שלום רב,

מחירי נכסים בהליך כינוס נכסים, הן נכסים "פרטיים" והן נכסים עסקיים, אינם באופן החלטי נמוכים יותר משווי השוק הריאלי. בסופו של ההליך, המחיר נקבע בהתאם לביקוש לנכסים מסוג זה באותו אזור וההתמחרות המבוצעת.
בהחלט ייתכן, אם כי נדיר, שנכס בכינוס באזור בו יש ביקוש רב יימכר אפילו במחיר הגבוה משווי השוק.
סגור

שלום רב,

אין כל מניעה לפי חוק על בעלים רשום בטאבו של מקומות חניה בבניין מסחרי להשכיר את רכושו לגורמים מחוץ לבניין.
ייתכן ויש מניעה כזאת במסגרת תקנון הבניין או ההסכמים במסגרתם רכש את מקומות החניה.
יצוין, כי הפעלת חניון בתשלום (וגם חניון שלא בתשלום החל משטח מסוים) מחייבת קבלת רישיון עסק, ולצורך כך קבלת אישורים מגורמים שונים ורישיון כאמור מוגבל לתקופה של שנים בודדות.
בעלי נכסים יכולים להתנגד לקיום עסק כאמור בבניין, במידה וקיימות להם עילות לכך. הדבר מצריך בחינה משפטית פרטנית.

לא ברורה לי שאלתך השנייה.
סגור

שלום רב,

המסלול הפטור מתשלום מס הכנסה בגין הכנסות מדמי שכירות מוגבל לתקרת הכנסה כוללת של 5,070 ₪ (הסכום לשנת 2015), ולא מחושב ביחס להכנסה מכל דירה ודירה בפני עצמה, כך שהפטור המלא אינו רלוונטי להכנסה כוללת משכירות העולה על תקרת הפטור.

מסלולי ההקלות בתשלום מס על הכנסות מהשכרת דירות (פטור מלא, פטור חלקי או שיעור מס מופחת) חלים רק בנוגע להשכרת דירות למגורים, כך שהשכרת דירה לשימוש כמשרד ממילא לא זכאית להיכנס לעניין הפטור ולגבי אותה דירה יחול שיעור המס השולי הרגיל החל עליך.

ניתן

סגור

שלום רב,

מס הרכישה בעסקת רכישת נכס מסחרי הוא בשיעור של 6% משווי הנכס.

לגבי נכס מסחרי לא קיים פטור ממס שבח בגין נכס שהתקבל בירושה (להבדיל מדירות, בתנאים הקבועים לכך בחוק). סכום מס השבח שישולם ע"י המוכרים עשוי להיות גבוה, מאחר וחישוב עליית שווי הנכס (ממנו נגזר סכום המס) יחל ממועד שנרכש ע"י המוריש ולא מהמועד שהם קיבלו אותו בירושה. מס מכירה בוטל זה מכבר, כך שיחויבו רק בתשלום מס שבח.
כמו כן, ייתכן וביחס לנכס יחול היטל השבחה המשולם לרשות המקומית ולא לרשות המסים.

סגור

שלום רב,

בתקנות התכנון והבנייה מוגדר בנין עזר: "בנין שנבנה ליד הבניין העיקרי, בחצרו, בחלק ממנו, או על גגו ומשרת את הבניין העיקרי". עקרונית, הכוונה למבנה המיועד לחניה, אחסנה וכדומה.
דומני כי שימוש מהסוג המתואר על ידך חורג מהשימוש המותר למבנה מסוג זה.
סגור

שלום רב,

לא ברורה לי שאלתך בנוגע להבדל. נכס המוגדר בטאבו כבית מלאכה + מחסן, בהנחה שהוא נרשם כך בהתאם להיתר הבנייה מכוחו נבנה, אסור לשימוש לצרכי מגורים ללא קבלת אישור לשימוש חורג או שינוי ייעודו.

שימוש חורג כאמור עשוי להעמיד אותך בסיכון של העמדה לדין לפלילי כמו גם תשלום קנסות.

רכישת נכס כאמור עשויה גם לכלול משמעויות כלכליות מורכבות נוספות עבורך, למשל בעניין קבלת משכנתא לרכישת הנכס, ככל ויש בה צורך.

באופן עקרוני, לא הייתי מייעץ ללקוחותיי לרכוש נכס מתוך ידיעה שהוא אינו מותר לשימוש אשר לשמו בכוונתם לרכשו, אלא אם בכוונתם לפעול לשינוי הייעוד או לקבלת היתר לשימוש חורג ותוך הבהרה לעומק של שלל הסיכונים שעסקה מסוג זה עשויה להטיל עליהם.

סגור

שלום רב,

לא ניתן לתת תשובה פרטנית ללא עיון בהסכם השכירות שנחתם בינך ובין בעל הנכס.

על פי רוב, נהוג כי השוכר נושא בתשלומים הנובעים מטיבם משימוש/החזקה בנכס הפעלת העסק בו, ובעל הנכס נושא בתשלומים החלים מטבעם על בעל נכס (למשל מס רכוש, אם חל, היטלי השבחה, פיתוח, סלילה).

ככל ואישור כיבוי אש נדרש כחלק מהליך רישוי העסק שלך, קרוב לוודאי שבעל הנכס יתעקש כי מחובתך לשלם על התאמת המחסן לדרישות כיבוי אש.

ושוב אדגיש, על אף כל הנהוג בתחום, הרי שהצדדים להסכם שכירות רשאים לנסחו באופן שיטיל את החיובים השונים על מי מהם גם בניגוד לנוהג, כך שללא עיון בהסכם אין באפשרותי לתת לך תשובה פרטנית.

סגור

שלום רב,

מכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו – פטורה ממס (שבח).
מקבל הזכות יחויב בשליש ממס הרכישה הרגיל (מס הרכישה הרגיל ביחס לנכס שאינו דירת מגורים עומד על 6%). לאור האמור, הרי שרכישת הנכס ישירות ע"י בתך "תחסוך" את מס הרכישה שהיה משולם במסגרת ההעברה ללא תמורה (המס בעת רכישת הנכס בכל מקרה ישולם בין אם על ידך או על ידה, תלוי ע"ש מי מכם יירכש).

יש לשים לב, שככל ונעשה שימוש בפטור ממס שבח כאמור לעיל, הרי שבעת מכירת הנכס ע"י בתך, יחושב מס השבח לפי שווי הרכישה בו אתה רכשת את הנכס ולא השווי במועד בו קיבלה אותו ממך.

יחד עם זאת, ייתכנו שיקולים אחרים (שאינם שיקולי מס) המצדיקים רכישת הנכס ע"ש מי משניכם, כך שאין באפשרותי לתת לך תשובה מלאה ללא קבלת פרטים נוספים במסגרת ייעוץ פרטני.

סגור

שלום רב,

מס המכירה בוטל בחוק ההסדרים בשנת 2008, והביטול חל למפרע החל מיום 1.8.2007

המס שיחול בעת המכירה הוא מס שבח, ושיעורו, כמו גם האפשרויות לקבל פטור או חישוב מוטב, במקרים המתאימים, בהחלט מושפעים מייעוד הנכס, התאמתו למגורים וסיווגו בעת המכירה.
סגור

שלום רב,

שאלתך מורכבת, והעובדה כי קיבלת תשובות שונות מהותית, נעוצה בכך שחלק מן ההגדרות עליהן נשען החיוב האפשרי במע"מ בעניינך הן פרשניות ותלויות המבחנים שנקבעו בפסיקה לאבחון זהות הצדדים ומהות העסקה.

באופן בסיסי, חיוב במע"מ במכירת/רכישת מקרקעין יחול (על אחד מהצדדים לעסקה, לפי העניין), כאשר מדובר במכירה ע"י מי שמוכר נכס במהלך עסקיו או במכירת נכס אשר נוכה מס התשומות שהוטל על מכירתו למוכר, וכן על עסקת אקראי, דהיינו, מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין.

השאלה על מי יחול המס, במידה והוא חל, תלויה בזהות הצדדים, ככלל, ככל והמוכר הוא עוסק והרוכש אדם פרטי, יחול המס על המוכר, ולהיפך במקרה ההפוך.

לעניינך - במידה והמוכר היה עוסק כאשר רכש את הנכס והוא ניכה ממנו מס תשומות, הוא ישלם מע"מ במכירתו, גם אם הוא הפסיק את פעילותו העסקית, וללא קשר לזהות הרוכש כאדם פרטי או כעוסק.

ככל והמוכר אינו עוסק, ולא ניכה מס תשומות בעת רכישת הנכס והיותו עוסק, הרי שיש משמעות לשאלת זהות רוכש הנכס והאם הוא אדם פרטי או עוסק, שאז תחול עליו חובת תשלום מע"מ (אשר ממילא יוכל לנכות כמס תשומות, כך שבסופו של דבר לא תהיה השפעה ממשית על מחיר הנכס מבחינת הרוכש).

מס רכישה יחול בכל מקרה על העסקה, כאשר גובה המס תלוי, בין היתר, בהגדרת הנכס כדירת מגורים או כנכס מסחרי. סגור

שלום רב,

מועד תשלום היטל השבחה הנו ביום מימוש הזכויות.

לעניינך, מועד התשלום יהיה ביום קבלת היתר בנייה לבניית ההרחבה (האם התכוונת לקבלת היתר כשציינת שקיבלת אישור הרחבה?) או במועד העברת הזכויות בנכס - הכוונה היא להעברה הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין. השכרה שאינה מגיעה לכדי חכירה לדורות אינה מקימה את המועד לתשלום.

אם קיבלת היתר לבניית ההרחבה, הרי שחלה עליך חובת התשלום, ללא קשר להשכרת הנכס. סגור

שלום רב,

הפעלתו של בית עסק מחייבת קבלת רישיון עסק (למעט סוגי עסקים פטורים), בהתאם לחוק רישוי עסקים והתקנות שחוקקו מכוחו. ככלל, בעליו או מפעילו של עסק בנכס שכור הוא שחייב לפעול לקבלת הרישיון.

מבחינת השימוש בנכס שנועד למגורים לצרכי מסחר - יש לבדוק בתכנית בניין העיר ובהיתר הבנייה מכוחו הוקם הבניין/הנכס בכדי לוודא באם יש שימוש שלא לצרכי מגורים מותר. ככל והשימוש הוגדר למגורים, הרי שהפעלת בית העסק אסורה לפי דין ומחייבת קבלת היתר לשימוש חורג מהיתר או מהתב"ע, או שינוי ייעוד למגורים משולב במסחר. קרוב לוודאי שיהיה צורך בקבלת הסכמת השכנים, ככל וכלל ניתן לקבל אישור לבקשות כאמור.

שינוי ייעוד כאמור, ככל והוא אפשרי, כרוך בעלויות לא מעטות, עשוי לארוך זמן לא מועט, וישפיע על השימוש בנכס שלך לאורך זמן, על המס שיחול עליך כמשכיר (השכרה לשימוש מסחרי מחויבת במס שולי ואין לגביה פטור עד סכום מסוים, בניגוד לדירת מגורים) וכבעל נכס (לדוגמא, מס שבח בעת מכירתו), כמו גם על שוויו של הנכס. ככל ומדובר בשכירות לזמן מוגבל יחסית, ככל הנראה שינוי ייעוד לצורך השכרה אינו צעד כלכלי, אך יש לבחון את המקרה לעומק לפי נתוניו ונסיבותיו.

השאלה מי יישא בעלויות ויבצע את ההליך היא מהותית, ולעניינך, להבנתי, מדובר בשאלה מסחרית גרידא. אין כללים אבסולוטיים, אם כי הנוהג החוזי הוא כי שוכר המפעיל עסק הוא האחראי לקבלת כל הרישיונות והאישורים הנדרשים לשם הפעלת בית העסק, כאשר בעל הנכס מחויב, על פי רוב, לסייע לו כפי יכולתו. יחד עם זאת, צדדים לחוזה יכולים להגיע להסכמה שונה, בהתאם לתועלת הכלכלית הצומחת להם. סגור

שלום רב,

השאלה שאת מעלה היא שאלה שמאית ולא משפטית. יש לברר שווי הנכס, לפי גודלו, כנכס מסחרי, לעומת שווי נכסים דומים באותו אזור לשימוש למגורים, והיטל ההשבחה צפוי לעמוד על שיעור של 50% מהפרש השווי, בכפוף לעלויות התאמה שונות, אשר ייתכן וניתן לנכות.

אני ממליץ כי תפני לשמאי מקרקעין בכדי לקבל אומדן מהותי בטרם תקבלי החלטה בנוגע לנשיאה בהיטל זה.

יש לציין, כי במידה והיטל ההשבחה יחול על הרוכש, יש לכך משמעות על גובה מיסוי המקרקעין שיחל בעסקה, שכן התחייבות כאמור מחושבת, מיסוי המקרקעין בעסקה כחלק משוויו של הנכס הנמכר. סגור

רות שלום רב,

מאחר ומדובר בשאלת המשך לשאלה קודמת שלך בנושא, הדורשת כבר בדיקה פרטנית ביחס לנכס, לעסקה המבוקשת ולאפשרויות הממשיות העומדות בפנייך, אני ממליץ להפנות את העניין לטיפול פרטני אצל עו"ד.

סגור

ורד שלום רב,

שאלתך כללית מדי. על מנת לחשב את מס השבח שיחול על מכירת הנכס יש צורך בנתונים נוספים, לרבות מועד רכישת הנכס, מחיר רכישתו ומחיר המכירה הצפוי. בנוסף, ישנם נתונים נוספים שיש בהם לשנות את תוצאת המס האפשרית, כגון סכומי הפחת הרלוונטיים, הוצאות שונות שהוצאת בקשר עם הנכס, רכישתו, מכירתו והשבחתו.

מומלץ לפנות לייעוץ משפטי פרטני על מנת לערוך אומדן טרם מכירת הנכס, על מנת שלא למצוא עצמך מחויבת בסכום מס גבוה, אשר יביא מבחינתך לעסקה כלכלית שאינה משתלמת. סגור