פורום תמ"א 38

עו"ד נריה כהן

053-9386043

עו"ד נריה כהן, מייסד מחלקת התחדשות עירונית ושותף במשרד עורכי דין המוביל בתחום, פלס מוזר כהן ושות'.

לעו"ד כהן ניסיון עשיר ועתיר הצלחות בליווי עשרות רבות של פרויקטים בתחום הבניה בכל הארץ.
מחלקת ההתחדשות העירונית בראשותו של עו"ד נריה כהן, הובילה עם השנים עשרות פרויקטים, תוך גריפת הצלחות מרובות, בין היתר בפרויקטי תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה ובפרויקטי תמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה.


עו"ד נריה כהן מעניק ייעוץ וייצוג משפטי לבעלי דירות, לקבלנים וליזמים באופן מקצועי ומדויק ללא התפשרות על יחס אישי וליווי לאורך כל הדרך. הטיפול בלקוחות נעשה תוך מציאת פתרונות יצירתיים לכל מקרה ועד הגעה לתוצאה מקסימלית.
 

שאל את עורכי הדין וקבל מענה ללא עיכוב

המייל לא יפורסם בפורום
ישלח למנהל הפורום/לא יפורסם
הודעתך תתפרסם לאחר אישור המערכת
תמ"א 38 לבניין ישן חד בן 2 קומות
אבנר
13/4/2023 14:45
אבנר
13/4/2023 14:45
שלום,
יש לי כמה שאלות 1. האם בניין ישן חד בן 2 קומות (חד משפחתי) זכאי להקלות וההטבות של תמ"א, ובכך יוחלף בבניין 5 קומות? 2. האם במגרש בו 2 מבנים נפרדים הרשומים יחד כבית משותף % ההסכמה נספרים בכל מבנה לחוד, או לפי סך יחידות הדיור בבית המשותף? 3. האם לגיטימי שקשישה סיעודית בת 95 לא תסכים לפרויקט תמ"א על סף הגשה לאישורים? בעבר כשמצבה היה יותר טוב חתמה, אבל הפרויקט התמהמה, הצעת היזם שונתה ויש צורך לחתימה מחדש. 4. האם בבניין בו דירות בגודל שונה (מ40 מ"ר עד 100 מ"ר) התמורה עמורה להיות שווה לכולם? בעלי הדירות הגדולות במיעוט כך ש"הרוב" קבע תמורה שווה. מה מקובל?
תודה
מספר שאלות
עו"ד נריה כהן
17/4/2023 15:37
עו"ד נריה כהן
17/4/2023 15:37
1. כנראה שלא מכוח התמ"א הקלסית אך יש תוכניות מחליפות מכוח סעיף 23 לתמ"א שמאפשרות לרשות לייצר תוכניות. יש לבדוק עם אדריכל או עם העיריה
2. כן
3. גיל מבוגר לכשעצמו אינו עילה לסרבנות.
4. בפינוי בינוי ככלל התמורה אחידה. בתמ"א באיזור ת"א וסביבתה מקובל דווקא לקבוע תמורות יחסיות בהתאם לחלק של הדירה ברכוש המשותף. בתמ"א באיזורים אחרים בארץ מקובל יותר תמורות אחידות.
טופס 4 וחברת חשמל
יוסי רוסן
3/4/2023 18:47
יוסי רוסן
3/4/2023 18:47
שלום אנחנו צריכים לקבל טופס 4 בשבועות הקרובים..
האם אפשר לזמן את חברת חשמל לביקורת לפני קבלת טופס 4?
או שזה רק אחרי טופס 4?
האם אפשר להתגורר בדירה לפני הביקורת?
או שצריך לחכות לביקורת?
תודה.
ביקורת של חברת חשמל
עו"ד נריה כהן
10/4/2023 11:11
עו"ד נריה כהן
10/4/2023 11:11
1. לא יודע אם ניתן להזמין חברת חשמל לביקורת לפני קבלת טופס 4. לדעתי לא ניתן, אבל תשאל בנושא זה מהנדסי חשמל המומחים בהכנה לביקורת חברת חשמל.
2. יש כל מיני סוגים ותנאים של טופס 4. השלב הראשון הוא קבלת טופס 4 להתקנת מערכות. זה עדיין לא אישור איכלוס. רק לאחר התקנת המערכות ואישורי חברת חשמל וכו' יינתן טופס 4 לאיכלוס שהיום כבר נותנים אותו ביחד עם טופס5 (תעודת גמר). לא ניתן להתגורר בדירה ללא טופס 4 לאיכלוס
מה מגיע לבעל מחסן ששיפץ את המחסן לאחר קידום תמ"א?
חניתה
27/3/2023 9:47
חניתה
27/3/2023 9:47
שלום,
בעל מחסן שיפץ את הדירה אחרי שהחלו בבניין לקדם תמ"א הריסה בנייה. גודל המחסן 27 מ"ר. לאורך שנים שימש כמקום אחסון - הושכר למזנון. כאמור כעת שיפצו את הדירה. מה מגיע לו במסגרת התמ"א? תודה רבה
מחסן
עו"ד נריה כהן
30/3/2023 10:38
עו"ד נריה כהן
30/3/2023 10:38
מגיע מה שיש בהיתר המקורי עם תוספת באחוזים כמו יתר בעלי הדירות
קשישה חולת דמנציה גורמת לעיכוב בחתימה על תמ"א 38
טל
26/3/2023 22:37
טל
26/3/2023 22:37
מה קורה כאשר כל הבניין מעונין לחתום (בניין של 4 דיירים). אבל הקשישה דיירת רביעית עם דמנציה והאופוטרופוס הוא פיזי ולא כללי?
דמנציה
עו"ד נריה כהן
30/3/2023 10:37
עו"ד נריה כהן
30/3/2023 10:37
צריכים להגיש בקשה למינוי אפוטרופוס לצורך קידום הפרוייקט ולמטרה זו בלבד
אישור מתן הנחה 50% מחיוב אגרת הבניה
נמרוד
23/3/2023 16:21
נמרוד
23/3/2023 16:21
שלום רב,
על פי החוק בפרויקטים של תמ"א 38 רשויות מעניקות הנחה של 50% בשיעור האגרה למתן היתר בניה.

איפה אני יכול למצוא את האישורים לכך ואילו רשויות?
הנחה של % באגרות היתר
עו"ד נריה כהן
30/3/2023 10:37
עו"ד נריה כהן
30/3/2023 10:37
זה אכן קיים. לא יודע להפנות אותך בדיוק לאיזה פקיד ובאיזה עיריה.
ירידה במחיר השכירות
כלנית
22/3/2023 20:44
כלנית
22/3/2023 20:44
ערב טוב,
ברשותי דירה שהיא מושכרת, בקרוב עומדים להתחיל תמ"א 38/1 חיזוקים ותוספות, הבנתי שבאותה שעה אני צריכה להוריד את דמי השכירות בין 30%-50%. רציתי לשאול האם היזם משלים לי את ה 50% שהורדתי לשוכר ? שאקבל את כל מלוא דמי השכירות של הדירה? תודה.
דמי שכירות בחיזוק
עו"ד נריה כהן
23/3/2023 11:01
עו"ד נריה כהן
23/3/2023 11:01
אין חוק כזה או חובה סטטורית כלשהי. אם את אומר שעומדים להתחי בקרוב זה אומר שחתתם על הסכם לפני מספר שנים. אז כמובן שאת צריכה לקרוא את ההסכם, מה הוסכם בנושא זה.
יש פרוייקטים שאכן מאפשרים מבחינה כלכלית לשלם לדיירים דמי שכירות מלאים ואף להוציאם לשכירות מחוץ לבניין כך שלא יגורו באתר בניה ובאופן הזה גם הפרוייקט יבוצע מהר יותר וללא הרבה תקלות.

בהצלחה
תמא 38/2 קבלת דירה חדשה במקום דירה ללא היתר
רמי
20/3/2023 19:10
רמי
20/3/2023 19:10
בתמא 38/2 דירת מגורים ללא היתר מקבלת דירה חדשה במכירה היא תחשב דירה מזכה?
דירה ללא היתר
עו"ד נריה כהן
22/3/2023 16:11
עו"ד נריה כהן
22/3/2023 16:11
לא יודע לענות. כדאי לשאול מומחה מס
ממ"ד או ממ"ק בתמא 38/2
עע
10/3/2023 7:44
עע
10/3/2023 7:44
בניגוד לדעת הרב אני מתנגדת לממק ורוצה ממד בפרויקט תמא 38/2 בדירתי.
האם אני חייבת להכנע לדעת הרב או שיש חוק חדש בתל אביב שחייבים ממד ולא ממק?
ממ"ק ולא ממ"ד
עו"ד נריה כהן
15/3/2023 17:00
עו"ד נריה כהן
15/3/2023 17:00
אני לא מכיר חוק שמחייב דווקא ממ"ד בתמ"א 38/2.
עם זאת עולם התכנון הינו רחב מאוד ומתבסס על הרבה מאוד תוכניות חדשות ישנות ועתיקות. תוכניות מקומיות, אזוריות וארציות, מדיניות כזו ואחרת, הנחיות מרחביות כאלה ואחרות וכו' כך שעצן העבודה שאיני מכיר חוק כזה לא אמור בהכרח שאין חוק כזה.
בהצלחה
תמא 38 בדיקת זכאות
מיטל
8/3/2023 16:08
מיטל
8/3/2023 16:08
האם בנין בן 5 קומות זכאי לתמא 38
בניין 5 קומות
עו"ד נריה כהן
9/3/2023 12:34
עו"ד נריה כהן
9/3/2023 12:34
כן
תמ"א 38/1 הערת אזהרה בטאבו ומשכנתא
אלם
6/3/2023 21:08
אלם
6/3/2023 21:08
תמא 38/1 ת"א נתקבל היתר, נרשם בטאבו הערת אזהרה תמ"א 38 על היחידה הרישומית לטובת היזם, לאחר חתימת ההסכם המשולש עם המממן נרשם בטאבו משכנתה לחברת כלל בשלמות וכן ל-מיכלול מימון נדל"ן .
שאלתי במכירת הדירה האם הקונה יכול/זכאי לקבל משכנתא מאחד הבנקים
משכנתא בתמ"א 38 חיזוק עם ליווי
עו"ד נריה כהן
9/3/2023 12:29
עו"ד נריה כהן
9/3/2023 12:29
לא הצגת את עצמך
אם אתה בעלים של דירה ישנה רוצה למכור, אין בכלל בעיה
אם אתה מתעניין ברכישה של דירה כנ"ל- אתה אמור לשלם לפני פנקס שוברים ולקבל ערבות/פוליסת ביטוח עפ"י החוק- לא אמורה להיות בעיית בטחונות או קבלת משכנתא.

בהצלחה
תשלום שכר דירה לקשיש בן 85
עדי סגל
1/3/2023 23:22
עדי סגל
1/3/2023 23:22
שלום,
יש לי דירה בבניין שמבצעים בו תמ"א 38. היזם התחיל את העבודה ביוני 2020. היות ואני קשיש, היזם הסכים שאני אעבור לדירה חליפית והוא ישלם את שכר שכר הדירה. נחתם חוזה ביני לבינו . לצערי לא שמתי לב שהחוזה הוא לשנה בלבד. לאחר מכן היזם לא הסכים להמשיך לשלם לי את שכר הדירה. האם לפי החוק הוא צריך להמשיך ולשלם לי, כל עוד הבניין בתהליך התמ"א? אציין שהוא זמנית הפסיק לעבוד , בגלל שכרגע חברת חשמל לא נותנת לו אישור להמשיך מסיבות שלא ידועות לי. האם לפי החוק הוא צריך להמשיך ולשלם לי את שכר הדירה שאני משלם?
תודה
דמי שכירות בתמ"א חיזוק לקשישים
עו"ד נריה כהן
6/3/2023 16:11
עו"ד נריה כהן
6/3/2023 16:11
לא בטוח שהייתה חובה לשלם לך דמי שכירות. לפי לוחות הזמנים שציינת נראה שהסכם התמ"א נחתם ע"י הדייר הראשון לפני שנים רבות (6 שנים לפחות?) ובמועד זה לא היתה חובה עפ"י דין להוציאך לשכירות כך שאם היזם הוציאך לשכירות זה היה לפנים משורת הדין ולא מכוח חובה שעפ"י דין.
תשלום שכ"ד לקשישה בת 90+
ציונה
26/2/2023 14:09
ציונה
26/2/2023 14:09
שלום רב,

התחלנו תמ"א אצלנו בבניין לפני 3 שנים שעדיין לא הסתיימה, אימי בת ה- 90 קיבלה מהקבלן שכירות לשנתיים בתמורה הפועלים שלו חיו בדירה, לאחרונה שמעתי שהקבלן צריך להמשיך לה את דמי השכירות בגלל גילה (יש לציין שדמי השכירות הופסקו לאחר שנתיים שהפועלים גרו בדירה וכרגע לא גרים שם) האם אימי זכאית לתשלום שכ"ד בגין גילה? נוסף על כך גיליתי לאחרונה שמשתמשים לי בחשמל הדירה ההוצאות הגיעו לאלפי שקלים, פניתי לקבלן בשל כך והוסבר לי שישלמו לי אודה לתשובה
דמי שכירות ותשלום חשמל
עו"ד נריה כהן
6/3/2023 16:09
עו"ד נריה כהן
6/3/2023 16:09
1. לא בטוח שהייתה חובה לשלם לאמך שכירות. לפי לוחות הזמנים שציינת נראה שהסכם התמ"א נחתם ע"י הדייר הראשון לפני שנים רבות (6 שנים לפחות?) ובמועד זה לא היתה חובה עפ"י דין להוציא אמך לשכירות כך שאם היזם הוציא אמך לשכירות זה היה לפנים משורת הדין ולא מכוח חובה שעפ"י דין.
2. לא ברור השאלה לגבי החשמל. ברור שאם גנבו לך חשמל צריכים לשלם לך.
הערת אזהרה בטאבו
מיה
26/2/2023 6:48
מיה
26/2/2023 6:48
תמא 38/1 האם היזם יכול לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובתו כאשר 1 מבעלי הדירות לא חתם. ואיך אפשר לברר זאת
תמ"א חיזוק והערות
עו"ד נריה כהן
6/3/2023 16:07
עו"ד נריה כהן
6/3/2023 16:07
1. בתמ"א 38/1 נהוג לרשום הע"א על יחידה רישומית או על רכוש משותף ולשם כך יש להשיג רוב של 100%
2. יש יזמים שרושמים הערות, גם בתמ"א של חיזוק על הדירות עצמן ולא על הרכוש המשותף ובמקרה כזה אין דרישה של הטאבו ל 100%
3. אפשר להוציא נסח מרוכז ולראות אפ נרשמו הערות
באיזה מקרה שווי הנכס גבוה יותר
שירה
23/2/2023 12:12
שירה
23/2/2023 12:12
האם במסגרת דירת 3 חדרים חדשה שתיבנה שווי הנכס יהיה גבוה יותר אם תהיינה שתי אמבטיות או אם תהיה אמבטיה אחת בלבד שתאפשר הגדלת חדר/חדרים שהינם קטנים
2 אמבטיות
עו"ד נריה כהן
6/3/2023 16:05
עו"ד נריה כהן
6/3/2023 16:05
מאוד תלוי בפונקצינליות של הדירה והתכנון שלה. לשאול שמאי.
דמי תחזוקה של מאגר מים ומשאבות בתמ"א 38
גיא
20/2/2023 7:38
גיא
20/2/2023 7:38
שלום, אנחנו הדיירים החדשים בפרויקט תמא 38 שמשתמשים במשאבות ומאגר המים בקומות העליונות, אבל זהו בנין משותף והמשאבות הן לא בטאבו שלנו, האם החוק אומר שכל הבניין צריך להשתתף בתחזוקה שלהם כמו כל דבר אחר בבניין כמו גם מאגר המים, או רק הדיירים החדשים בפרויקט? מה החוק אומר בנושא?
האם משאבות ומאגר מים נחשבים לשטח משותף בתמ"א 38?
גיא
20/2/2023 9:03
גיא
20/2/2023 9:03
לפי חוק המקרקעין לאחר תמ"א 38 על המשאבות מים להבנתי מסעיף 58 ומאגר מים זהו הופך להיות חלק מהשטח המשותף כי הינו שיפור ואחזקתו ע"י כל הדיירים ותיקים וחדשים:
לעניין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
משאבות ומאגר מים
עו"ד נריה כהן
20/2/2023 9:41
עו"ד נריה כהן
20/2/2023 9:41
כן
משאבות מים
עו"ד נריה כהן
20/2/2023 9:54
עו"ד נריה כהן
20/2/2023 9:54
משאבות לא אמורות להיות בטאבו על שמכם. אלו מתקנים משותפים לצורך תיפעול הבניין המשותף. ככלל אחריות על מתקנים משותפים הינם על כל בעלי הדירות אלא אם מדובר בהתקנה פרטית עפ"י החלטה שלא התקבלה בהסכמת הועד
נשיאה בעלות אחזקת משאבות ומאגר מים בבית משותף
גיא
20/2/2023 14:15
גיא
20/2/2023 14:15
תודה על המענה, לתשובתך הקודמת, המשאבות ומאגר המים נוצרו למען הדיירים החדשים בלבד שגרים בקומות העליונות וכדי לדחוף את המים לדירותיהם. המשאבות דוחפות מים רק לדירות החדשות שלמעלה ולא לדירות הישנות בפרויקט התמ"א. הדירות הישנות ממשיכות לקבל מים מהעירייה ולא משתמשות במשאבות ובבריכה ולכן הדיירים אינם רוצים להשתתף באחזקה שאינה נוגעת להם ואינה משרתת אותם. שוב, האם הם יכולים לבחור שלא להשתתף באחזקת המאגר והמשאבות? או שהחוק מחייב אותם לכך? המשאבות לא בטאבו זה רק היה הסבר - תודה רבה