בזכות יסוד של אדם - קניינו.

על מנת להדיח חבר מהקבוצה צריך לעבוד על פי הוראות הסכם השיתוף, ובתום לב מקסימלי מתוך מטרה שלא לפגוע בקניינו של אדם באופן לא מידתי.

אם אתה עומד בפני ההדחה, חשוב להיוועץ בעורך דין לקבוצות רכישה על מנת להימנע מהדחה שלא כדין.
שינוי בשכר טרחה בעקבות עליית מחיר הבניה
מתן
7/7/2023 9:09
מתן
7/7/2023 9:09
שלום רב, קנינו דירה בקבוצת רכישה. בזמן החתימה על החוזה כבר היה קיים דו"ח אפס של שמאי, ולפי הדו"ח שילמנו תשלומים ראשונים למארגן הקבוצה ונאמן הקבוצה.

הבנייה החלה לאחר ארבע שנים, ובעקבות הזמן היה עדכון תקציבי. עכשיו, הנאמן והמארגן רוצים לקבל את שארית שכר הטרחה לפי התקציב המעודכן.

בחוזה שכר הטרחה כתוב במפורש אחוז שכר הטרחה מתוך דו"ח אפס. מה נחשב חוקית כדו"ח אפס? הדו"ח הראשוני לפיו קנינו את הדירה או התקציב המעודכן?

תודה רבה מראש.
שינוי בשכר טרחה בעקבות עליית מחיר הבניה
עורך דין אושר אלקיים
9/7/2023 11:03
עורך דין אושר אלקיים
9/7/2023 11:03
שלום רב.

הצמדת עלויות הפרויקט למדד תשומות הבניה מקובלת ותקינה במסגרת הסכמי השיתוף.

יחד עם זאת משרדנו נתקל במקרים בהם יזמים פועלים שלא על פי הרשאה מפורשת בהסכם, ודורשים סכומים שלא מגיעים להם.

לבחינה מדוקדקת ניתן לפנות למשרדנו.

בהצלחה!
סיחור קרקע בקבוצת רכישה ומשיכת כספים מחשבון נאמנות
רועי לוי
11/5/2023 0:33
רועי לוי
11/5/2023 0:33
שלום,

1. האם חייב שיהיה הסכם סיחור כדי שהחברה המארגנת תמשוך רווח בגין סיחור קרקע?
2. האם לנאמן הקבוצה מותר להעביר לחברה המארגנת (מבלי ידיעת שאר חברי הקבוצה ומבלי שזו העבירה הון עצמי) מלאי יחידות (שטרם נרכשו) ללא תמורה על מנת שזו תמכור את היחידות ותמשוך לעצמה רווח מהמכירה?
3. האם מותר למשוך כספים מחשבון הנאמנות ללא אישור חתום של נציגות הקבוצה?

תודה
סיחור קרקע בקבוצת רכישה ומשיכת כספים מחשבון נאמנות
עורך דין אושר אלקיים
4/7/2023 22:27
עורך דין אושר אלקיים
4/7/2023 22:27
שלום רועי.

1. אכן חייב שיהיה הסכם סיחור של האופציה על מנת שזו תעבור מן היזם/חברה אל הקבוצה, ובמסגרתה יועבר הרווח לידי החברה.
2. התשובה טמונה בהסכם השיתוף עליו חתמה הקבוצה. לעיתים קרובות הסדר זה (זכויות בלתי מנוצלות) נותר בידי החברה.
3. העברת כספים אמורה להיות על פי החלטת נציגות. משיכה שלא כדי כמוה כגניבה.
עסקאות קומבינציה בקריות
רמי
10/4/2023 17:21
רמי
10/4/2023 17:21
היי,
אשמח למידע על חלוקת האחוזים המקובלת בקומבינציה בצפון, קריות או אזור קריית ביאליק ?
עסקאות קומבינציה בקריות
עורך דין אושר אלקיים
4/7/2023 22:28
עורך דין אושר אלקיים
4/7/2023 22:28
חלוקת האחוזים תלויה בעיקר בזכויות הבניה שניתנות במקרקעין, ולאחר מכן במיקום הקרקע וסוג עסקת הקומבנציה.

אם לקבוע ככלל אצבע - 40% לבעלי הקרקע.
שכ"ט עו"ד בעיסקת דירות קומבינציה
מוטי
21/3/2023 20:09
מוטי
21/3/2023 20:09
האם בעסקת קומבינציה בעל המגרש משלם 1-2 אחוז עמלת עו"ד על הדירות שהן שלו , או עבור סה"כ דירות הקיימות בפרוייקט ?, אני מתכוון לליווי מלא כולל הרישום בטאבו לבסוף .
שכ"ט עו"ד בעיסקת דירות קומבינציה
עורך דין אושר אלקיים
4/7/2023 22:30
עורך דין אושר אלקיים
4/7/2023 22:30
נושא שכר הטרחה צריך להיות מוסדר בהסכם שכר הטרחה עם עורך הדין שלכם. ללא הסכם שכר טרחה יש לפעול על פי הנוהג ועקרונות כלליים מחוק החוזים.

אם קיים הסכם שכר טרחה - אתם מוזמנים לפנות למשרדנו בדוא"ל ונשמח לבחון את הנושא.
בחירת וועד לקבוצת רכישה
עידן
30/12/2022 1:50
עידן
30/12/2022 1:50
שלום,
רכשתי דירה בקבוצת רכישה.
הבניין מכיל 200 דירות ושטחי תעסוקה (עירוב שימושים), ועד כה נמכרו בהעכה כללית וגסה כ-120 דירות.
המיזם מורכב משטח מסחרי - שישאר של היזם ולא יימכרו.
דירות - שנמכרו כקבוצת רכישה.
החלה הבניה של השטח המסחרי לפני כשנה (הדירות הן מעל השטח המסחרי).
עד כה הרוכשי הדירות לא הכירו אחד על השני (לא נפתחה קבוצת וואטסאפ ע"י היזם ואין וועד), הקמתי קבוצת וואטסאפ והגעתי לכ-80 רוכשים ע"י שליחת הודעות בפייסבוק לאנשים שעשו "לייק" על פוסטים של היזם וגדילה אורגנית.
כרגע הקבוצה לא כוללת את היזם.
בשנה הקרובה תחל הבניה של חלק המגורים.
שאלות:
1. אני מעוניין להניע פגישת רוכשים לצורך בחירת וועד, לאור העובדה שלא הגעתי למלוא הרוכשים האם ניתן לחייב את היזם לפתוח קבוצה / להעביר לי את כל מספרי הטלפון של הרוכשים?
במידה ולא, ניתן לקיים את הפגישה עם הרוכשים שבקבוצה ולבחור וועד ללא שאר הרוכשים?
2. האם היזם מקבל "מושב" בוועד מעצם זה שהוא היזם / שהשטח המסחרי בבעלותו או שגם הוא נדרש להיבחר?
כרגע היזם הוא גם מריץ האישורים מול הוועדות השונות ויש לו אינטרס לקידום מהיר של הפרויקט, לכן אני רואה הגיון שהוא יהיה בוועד רק שואל אם נדרש אישור לכך.
3. האם אני נדרש למינימום מספר אנשים שיגיעו לפגישה כדי שההצבעה תחשב "חוקית"?
**איידע את היזם בכוונותי ואבקש את סעיף 1 טרם קביעת הפגישה.
** כרגע אין לנו עו"ד של קבוצת הרוכשים ולכן אני שואל את השאלה פה.
תודה
בחירת וועד לקבוצת רכישה
עורך דין אושר אלקיים
4/7/2023 22:34
עורך דין אושר אלקיים
4/7/2023 22:34
שלום רב.

התנהלות של קבוצת רכישה ככלל, ושל הוועד בפרט, חייבת להיות מסודרת ושקופה. ללא זה - הקבוצה תתקע שנים רבות במקרה הטוב, ותתרסק במקרה הרע.

במענה לשאלותייך:
1. כן - מכתב התראה מנוסח היטב אמור לסייע בכך. אם לא יהיה עליכם לפנות להליכים משפטיים.
2. בדרך כלל היזם דואג לעצמו לניהול הפרויקט. מדובר בפועלה שנאסרה על ידי הממונה על חוק המכר. ליווי משפטי ימנע את ניגוד עניינים זה.
3. תלוי במה שכתוב בהסכם השיתוף.

אם אין לקבוצה עורך דין (ספק רב) אתם מוזמנים לפנות ישירות למשרדנו ונשמח לסייע.
התנהלות של מנהל פרויקט בקבוצת רכישה
מרקו
24/11/2022 19:22
מרקו
24/11/2022 19:22
שלום, האם מנהל הפרויקט בקבוצת רכישה רשאי לגבות סכום לא מבוטל לניהול הקבוצה ובנוסף לקחת שטח של מספר דירות בחינם? הוא כן משלם על העלות היחסית של הבניה.
תודה
התנהלות של מנהל פרויקט בקבוצת רכישה
עורך דין אושר אלקיים
5/7/2023 16:26
עורך דין אושר אלקיים
5/7/2023 16:26
שלום רב.

השאלה לא ברורה - מי זה מנהל הפרויקט? האם מדובר ביזם שסיחר אליכם אופציה? בגורם מקצועי שנבחר על ידי הקבוצה?

בנוגע לנטילת הסכומים - יש לבחון את הוראות הסכם השיתוף + הסכמי ההעסקה והשירותים שנחתמו על ידי הקבוצה/הנציגות.

אם מדובר בהסכמים שמראים על חליבת כספי הקבוצה - ניתן לפעול באופן משפטי הן כנגד המנהל והן כנגד הנציגות.

בנוגע לשטח הדירות - הכל אמור להיות מוסדר בהסכם השיתוף
גביית מחיר מופרז על שינויים שדיירים מבקשים
אברהם
19/9/2022 1:36
אברהם
19/9/2022 1:36
האם הקבלן יכול לגבות מחיר מופרז על שדרוג מזגנים?
שאלתי היא בין אם הוא מוגבל למחירון דקל ובין אם לא.
תודה רבה
גביית מחיר מופרז על שינויים שדיירים מבקשים
עו"ד און צוק
19/9/2022 15:29
עו"ד און צוק
19/9/2022 15:29
שלום רב,

יש לבדוק מה נקבע בהסכם המכר.

בברכה,
און צוק, עו"ד
עיקולים חוזרים - קבוצת רכישה
אלינור
12/9/2022 9:49
אלינור
12/9/2022 9:49
שלום,
בזמנו נכנסתי לקבוצת רכישה כאשר הרוכשים הם האחים שלי אבל הנכס רשום על שמי.
יש 10 אנשים בקבוצה וכל פעם יש לי עיקול בגלל שהם לא משלמים. יש גם משכנתא.
העורך דין לא מתייחס אליי ומנתק לי את הטלפון כמה פעמים, מה אני יכולה לעשות?
תודה
עיקולים חוזרים - קבוצת רכישה
עו"ד און צוק
19/9/2022 15:07
עו"ד און צוק
19/9/2022 15:07
שלום רב,

אפשר לצאת מהקבוצה או לתבוע פיצוי
יש לבדוק את ההסכמים קודם
מוזמן לפנות

בברכה,
און צוק, עו"ד
כמה מיסוי קבוצת רכישה
אלון
7/9/2022 11:19
אלון
7/9/2022 11:19
שלום, אני עומד להיצטרף לקבוצת רכישה בקנייה של נכס, האם אני אמור לשלם מס שונה מרכישה דרך קבלן או דירה מיד שניה?
תודה
כמה מיסוי קבוצת רכישה
עו"ד און צוק
8/9/2022 10:27
עו"ד און צוק
8/9/2022 10:27
שלום רב,

אם יש עלויות בניה והיזם גם מארגן את הבניה אזי המיסוי אמור להיות כמו מיסוי של דירה רגילה

בברכה,
און צוק, עו"ד
רכשתי דירה בקבוצת רכישה
אנונימי
27/8/2022 12:49
אנונימי
27/8/2022 12:49
שלום,
רכשתי דירה בקבוצת רכישה הדירה עדיין בבנייה.
ישנם ליקויים רבים , מנסה לפנות לקבלן ללא מענה , מנסה את הקבוצה גם ללא עשייה וללא טיפול הולם הדירה בחלקה מוכנה ונדרשים תיקונים רבים ישנם טעויות קרדינליות של מיקום מזגנים שלא במקומם הריצוף נעשה שללא ידיעתי אם היו מידדעים הייתי עולה על כך שהמזגן למשל נמצא בקיר הלא נכון כל הבנייה נעשתה בצורה לא מקצוית לטעמי ואומרים לי תחכה למסירה ראשונית..אין התייחסות מצד מנהלי הקבוצה וגם לא מצד הקבלן אני ממשיך לשלם להם כרגיל מתבצעות משיכות כספים הקבלן בצרות משפטיות.כספיות ונמצא תחת מנהלי הסדר בינתיים ממשיכים עם הבנייה אבל הדירה שלי לטעמי הרוסה הכול עקום ובנוי לא נכון..שאלתי מה אפשר לעשות? אפשר להוציא צו מניעה להמשך הבנייה עד שיוסדרו כל הליקויים? צו מניעה להפסקת משיכת הכספים הנותרים? איך מחייבים את הקבלן בכלל להתחיל להתייחס? לי אסור להיות או להגיע לדירה שבבנייה מונעים ממני הגעה אפילו את הריצוף עשו על דעת עצמם למרות שבחרתי אבל הטעויןת הם קרדינליות ככ הרבה ליקויים שזה לא נורמלי ולחכות למסירה ראשונית לא ככ נראה לי כיוון שהקבלן פשוט יתעלם וימשיך הלאה ישנם איתו סיכומים הזויים מבחינת האחריות לבנייה וכו'רוצה לדעת אם יש אפשרויות ומה אפשר לעשות בשלב זה ..תודה
רכשתי דירה בקבוצת רכישה
עו"ד און צוק
30/8/2022 17:36
עו"ד און צוק
30/8/2022 17:36
שלום רב,

נראה כי יש לבצע פעולות והליכים משפטיים דחופים. על מנת לדעת איך לפעול יש לראות את ההסכמים ולדעת את הנתונים. בכל מקרה לא הייתי מחכה למסירה ופועל כבר עכשיו.
מוזמן לפנות.

און צוק, עו"ד
פטור ממס שבח בעסקת קומבינציה
אהוד
23/8/2022 15:44
אהוד
23/8/2022 15:44
שלום,
במסגרת תמ"א 38-2 שקשור לעסקת קומבינציה, האם יש חובה למסור לקבלן את הפטור ממס שבח? אני מוצא הרבה תשובות ולא יודע מה נכונה.
תודה
פטור ממס שבח בעסקת קומבינציה
עו"ד און צוק
25/8/2022 10:09
עו"ד און צוק
25/8/2022 10:09
שלום רב,

אין חובה. זה עניין חוזי וקשור בהסכמות שהצדדים מגיעים אליהן.

בברכה,
און צוק, עו"ד
האם צריך לשלם מס שבח או שיש לי פטור מדירה יחידה
שירה
17/8/2022 11:24
שירה
17/8/2022 11:24
שלום,
רוצה למכור דירה בקבוצת רכישה אחרי שקיבלנו טופס 4 הידרה היא הדירה היחידה שלי האם צריך לשלם מס שבח או שיש לי פטור מדירה יחידה?
תודה
האם צריך לשלם מס שבח או שיש לי פטור מדירה יחידה
עו"ד און צוק
18/8/2022 11:30
עו"ד און צוק
18/8/2022 11:30
שלום רב,

על פניו נראה כי קיים פטור

בברכה,
און צוק, עו"ד
חלוקת חניות נכים בקבוצת רכישה
טל
19/7/2022 11:08
טל
19/7/2022 11:08
שלום, האם בקבוצת רכישה של בניין דירות קיימת חובה להקצות את חניית הנכים לאדם המציג תו נכה או שניתן לפעול על פי ההסכם שקובע את סדר החלוקה ללא קשר לתו הנכה? כמו כן, איזה תו נכה יש להציג כדי שאדם יהיה זכאי לחניית נכים? תודה
חלוקת חניות נכים בקבוצת רכישה
עו"ד און צוק
31/7/2022 17:53
עו"ד און צוק
31/7/2022 17:53
שלום רב,
בהתאם לחוק חניית נכים לא מקצים לאף דייר ולא משייכים אלא אם יש מצב בו אין מספיק חניות והתקבלה החלטה כזו באסיפת דיירים.
חניית נכים בבית משותף היא לשימוש נכים בעלי תו מתאים.

בברכה,
און צוק, עו"ד