פתיחת עסק בדירת מגורים עלולה להפוך להיות מטרד ליתר השכנים אשר מתגוררים בבנין.

לכן בכדי לשנות את יעוד הדירה ( ממגורים לקליניקה) יש צורך להגיש בקשה לשימוש חורג לועדה המקומית לתכנון ובניה

ועדות התכנון אינן מחויבות לאשר את הבקשה אשר משנה את צביון המגורים בבנין, וכל בקשה חריגה מהתב"ע (תוכנית בניין עיר) או מהיתר שניתן - מחייב היתר לשימוש חורג.

במסגרת הליך הגשת הבקשה, לדיירים ניתנת הזכות להתנגד לבקשה ויכולים להציג את התנגדותם בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ואם ההתנגדות נדחת הם יכולים לפנות לועדת ערר.

גם אם מקבלים היתר לשימוש חורג, יש לזכור שהיתר זה הוא בדר"כ לכמה שנים שבתום התקופה ניתן לבקש היתר לתקופה נוספת.
סגור

בכדי לתת תשובה, יש צורך לערוך סימולציית מס ולנסות למצוא את הדרך המיטבית ביותר.
אנא פנה אלינו בכדי שנוכל לעזור לך סגור

בכדי לתת תשובה, יש צורך לערוך סימולציית מס ולנסות למצוא את הדרך המיטבית ביותר.
אנא פנה אלינו בכדי שנוכל לעזור לך סגור

לפי מה שאת מתארת, בעל הנכס לא יכול לפנות אתכם מהנכס מבלי להגיש תביעה מסודרת.

מה שהוא יכול לעשות זה לפנות לבית המשפט ולבקש פסק דין לפינוי :
ניתן לעשות זאת במספר דרכים כאשר הדרך המהירה ביותר היא להגיש תביעה לפינוי מושכר- מדובר על הליך ייעודי שאינו כולל בתוכו בקשות לפיצוי כספי.

בהליך זה יצטרך בעל הנכס להוכיח כי את מפרה את הסכם ולפיכך ההסכם בטל ובשל כך את צריכה לפנות את הנכס.

במידה והוגש תביעה לפינוי אנו נשמח לסייע בנידון
סגור

אין מניעה להיות שכיר ובמקביל גם להיות עוסק פטור.
סגור

שלום רב,

לעניין הסכמת בעלי הדירות בבניין -
יש לקבל הסכמת כל בעלי הדירות על גבי הבקשה.
ככל וחלק מבעלי הדירות לא נתנו הסכמתם, תשלח הוועדה, על חשבונך, הודעות בדבר הבקשה לבעלי הדירות שלא חתמו, והם יהיו רשאים להגיש התנגדותם לבקשה בתוך 30 יום. אם הוגשו התנגדויות לא תיתן הוועדה החלטה בבקשה מבלי לאפשר למתנגדים לנמק התנגדותם. ההתנגדות יכולה להתקבל או להידחות ע"י הוועדה.

לעניין תקופת ההיתר לשימוש חורג -
יש הבדל מהותי בין שימוש חורג מהיתר לבין שימוש חורג מתכנית.
לגבי שימוש חורג מתכנית, בכל מקרה תקופת ההיתר לשימוש חורג תהיה מוגבלת (בד"כ לא יותר מ- 5 שנים).
לגבי היתר לשימוש חורג מהיתר, הוועדה רשאית אך אינה חייבת להגביל את תקופת ההיתר לשימוש חורג.
מאחר והיתר לשימוש חורג לתקופה ארוכה מהווה מעין שינוי ייעוד שלא ע"פ דרך המלך, הרי שנדיר מאוד למצוא נכסים לגביהם אושר היתר לשימוש חורג לתקופה ארוכה (10 שנים ומעלה).

מומלץ להעביר את העניין לבדיקה ע"י איש מקצוע בתחום, על מנת לבחון את החלופות השונות האפשריות ביחס לנכס שלך ומשמעויותיהן הכספיות, על מנת שתוכל לקבל החלטה נכונה כלכלית עבורך. סגור

שלום רב,

מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח. מקבל הזכות יהא חייב במס רכישה בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה משולם בעסקה זאת, לו היתה בתמורה.
בנכס מסחרי, עומד מס הרכישה על שיעור של 6% נכון למועד זה, כך שבניך יחובו בתשלום מס רכישה של 2% משווי הנכס במועד ההעברה.
כמו כן, ייתכן חיוב בהיטל השבחה, ככל וממועד שרכשת את הנכס ועד מועד מכירתו נכנסו לתוקף תכניות בניין עיר שיש בהן להשביח את הנכס (כך בכל מכירה, בין בתשלום ובין ללא תמורה).

לצורך ביצועו בפועל של ההליך יש צורך בעריכת מסמכים משפטיים שונים, תצהירים, דיווחים לרשויות המס, שטרי מכר וכיו"ב אשר חייבים להיחתם בפני עו"ד ולהיות מאומתים על ידו או ע"י רשם המקרקעין. יחד עם זאת, רשם המקרקעין אינו עורך מסמכים כאמור עבור הצדדים, כך התשובה העקרונית לשאלתך היא כי יש צורך בקבלת טיפול משפטי מעורך דין לצורך ההליך.

בכל מקרה מומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני להליך זה גם על מנת להבין עד תום את המשמעויות והסיכונים המשפטיים הכרוכים בהליך של הענקת מתנה במקרקעין.

בברכה,
ג'ונתן מורג סגור

שלום רב,

באופן עקרוני, חל איסור לעשות שימוש בנכס מקרקעין בניגוד לייעוד הקבוע לו, בין בהיתר הבנייה או בתכנית בניין עיר (תב"ע) הרלוונטית.

שימוש בדירת מגורים שלא לצרכי מגורים, ובתוך כך לגן ילדים, הוא "חורג".
ניהול עסק מסוג זה בבית משותף מחייב קבלת היתר לשימוש חורג, והפעלת העסק ללא היתר כאמור חושפת הן את בעל הנכס והן בעל העסק לסיכון של כתב אישום והרשעה ולגרום נזקים כלכליים מהותיים לבעל הנכס ולמפעיל גן הילדים.

בקשה לשימוש חורג צריכה להיות מוגשת לרשות מראש, בטרם פתיחת גן הילדים, ולא בדיעבד.

במסגרת הבקשה למתן היתר לשימוש חורג, יהיה עליך לקבל את הסכמת השכנים לבקשה, וככל ויהיו התנגדויות מצד מי מהשכנים, עלולה הוועדה המקומית לקבל את ההתנגדויות ולדחות את בקשתך. מומלץ לנסות ולברר עמדת השכנים בנושא בטרם הוצאת כספים לצורך קבלת ההיתר או בטרם התחייבות מול שוכר כאמור.

בנוסף, מפעיל גן הילדים יהיה חייב, בהתאם להוראות הרשות המקומית, ברישיון עסק.

בברכה,
ג'ונתן מורג, עו"ד

סגור

שינוי ייעוד של נכס מקרקעין ממסחרי למגורים תלוי במספר גורמים, ולא כל נכס יכול לעבור שינוי ייעוד מסוג זה.

על מנת להפוך נכס מסחרי (המוגדר כנכס לשימוש מסחרי ע"פ תכנית בניין עיר או ע"פ היתר הבניה), לדירת מגורים יש צורך בשינוי ייעוד או בקבלת היתר לשימוש חורג מהוועדה המקומית לתכנון ובניה.

מומלץ לבדוק עם אנשי מקצוע האם קיימת אפשרות לפי התכניות הרלוונטיות לקבל אישור לדירה בגודל האמור ואילו דרישות נוספות עשויות לחול, בטרם הגשת בקשה לוועדה, וזאת על מנת להעריך את הסיכויים אל מול העלות הכספית

יש לבדוק את היתר הבנייה שניתן לנכס ואת תכנית בניין העיר (התב"ע) הרלוונטית לאזור ולבניין. בהתאם לתשובה שתתקבל מבדיקה כאמור, ניתן יהיה להגיש בקשה לשימוש חורג מהיתר (קל יחסית) או שימוש חורג מתכנית (קשה יחסית).
קרוב לוודאי שיהיה צורך בקבלת הסכמת השכנים, ככל וכלל ניתן לקבל אישור לבקשות כאמור.
היתר לשימוש חורג עשוי להינתן לתקופת זמן מוגבלת בלבד, במידה וכלל ניתן לאשרו לפי דין.

במקרה שלא ניתן לקבל היתר לשימוש חורג, יהיה צורך להגיש בקשה לשינוי ייעוד.
בקשה לשינוי ייעוד מורכבת יותר וההליכים בעניינה לוקחים זמן רב ויקרים משמעותית. סגור

שלום רב,

ראשית, אציין כי הפורום נועד למענה עקרוני וכללי ביחס לשאלות בתחום הנדל"ן המסחרי להשקעה, ושאלתך, המפורטת ביותר, דורשת מענה פרטני מעמיק בהרבה מזה המתאפשר בפורום.

באופן עקרוני, התכנית חלה על כל בניין המצוי בגושים/חלקות המפורטים בה. לעניין התכנית והוראותיה, לרבות ביחס לתוספות בנייה, קומות ושטחים, הרי שיש בה הבדלים משמעותיים בין בניין קיים (שבנייתו הסתיימה טרם מתן תוקף לתכנית) לבין בניין חדש שייבנה באזור.

התכנית אמנם משנה את ייעוד האזור, אך אין בכך כדי להפוך בניין קיים, שנבנה ע"פ היתר כדין ותכניות שהיו רלוונטיות בעת בנייתו, באופן אוטומטי לבניין מסוג שונה. דהיינו, המבנה שלך אינו הופך לבלתי חוקי (בנייה בחריגה מתכנית) רק בשל העובדה שהוא נכלל באזור שייעודו שונה, אלא אם קיימות בתכנית כאמור הוראות מעבר המחייבות הריסת מבנים קיימים תוך X זמן, לשם בניית מבנים חדשים חלופיים העומדים בייעוד החדש והוראות התכנית.

לגבי הוספת קומות/שטחים למבנים קיימים ולהבנתי שלך נכלל תחת הגדרה זו, כך שייתכן כי בתנאים מסוימים ניתן יהיה להוסיף עליו קומות/שטחי בנייה, אך תשובה החלטית דורשת כאמור בדיקה מעמיקה של נתוני הבניין הפרטני.

סגור

שלום רב,

שאלתך היא שאלה המכוונת לייעוץ פרטני שאיננו ניתן במסגרת פורום זה, אשר נועד למתן תשובות כלליות בנוגע לסוגיות משפטיות ביחס לנכסים מסחריים.

באופן עקרוני, אוכל לומר לך שלא ברור לי מהיכן שאבת את הנתון של 50% מס על הרווח ונראה לי על פניו כי חישוב זה מוגזם ביותר.

אשמח לעמוד לרשותך לייעוץ פרטני שלא במסגרת הפורום. סגור

שלום רב,

כל שימוש למטרה שונה מהייעוד שהוגדר ע"פ תכנית בניין עיר או היתר הבנייה, מהווה שימוש חורג.

שימוש בניגוד לייעוד כאמור עלול להביא להגשת כתב אישום הן כנגד בעל הנכס והן כנגד השוכר.

על מנת להפוך נכס מסחרי (המוגדר כנכס לשימוש מסחרי ע"פ תכנית בניין עיר או ע"פ היתר הבניה), לדירת מגורים יש צורך בשינוי ייעוד או בקבלת היתר לשימוש חורג מהוועדה המקומית לתכנון ובניה.
לתשומת לבך, היתר לשימוש חורג עשוי להינתן לתקופת זמן מוגבלת בלבד, במידה וכלל ניתן לאשרו לפי דין.
יש צורך בפרטים מדויקים יותר על מנת להעריך פרטנית את העלויות הצפויות ומומלץ לבדוק עם אנשי מקצוע האם קיימת אפשרות לפי התכניות הרלוונטיות לקבל אישור לדירה בגודל האמור ואילו דרישות נוספות עשויות לחול, בטרם הגשת בקשה לוועדה, וזאת על מנת להעריך את הסיכויים אל מול העלות הכספית.


סגור

שלום רב,

ניתן להעביר ללא תמורה בין קרובים נכס מסחרי. יש לשים לב, כי הגדרת קרובים לפי חוק מיסוי מקרקעין השתנתה במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין בשנת 2013, כך שאחים אינם נחשבים עוד כקרובים לצורך פטור זה, למעט ביחס לנכס שהתקבל בירושה או ללא תמורה מהוריהם או הורי הוריהם.

העברה כאמור תהיה פטורה ממס שבח ויחול בגינה מס רכישה מופחת בשיעור של שליש ממס הרכישה שהיה חל על מכירה בתמורה. סגור

שלום רב,

1. ניתן להעביר נכס שבבעלותך לחברה בע"מ ללא תמורה, בהתקיים מספר תנאים פרטניים. בין היתר, הוא צריך להיות בעל המניות אשר המעניקות לו 90% מכל הזכויות בחברה למשך שנתיים שלאחר ההעברה, החברה לא תמכור את הנכס במשך שנתיים לכל הפחות ועוד.
בפועל תיחשב ההעברה כאירוע דחיית מס, והחברה תשלם את המס במועד בו היא תמכור את הנכס.

2. השאלה חסרה פרטים. אם מדובר בנכסים עסקיים, אז לא. עקרונית, אין פטורים ממס שבח במכירת נכס שאינו דירת מגורים מזכה. לגבי דירות מגורים, יש פטור חד-פעמי (ניתן לניצול פעם אחת בלבד בחיים) לפיו ניתן למכור שתי דירות מגורים ולרכוש במקומן דירה אחת ששוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות יחדיו. תנאיו של פטור זה מורכבים ביותר, ועל מומלץ שלא להתחיל בתהליך מכירה לפני קבלת ייעוץ פרטני מעו"ד על מנת לוודא הזכאות לפטור.

3. תלוי בשווי הנכס. ככל והוא עומד בתנאי הפטור הניתן במכירת דירת מגורים יחידה, אזי עד שווי של 4,500,000 ש"ח יהא פטור ממס. מעבר למחיר זה, יהא חייב במס באופן יחסי.

4. אשמח לסייע לך.


2. סגור

שלום רב,

בהחלט ניתן לקבל הלוואת משכנתא לרכישת נכס מסחרי. התנאים, כמו גם ההליך, אינם זהים לתנאי משכנתא לרכישת נכס למגורים. בין היתר, עשוי הבנק המלווה לבדוק יכולת החזר ההלוואה ללא קשר להכנסות העסק/השכירות, התשואה הצפויה על הנכס ונתונים נוספים אשר אינם נבדקים בקשר עם רכישת דירות מגורים.

מבחינת תנאי המשכנתא, בד"כ יינתנו משכנתאות לתקופות קצרות מאלו הניתנות לדירות מגורים ובנקים ב"כ ייאותו לתת משכנתא בשיעור הלוואה מקסימלי נמוך יותר מאשר בנדל"ן למגורים.

מומלץ לבדוק היטב את תנאי ההלוואות המוצעות מעת לעת ע"י מספר בנקים רלוונטיים, בטרם חתימה על עסקה לרכישת נכס מסוג זה הן לצורך השוואה ומציאת המשכנתא המועדפת והן מאחר וכיום קיימת עלייה מסוימת בכדאיות רכישה של נכסים מסחריים מניבים, כך שייתכנו גם שינויים לטובה בתנאי הלוואות המשכנתא שבנקים יסכימו לתת. סגור