פורום תמ"א 38

עו"ד נריה כהן

053-9386043

עו"ד נריה כהן, מייסד מחלקת התחדשות עירונית ושותף במשרד עורכי דין המוביל בתחום, פלס מוזר כהן ושות'.

לעו"ד כהן ניסיון עשיר ועתיר הצלחות בליווי עשרות רבות של פרויקטים בתחום הבניה בכל הארץ.
מחלקת ההתחדשות העירונית בראשותו של עו"ד נריה כהן, הובילה עם השנים עשרות פרויקטים, תוך גריפת הצלחות מרובות, בין היתר בפרויקטי תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה ובפרויקטי תמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה.


עו"ד נריה כהן מעניק ייעוץ וייצוג משפטי לבעלי דירות, לקבלנים וליזמים באופן מקצועי ומדויק ללא התפשרות על יחס אישי וליווי לאורך כל הדרך. הטיפול בלקוחות נעשה תוך מציאת פתרונות יצירתיים לכל מקרה ועד הגעה לתוצאה מקסימלית.
 

שאל את עורכי הדין וקבל מענה ללא עיכוב

המייל לא יפורסם בפורום
ישלח למנהל הפורום/לא יפורסם
הודעתך תתפרסם לאחר אישור המערכת
התחייבות על מעלית שבת ומרפסת סוכה
אריאל
16/6/2023 16:21
אריאל
16/6/2023 16:21
שלום
כרגע אני גרה בדירת קרקע. ויש חצר לבניין שצמודה לדירה שלי (לא שלי בטאבו) רוצים לעשות תמ"א 38. ואמרו שמעלה קומה 1 או 2.
לא מוכנים להתחייב על מעלית שבת אמרו שיהיה אספת דיירים. ואמרו שלפי התכנון אין מרפסת סוכה וכרגע אני בונה סוכה בחצר שצמודה לדירה שלי.

הם פוגעים בי בחופש דת.

ביקשתי להשאר בקומת הקרקע והם לא הסכימו.
האם יש לי עילה טובה להתנגד ובית המשפט יהיה לטובתי? אני רוצה להשאר קרקע שלא תהיה לי בעיה עם שבתות חגים וסוכות
מה עושים? תודה רבה
דירת קרקע
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:20
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:20
לא חושב שהסיכוייים של הטענה שלך גבוהים. אם אין דירה בקרקע אפשר לתת לך דירה בקומה ראשונה . לגבי מעלית, אפשר לחייב יתר הדיירים לשים מעלית.

בהצלחה
קבלת דירה בקומת קרקע מותנית בתשלום הפרשים
אריאל
20/6/2023 9:43
אריאל
20/6/2023 9:43
שלום, יהיו דירות בקומת הקרקע, אבל הם אמרו שאני יכולה לקבל קרקע רק אם אשלם להם את ההפרשים, כי הם מרוויחים הרבה מקומת הקרקע,
אבל מה עם חופש הדת? אני בחרתי את הדירה הזאת במיוחד שלא תהיה לי בעיה, אני גרה בה כבר 13 שנים, זה לא נחשב?
בעל הנכס לא עדכן לגבי תמ"א 38
קטיה
15/6/2023 17:33
קטיה
15/6/2023 17:33
היי בחודש הקודם נכנסנו לדירה שהושכרה ולא צוין שהבניין אמור לעבור תמ"א 38.
והיום העמידו גדרות לבנים מסביב לבניין.
מה ניתן לעשות ומה אפשר לדרוש?
אני בהריון בחודש סוף שביעי לא אוכל שוב לארוז את כול הבית ובנוסף שוב הובלה. מה ניתן לעשות?
שכירות דירה בתמ"א
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:19
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:19
לדעתי יש כאן חוסר שקיפות מצד בעל הבית. אם אינך יכולה להישאר יהיה עלייך לשוחח עם בעל הבית בנושא ואם לא תגיעו להסכמה תצטרכי לפנות לביהמ"ש בתביעה מתאימה.
מהו הרוב הדרוש להליך תמ"א 38 פינוי בינוי?
נתי נוה
15/6/2023 9:58
נתי נוה
15/6/2023 9:58
האם נדרש רוב של לפחות 66% ממספר הדירות במבנה המשותף? דגש על על מספר הדירות.
מה אומר החוק לגבי תמורה לדייר ששטח הגינה שלו גדול יותר משמעותית ו/או שטח הדירה שלו גדול יותר?
רוב דרוש
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:17
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:17
כן זה הרוב הדרוש אם כי נדרש רוב גם לגבי החלק היחסי ברכוש המשותף.
החוק לא מדבר על אופן חלוקת התמורות בין בעלי הדירות בתמ"א. זה עניין למו"מ
שאלה לענין השפעת חוק ההסדרים על חוזה תמ"א 38 ישן
ריקי
13/6/2023 9:57
ריקי
13/6/2023 9:57
בוקר טוב,
חוזה תמ"א 38/2 נחתם בשנת 2016, לאחרונה התבקש שינוי בהרכז בעלי המניות המחזקים בחברה היזמית ונעשים התאמות בנוסח ההסכם בסעיפים שונים.
האם נספח זה מאפשר הכפפת ההסכם לשינויים שהתקבלו בחוק ההסדרים לעניין זכויות הקשיש בתמ"א 38?
מועד קובע לענייןז כויות קשישים
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:16
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:16
המועד הקובע הוא יום חתימת הדייר הראשון (2016). עדיין לא מוכרת לנו הנחיה פורמלית המאשרת שניתן לתת ההטבות גם למי שמלאו לו 70 או 75 ביום ההיתר ולא ביום חתימת הדייר הראשון אם כי בהרצאות ששמענו מבכירים ברשות המיסים להבנתנו יש כוונה של רשות המסב להקל בעניין זה.

בהצלחה
תהליך מעבר מתמ"א 38/1 לתמ"א 38/2
רן
11/6/2023 18:34
רן
11/6/2023 18:34
נחתם הסכם עם היזם לתמ"א 38/1 והוגשה בקשה להיתר שנראה שבעוד מספר שבועות יתקבל.
עכשיו הדיירים מעוניינים לבחון מעבר לתמ"א 38/2 לאור כך שהבניין הסמוך יוצא לתמ"א 38/2.
1. האם זה אומר שצריך להתחיל את התהליך מהתחלה מול העירייה או אפשר לשנות את המסלול גם בתוך התהליך מבלי להתחיל מהתחלה?
2. מה הקנס המקובל שהדיירים יצטרכו לשלם ליזם אם למעשה יבטלו את החוזה?
מעבר מתמ"א חיזוק לתמ"א הריסה
עו"ד נריה כהן
12/6/2023 13:14
עו"ד נריה כהן
12/6/2023 13:14
1. כן. הכל מחדש. נציגות, עו"ד, מכרז יזמים, הסכמים, החתמות, תכנון. הכל מחדש. בוודאי ייקח שנים רבות, תלוי ברשות המקומית ובקצב שלה.
2. אין כאן נוסחה קבועה. היזם הראשון ירצה לקבל בטח את ההוצאות ששם ובטח חלק מהרווחים שנמנעו ממנו ואת זה יצטרך לשלם היזם שייכנס.

בהצלחה
ליווי בנקאי בתהליך החתימה על תמ"א 38
יעל
11/6/2023 13:11
יעל
11/6/2023 13:11
האם חייבים את החתימה של כל הדיריים על החוזה בשביל לקבל ליווי בנקאי ?
(מציינת שיש היתר בניה כבר שנה וחצי)
חתימות לליווי בנקאי
עו"ד נריה כהן
11/6/2023 16:45
עו"ד נריה כהן
11/6/2023 16:45
לעיתים, בתמ"א חיזוק, ניתן להסתפק בחתימה של עו"ד הדיירים. ביתר המקרים כמו תמ"א הריסה ופינוי בינוי נחוץ שכל דירה תחתום בנפרד על הליווי
אילו חתימות נחוצות לצורך קבלת ליווי בנקאי?
יעל
12/6/2023 9:24
יעל
12/6/2023 9:24
תודה על המענה.
היכן אני יכולה למצוא את זה כתוב? כי העורכת דין מטעמנו מתעקשת שכולם חייבים להיות חתומים על החוזה בכדי לקבל ליווי בנקאי.
חלוקת קומות תמא 38/2 בניין 4 קומות ללא מעלית
קוזי יצחק
6/6/2023 17:21
קוזי יצחק
6/6/2023 17:21
בונים 8 קומות, והוצע שכל קומה תעלה ב 2, ז"א קומה 4 שהיא בערך הכי נמוך תעלה לקומה 6, וקומת קרקע עם העררך הכי גבוה תעלה לקומה 2, לאאאאא הגיוני ????
איך נוהגים במצב כזה ?????
מיקום קומה
עו"ד נריה כהן
11/6/2023 16:44
עו"ד נריה כהן
11/6/2023 16:44
אתם צריכים לקבל החלטה ברמת הבניין. יש פרוייקטים שאכן כך נוהגים ויש פרוייקטים ששמאי קובע את מיקום הקומה.

בהצלחה
סתימה בצינורות כתוצאה מעבודות תמ"א בבניין
רז
6/6/2023 12:33
רז
6/6/2023 12:33
שלום, אני גר בבניין שעובר כרגע תמא בתל אביב. לפני כחודשיים בשעה 23:00 בלילה החלו לעלות מי ביוב מהפתחים במקלחת. באופן מיידי התקשרנו והזמנו אינסטלטור. לאחר שהאינסטלטור היה בדרך התקשרתי לועד של הבניין על מנת לברר איתם מה קורה. הגיע נציג מהתמא והוא והאינסטלטור פתחו ביחד סתימה של בטון יצוק שהיה בתוך הצנרת הראשית. שילמתי לאינסטלטור 3500 ש"ח בידיעה שהנזק נגרם בעקבות התמא ולכן אדרוש מהם את התשלום.
היזם לא מעוניין לשלם, הוא מורח אותי כבד חודשיים ומציע לשלם חצי.
אשמח לדעת האם אוכל ללכת לבית משפט לדרוש יותר מ3500 ש"ח. במידה ובית המשפט יפסוק 3500 ש"ח האם אין פה עניין פגום שכן לכל יזם יהיה עדיף תמיד לא לשלם ולסחוב את העניין לבית משפט, ומקסימום לשלם את הסכום שהוא אמור לשלם בכל מקרה במידה ויפסיד.
סתימה
עו"ד נריה כהן
11/6/2023 16:43
עו"ד נריה כהן
11/6/2023 16:43
כדאי שתצטייד בחוו"ד שאכן הסתימה היא כתוצאה מעבודות התמ"א. אם כדאי לך או לא כדאי זה החלטה שלך עם עצמך. יש לך סיכוי טוב אם תהיה לך חוו"ד תומכת
בניית ממ"ד יותר מ-12 מעבר לקו הבניין
דורה
5/6/2023 11:47
דורה
5/6/2023 11:47
בנית ממ"ד יותר מ-12 מ"ר מעבר לקו בנין, כאשר מבוקשת הקלה לבניה משטח מגורים לחלק משטח הממ"ד. האם ניתן?
חריגה מקו בניין
עו"ד נריה כהן
11/6/2023 16:40
עו"ד נריה כהן
11/6/2023 16:40
אין אין הכרחל לחרוג מקו הבניין אז המדיניות היא לא לאשר
הפחתת הרוב הדרוש במיזמי תמא 38 הריסה - חוק ההסדרים 2023
ג
4/6/2023 15:20
ג
4/6/2023 15:20
שלום,
ברשומות חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023-2024).
בהנחה שזהו השם של "חוק ההסדרים" אשא אושר לאחרונה בקריאה שלישית, מדוע לא מוזכר בו נושא הפחתת הרוב הדרוש במיזמי תמ"א 38 הריסה מ- 80% ל- 66%, כפי שנכתב רבות לאחרונה בתקשורת שהדבר אושר בוועדת הפנים וכו'?
גם בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים) עדיין מעודכן שהרוב הדרוש הוא 4/5 ולא 2/3.
אודה לתשובתכם ולהפנייתי לנוסח החוק המתוקן בנושא.
תודה
תיקוני חקיקה
עו"ד נריה כהן
5/6/2023 10:42
עו"ד נריה כהן
5/6/2023 10:42
לא יודע לענות לך. אולי עדיין לא הספיקו לעדכן את המרשמים בהם את מעיינת.
דיור חלופי במהלך ביצוע תמא 38
אילה בן אלישע
2/6/2023 18:34
אילה בן אלישע
2/6/2023 18:34
אני מתגוררת בבנין בו עומדים להתחיל בפרויקט תמא 38 אני עובדת בבית - כמטפלת ברפואה טבעית זה ממש לא אפשרי לקיים קליניקה באתר בניה, מה גם שאני מחלימה כעת מסרטן כיצד אני יכולה להבטיח לי דיור חלופי בעת הצורך. תודה ושבת שלום) נא לענות ביום חול. נא לא לפרסם את פרטיי האישיים!!!
שאלה חוזרת
עו"ד נריה כהן
4/6/2023 12:29
עו"ד נריה כהן
4/6/2023 12:29
שאלה חוזרת נא לצפות בתשובה לשאלה הקודמת
האם יציעו לי דיור חלופי אם הבניין שלי עובר תמ"א 38
אילה בן אלישע
2/6/2023 18:33
אילה בן אלישע
2/6/2023 18:33
אני מתגוררת בבנין בו עומדים להתחיל בפרויקט תמא 38 אני עובדת בבית - כמטפלת ברפואה טבעית זה ממש לא אפשרי לקיים קליניקה באתר בניה, מה גם שאני מחלימה כעת מסרטן כיצד אני יכולה להבטיח לי דיור חלופי בעת הצורך. תודה ושבת שלום) נא לענות ביום חול.
תמ"א שכירות עסק מחלה דמי שכירות
עו"ד נריה כהן
4/6/2023 12:28
עו"ד נריה כהן
4/6/2023 12:28
1. האם יש לך היתר לשימוש לעסק שאת מנהלת? אם כן, ואם העבודה תפריע , אז תוכלי לדרוש פיצוי, ככל שתוכחי נזקים.
2. אם אין לך היתר אז במסגרת חוק ההסדרים החדש אפשר לשקול מתן פיצוי לשכירות , תוכלי לבקש לצאת לשכירות בתקופת הבניה אם כי לא בטוח שהחוק החדש חל עלייך משום שההסכם נחתם לפני כניסת החוק לתוקף
השתלטות של קבלן על מחסנים ומקלט בבית משותף
אלי פרטוש
1/6/2023 14:36
אלי פרטוש
1/6/2023 14:36
קבלן הביצוע של פרויקט תמ"א 38/1 שהחל בימים אלה מבקש להשתלט על מחסנים ומקלט שהם רכוש הדיירים. האם זה חוקי?
שימוש בשטחים ציבוריים במקלט ובקומת הקרקע
עו"ד נריה כהן
4/6/2023 12:26
עו"ד נריה כהן
4/6/2023 12:26
לא יודע מה זה "להשתלט". אם זה חלק מההסכם אז לא נקרא להשתלט. אם זה לא חלק מההסכם אז יש להבין מה הולך היזם לעשות בשטחים אלו, יכול להיות שאלו דרישות של העריה לשטחים ציבוריים לבניין ולא רצון לקחת או לנכס את השטחים לטובת עצמו. אנא בדקו הדברים יחד עם מפקח מטועמכם.

בהצלחה
ייצוג משפטי של עו"ד בפרויקט תמ"א
מור
28/5/2023 20:48
מור
28/5/2023 20:48
שלום, אני מתגורר בבניין שנמצא היום בתמ"א של תוספת בנייה.
עו"ד המייצג חתום מול הקבלן כמייצג הדיירים ומצד שני הוציא מכתב לדיירים שהוא מייצג אותם.
יש לציין שיש הרבה ליקויים ועו"ד כלל לא מתערב, לדוגמא הוא גם לא טורח לעדכן את הדיירים בשינויים בהיתר שהקבלן ביקש לעשות למרות בקשות מהדיירים, האם יש מה לעשות?
שינויים בהיתר
עו"ד נריה כהן
4/6/2023 12:24
עו"ד נריה כהן
4/6/2023 12:24
תפקידו של עו"ד איננו לאשר את תוכנית הבניה או לעשות ביקורת על ההיתר. זה לא מתחום ההבנה של עוה"ד. בדרך כלל זה תפקידו של מפקח דיירים לבחון ולבקר ולנטר את תוכנית הבניה ולאשרה או להעביר רג'קטים.
כמובן שאם אתם מתנגדים לתוכנית, תתארגנו, תשבו עם עוה"ד, עם המפקח, עם היזם ותבחנו מדוע היה צורך לבצע שינויים. במקרים רבים השינויים בבקשה להיתר הבניה הם תוצאה של דרישות העיריה ולא מחסכנות של היזם או רצון של לחסוך עליכם. גם היזם רוצה בניין יפה ותוספות גדולות ובדרך ככל השלבים הללו של ההיתר, במיוחד בחיזוק מתאפיינים בשינויים רבים תוך כדי התהליך.

בהצלחה
ערעור על עצם תחילת תהליך התמ"א
חיים
25/5/2023 10:18
חיים
25/5/2023 10:18
שלום, ברצוני לקחת עו"ד בצורה פרטית, לאחר שהדיירים לקחו עו"ד (או קיבלו) ויזם. החוזה מחורר לחלוטין. אני משכיר את הדירה ולא ידעתי בזמן אמת על ההתארגנות. האם היא חייבת להיות בצורה מסוימת? או שאפשר להקל? (חתמו 75% מבעלי הדירות) ברצוני לקחת עו"ד ולערער על צורת ההתארגנות פרסום, מכתב אישי פרוטוקול וכולי , האם יש סיכוי שדבר כזה יתקבל מול המפקח?
טענות על התארגנות
עו"ד נריה כהן
30/5/2023 11:32
עו"ד נריה כהן
30/5/2023 11:32
פחות. תנסה להתרכז בטענות מהותיות