פורום רכישת דירה | מכירת דירה

עו"ד אסף אלקוני

053-9428881

עו"ד אסף אלקוני, מנהל הפורום, מוסמך כעו"ד משנת 1995 ועוסק , כתחום עיסוק עקרי, בייצוג בעסקאות לרכישת /מכירת דירות מגורים.

 

עו"ד אלקוני מלווה באופן אישי את הלקוח מרגע קבלת ההחלטה על רכישת/ מכירת הדירה ועד לסיום העברת הבעלות בה. הדגש הינו על הכנת חוזה אשר מחד ישמור באופן בלתי מתפשר על זכויות הלקוח ( כקונה או כמוכר) ומאידך ישמור על אוירה טובה בין הצדדים מתוך ראיה כי המדובר בעסקה משותפת, בה שני הצדדים צריכים להיות מרוצים.

 

מלבד ההסכם עצמו, נבדקות כמובן כל השלכות המס של העסקה (מס שבח, מס רכישה היטל השבחה, דמי הסכמה וכד'), וכן נערכת בדיקה של הזכויות הקנייניות, על מנת שכל עסקה תושלם על הצד הטוב ביותר. למשרד ניסיון גם בעסקאות מורכבות, בהם הזכיות רשומות בחברות משכנות, במינהל, במינהל יו"ש וכמובן בלשכת רישום המקרקעין.

שאל את עורכי הדין וקבל מענה ללא עיכוב

המייל לא יפורסם בפורום
ישלח למנהל הפורום/לא יפורסם
הודעתך תתפרסם לאחר אישור המערכת
הלוואה ממשפחה ורישום משכון אצל רשם המשכונות
igal
8/6/2023 9:34
igal
8/6/2023 9:34
שלום
אני ואשתי אמורים לקבל הלוואה מאבא שלה. מדובר על 10 שנים עם אפשרות להחזיר אותה מתי שנרצה.
כדי להבטיח את החזר הלוואה הוא מעוניין לרשום אותה ברשם המשכנתאות.
איך זה ישפיע אלינו במקרה ונרצה למכור את הדירה בהמשך והאם זה נותן לו כוח או בעלות על הנכס?
תודה רבה
רישום משכון להבטחת הלוואה
עו"ד אסף אלקוני
8/6/2023 10:02
עו"ד אסף אלקוני
8/6/2023 10:02
שלום ותודה שפינת אלי ,
ראשית צריך לראות מהן הזכויות בדירה, האם היא רשומה בטאבו? האם במנהל או בחברה משכנת?
דירה שרשומה בטאבו אפשר לשעבד רק באמצעות משכנתא שרשומה בטאבו , דירות שאינן רשומות בטאבו משעבדים בד"כ באמצעות רישום משכון ברשם המשכונות .
חשוב מאוד שחוץ מהרישום עצמו , יהיה הסכם הלוואה מסודר ושטר משכון ( או תנאים נלווים לשטר משכנתא- במקרה והדירה רשומה בטאבו)
ההסכם יבטיח את זכויותיכם, כמו גם את זכויות המלווה , ויקבע את כל שאר תנאי ההלוואה.
לגבי מכירת הדירה - ודאי שבעת מכירה יהיה צורך בהסכמת המלווה - אחד התנאים בהסכם ההלוואה ובתנאי המשכון, אמור להיות התנאים להסכמת המלווה למכירת הדירה ( אני מניח שזה יותנה בהחזר ההלוואה מכספי המכר, או בשעבוד על הדירה החדשה שתקנו)
לגבי זכויות המלווה בדירה- הכל תלוי בתנאי ההסכם שתחתמו עליו, באופן עקרוני , זכויות המלווה אמורות להיות זהות לזכויות של בנק למשכנתאות שמממן רכישת דירה , כמובן שתנאי ההלוואה שתקבלו מהלווה יהיו מן הסתם נוחים יותר מאשר תנאי הלוואה מבנק, הן לעניין הריבית ( אני מניח שההלוואה היא ללא ריבית ) והן לעניין הפרעון המוקדם, כפי שציינת בשאלה.
אם תרצה התייחסות פרטנית לעניין הספציפי שלכם, לאופן ניסוח המסמכים , ולפרוצדורה הנכונה , תוכל לפנות אלי בלשונית "ייעוץ אישי" .
בהצלחה!
האם אני יכול למכור או להעביר זכויותיו ליורשים?
ציון
5/6/2023 14:06
ציון
5/6/2023 14:06
דירה שאני מחזיק 40 שנה שנמסרה לי בירושה לרשומה בטאבו על שמי ועוד 10 אחים ש 5 מהם הלכו לעולמים ויש להם בני יורשים כ 30 במספר שאי אפשר לאתר אותם השאלה המשאלות האם אני יכול למכור או להעביר זכויותיו ליורשי כי אני בתהליך הזדקנות ובשנים הבאות כנראה שאלך מה יהיה
העברת דירה
עו"ד אסף אלקוני
5/6/2023 16:46
עו"ד אסף אלקוני
5/6/2023 16:46
אתה יכול להעביר את זכויותיך בדירה, אך לא את זכויות היורשים האחרים.
צריך לברר את עניין המיסוי- בדרך כלל עדיף להעביר זכויות בדרך של צוואה, כיוון שאז ההעברה פטורה ממס, בעוד שהעברה ללא תמורה , עלולה להיות מחוייבת במס.
תביעת מתווך לאחר רכישת בניין
שלום
21/5/2023 12:10
שלום
21/5/2023 12:10
שלום,
קניתי בניין גדול על ידי מתווך שרימה אותי לאחר דין ודברים התברר שהוא ידיד קרוב של המוכר, המתווך שיקר עלי וגרם לי להפסדים עצומים, וכעת תובע אותי לדין תורה (הוא חרדי) אני מבקש לברר האם יש לי בכלל סיכוי לתבוע אותו בבית משפט, על כל הנזקים, וגם כמובן לא לשלם למי שעשק אותי בבחינת הרצחת וגם ירשת. יש לציין שלא חתמתי בפניו על שום מסמך לגבי תיווך, חבר שלי אמר לי שהוא מכיר אותו.
מה ניתן לעשות?
תודה
תביעת מתווך
עו"ד אסף אלקוני
21/5/2023 12:39
עו"ד אסף אלקוני
21/5/2023 12:39
כדי לבדוק את הנושא תוכל ליצור איתי קשר בלשונית " ייעוץ אישי " באתר , יש לבדוק את המסמכים ואת העילות .
כעיקרון, אם לא חתמת על הזמנת שירותי תיווך, אז לכאורה לא ניתן לתבוע ממך לשלם למתווך.
כאמור - יש לבדוק את הנסיבות הספציפיות של המקרה.
מסירת דירה יד שנייה ללא חדר ממ"ד
כריסטינה
14/5/2023 11:18
כריסטינה
14/5/2023 11:18
רכשנו דירה(יד 2)עם חדר ממ"ד.
המוכרים החליפו את הדלת בדלת רגילה ולא ברור אם בכלל יש דלת ממ"ד
השאלה:
האם הם חייבים* למסור לנו את הדירה עם דלת ממ"ד?
או שהם יכולים להגיד שאין ברשותם דלת ממ"ד וכך הדירה נמכרה ?
דלת ממ"ד במכירת דירה יד 2
עו"ד אסף אלקוני
14/5/2023 14:48
עו"ד אסף אלקוני
14/5/2023 14:48
כעיקרון דירות יד 2 נמכרות "כפי שהן" , כלומר אם ראית את הדירה עם דלת רגילה, והחוזה לא ציין במיוחד שיש למסור לך את הדירה עם דלת ממ"ד, אז את לא זכאית לדרוש שתותקן דלת ממ"ד .
בשביל לתת תשובה סופית, ומוסמכת, צריך לראות את נוסח החוזה המדוייק שעליו חתמתם, ייתכן יש שם סעיף שמשנה את התמונה .
מס רכישה + דירה במתנה
איתמר
8/5/2023 13:46
איתמר
8/5/2023 13:46
שלום רב,
ברשותי דירה שרשומה על שמי (ערך 1.25 מיליון) ועל אשתי. אנו חיים ביחד. ברצוני להעביר את הדירה רק על שם אשתי (לצורך קניית דירה נוספת על שמי בלבד ובכך לחסוך את מס הרכישה לדירה שנייה) האם אפשרי ללא תשלום מס 1. האם הדבר אפשרי? 2.האם הדירה שעוברת על שם אשתי נחשבת מתנה ויש לי פתור ממסים? 3. האם לאחר העברת הדירה על שם אשתי אני יכול לקנות דירה והיא תיחשב דירה ראשונה? תודה מראש
העברת דירה ופטור ממס רכישה
עו"ד אסף אלקוני
8/5/2023 14:30
עו"ד אסף אלקוני
8/5/2023 14:30
ניתן להעביר את הדירה ע"ש אשתך בפטור ממס שבח ( לפי סעיף 62 לחוק מס שבח) ופטור ממס רכישה לפי תקנה 21 לתקנות מס רכישה.
מצד שני- הדבר לא יועיל לך לצורך רכישת דירה, במדרגות מס של דירה יחידה, כיוון שבמקרה כזה מס שבח בוחן את הדירות המוחזקות ע"י התא המשפחתי ( בן/בת זוג+ ילדים עד גיל 18 ) ומכיוון שהדירה נשארת בתא המשפחתי, אז כל רכישת דירה נוספת תחויב במס רכישה כדירה נוספת.
מכירת חצי דירה שהתקבלה בירושה
ערן
2/5/2023 12:08
ערן
2/5/2023 12:08
שלום, 1.בעלי ירש דירה יחד עם אחיו. 2. אנו מבקשים לקנות החצי של האח. 3. האם האח יצטרך לשלם תשלום כלשהו / מס כלשהו עקב מכירת הדירה (כאמור מירושה)? 4. חשבנו שאולי בתנו תקנה את החצי של דודה ותיקח משכנתא על שאר הסכום. האם בעתיד יחולו מיסים על הדירה אם היא תמכור דירה זו ותקנה אחרת (משפרת דיור)? 5. האם זכותה לקבל משכנתא בעתיד תיפגע? (מבחינת גובה משכנתא). מה כדאי יותר - שאנו נקנה החלק של האח או שבתנו תקנה החלק של האח?
תודה
רכישת מחצית דירת ירושה
עו"ד אסף אלקוני
2/5/2023 12:30
עו"ד אסף אלקוני
2/5/2023 12:30
לגבי רכישה על ידכם של מחצית דירת האח- ראשית ניתן לבדוק אם ניתן לערוך הסכם לחלוקת עזבון, שאז לא יחולו מיסים .
במידה ולא - יש לבדוק אם דירת ההורים עומדת בהוראות סעיף 49 ב (5) לחוק מס שבח- אם כן, אז לאח לא יהיה מיסוי, אבל אתם תחוייבו במס רכישה .
לגבי הרכישה ע"י הבת- קודם כל יש לבדוק אם בנק למשכנתאות יסכים לממן רכישה כזאת , הבנקים נזהרים מאוד מלממן עסקאות " בתוך המשפחה" . במידה וכן אז היא תוכל למכור את הדירה לאחר 18 חודשים בפטור ממס שבח . יצויין כי היא תאבד את זכותה להטבות לחסרי דירה כמו תכנית "דירה בהנחה" וכד'.
- לגבי כדאיות העסקאות- יש לבדוק את הנושא לאחר שיתבררו הסכומים המדויקים של הרכישה , וכפועל יוצא מזה - המס.
לצורך מתן פרטים נספים, תוכלו לפנות אלי טלפונית , או דרך הלשונית "ייעוץ אישי" - לאחר שאקבל פרטים מדויקים, אדע גם לתת תשובה מדויקת .
מה המשמעות המעשית של רישום במקרקעין ישראל?
זיו
27/4/2023 19:57
זיו
27/4/2023 19:57
היי
אני לפני קנית דירה שלבעלים כרגע יש טופס אישור זכויות על הדירה ברשות המקרקעין אבל הדירה לא רשומה בטאבו מה זה אומר מבחינתי האם הדירה תהיה 100 אחוז בבעלותי?
אישור זכויות
עו"ד אסף אלקוני
30/4/2023 10:00
עו"ד אסף אלקוני
30/4/2023 10:00
חלק גדול מהדירות בישראל עדיין לא רשומות בטאבו ע"ש הבעלים, ולכן אין לפסול עסקה לרכישת דירה כזו .
מצד שני, יש לבדוק באופן מדויק את זכויות המוכר, על מנת שלא ליפול בפח.
במקרה של מכירת דירה שאינה רשומה בטאבו יש גם לברר את אופן העברת הזכויות בדירה, מהן האפשרויות לקבל משכנתא לרכישתה ( לאור הזכויות ) ועוד.
אשמח אם תפניה אלי טלפונית , או דרך הלשונית , ייעוץ אישי, על מנת שנוכל לתאם את העברת אישור הזכויות לעיוני, כדי שאוכל לתת לך תשובה מלאה לדירה הספציפית בה אתה מתעניין.
תודה ושבוע טוב
העברת בעלות על דירה שהתקבלה בירושה
נגה ורד
23/4/2023 12:20
נגה ורד
23/4/2023 12:20
שלום,
לפני מספר חודשים אני ושני אחיי ירשנו דירה. הדירה מושכרת ועדיין רשומה על שם אימי ז"ל. שאלתי האם יש טווח זמן שאנחנו חייבים להעביר את הדירה על שמנו אם אנחנו לא מוכרים?
תודה
רישום צו ירושה
עו"ד אסף אלקוני
23/4/2023 13:09
עו"ד אסף אלקוני
23/4/2023 13:09
בשיחה התברר כי הדירה עומדת בתנאי פטור לפי סעיף 49ב (5) בנסיבות אלה אין סיבה לא לרשום את הדירה על שמכם.
אמנם אין בחוק מועד לביצוע הרישום, אבל כדאי שהנושא יהיה מסודר, ולכן כדאי לבצע את הרישום בהקדם.
אם אתם מתכננים למכור את הדירה, אתם צריכים להעביר אותה על שמכם, לפני החתימה על חוזה המכירה, כדי שהקונה יוכל לרשום על שמו הערת אזהרה.
מס רכישה למי שיש לו שליש
כפיר שדמן
16/4/2023 22:57
כפיר שדמן
16/4/2023 22:57
שלום ותודה על התשובה לגבי מס שבח. אז אני מניח שזה עובד גם לכיוון השני: מי שיש לו שליש בשלוש דירות (בביניינים שונים) ורוצה לקנות בית אז יהיה לו פטור ממס רכישה 8% (כלומר ישלם לפי מדרגות כאילו זו דירתו היחידה). תודה
מס רכישה
עו"ד אסף אלקוני
17/4/2023 9:44
עו"ד אסף אלקוני
17/4/2023 9:44
נכון, מי שיש לו 1/3 דירה בדירות שונות , בבניינים שונים, ורוצה לרכוש דירת מגורים , יוכל לרכוש אותה במדרגות דירה יחידה.
מכירת דירה עם הערת אזהרה
סוניה
16/4/2023 20:52
סוניה
16/4/2023 20:52
שלום,
האם אפשר להעביר הערת אזהרה על פרגולה ממוכר לקונה? בתהליך של קנית דירה ונדרש לרשום הערת אזהרה על הפרגולה.
תודה רבה
הערת אזהרה על פרגולה
עו"ד אסף אלקוני
17/4/2023 9:42
עו"ד אסף אלקוני
17/4/2023 9:42
יש לבדוק את תוכן הערת האזהרה, ולטובת מי היא נרשמה : האם מדובר בהערה לפי סעיף 128 לחוק? האם מודבר בהערת אזהרה אחרת? לטובת מי היא נרשמה? מה מטרתה?
לאחר בירור האמור ניתן יהיה לענות האם ניתן להעביר הדירה בכפוף להערת האזהרה, ובמידה והדבר ניתן, מהי הפרוצדורה הנדרשת.
תשלום שכר טרחה לעורך דין שייצג במסגרת עסקת רכישת דירה
מיכאל
14/4/2023 14:07
מיכאל
14/4/2023 14:07
היי
במידה ואני מפעיל עורך דין לרכישת דירה יד שניה, אך מסיבה כזו או אחרת העסקה לא יצאה לפועל (לפני חתימת החוזה עם בעל הדירה) האם נהוג לשלם שכר טרחה כלשהו לעורך הדין?
תשלום שכר טרחה במקרה של עסקה שלא יצאה לפועל
עו"ד אסף אלקוני
16/4/2023 11:10
עו"ד אסף אלקוני
16/4/2023 11:10
הדבר תלוי בהסכם עם עורך הדין - אני לדוגמא, נוהג שלא לגבות שכ"ט מלקוח , שהעסקה "התפוצצה" שלא באשמתו.
בהעדר הסכם, נקבע בפסיקה שעוה"ד זכאי במקרה כזה ל-" שכ"ט ראוי " עבור עבודתו .
מהו שכ"ט ראוי ? מדובר על שכר טרחה חלקי, בהתאם לעבודה שהשקיע עוה"ד עד אותו מועד, אין דומה עסקה שאחרי משלוח טיוטה ראשונה הקונה לא התקדם, לעסקה שבה הגיע המוכר לחתימה, לאחר סיום המו"מ ,והקונה מצידו "נעלם".
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה
כפיר שדמן
14/4/2023 7:51
כפיר שדמן
14/4/2023 7:51
שלום רב, רכשתי דירה במסגרת מחיר למשתכן וזאת היתה דירתי היחידה. לאחר מכן קיבלתי בירושה שליש משלוש דירות ( 3 אחים). האם עדיין הדירה שבבעלותי (שנרכשה במסגרת מחיר למשתכן) עדיין נחשבת דירת מגורים יחידה וכאשר אמכור אותה (בכפוף לתנאים) אהיה פטור מתשלום מס שבח? תודה מראש
פטור ממס שבח
עו"ד אסף אלקוני
16/4/2023 11:06
עו"ד אסף אלקוני
16/4/2023 11:06
לצורך קבלת עמדה סופית בעניין הפטור יש לבדוק את כל הנתונים הפרטניים , לגבי דירות הירושה ( לדוגמא - האם הן באותו בניין? במידה והן באותו בניין , או אפילו שתיים מהן באותו בניין, הנושא עלול להיות מורכב יותר ויצריך דיון מול מיסוי מקרקעין )
באופן כללי ניתן להגיד כי אם מודבר בדירת מגורים העונה על תנאי החוק, ויש בבעלותך 1/3 ב 3 דירות ( נפרדות ) , שקיבלת בירושה , שעונות להגדרת דירת מגורים, ונמצאות בבניינים שונים, אז נראה כי מכירת דירת המגורים העיקרית , תוכל להתבצע בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק ( בכפוף כמובן למגבלות הקבועות בחוק- של סכום המכירה, תקופת החזקת הדירה וכד' )
לצורך ביצוע עסקה- יש לקבל חו"ד פרטנית !
רכישת דירה ראשונה לבן והגבלה מפני מכירה ללא אישור
לו
10/4/2023 13:29
לו
10/4/2023 13:29
רוצים לרכוש דירה ראשונה לבן על שמו. האם יש אפשרות לשים הערת אזהרה שלא יכול למכור בלי אישור שלנו, ההורים?
רכישת דירה לבן
עו"ד אסף אלקוני
11/4/2023 10:48
עו"ד אסף אלקוני
11/4/2023 10:48
בהחלט רצוי לערוך הסכם מתנה עם הבן , ולרשום לפיו הערת אזהרה, ואם אפשר לרשום גם משכנתא לטובתכם .
הסכם כזה יבטיח את הדירה, גם מפני מכירה לא מורשית וגם אם , חס וחלילה , הבן מסתבך בחובות , בהליך גרושין בעייתי , או בכל מצב אחר .
ניתן להיות איתי בקשר מייד אחרי החג , באמצעות הטלפון באתר, או באמצעות משלוח הודעה דרך הלשונית "ייעוץ אישי" כדי שנוכל לבנות הסכם המתאים לצרכים שלכם.
רישום הערת אזהרה ברכישת דירה על ידי שני חברים
אייל
2/4/2023 10:08
אייל
2/4/2023 10:08
אנחנו 2 חברים וקנינו דירה להשקעה חצי חצי.

לי יש את סכום מחצית הדירה. הון עצמי.

החבר שלי קונה איתי את הדירה וכל החצי שלו הוא כספי משכנתא.

חתמתי בבנק על החוב שלו מאחר והבנק ממשכן את הדירה בשלמותה.

עשינו הסכם ביננו שכל דרישה מהבנק תשולם על ידו בלבד

אני מעוניין להוסיף הערת אזהרה על הדירה לטובתי.

מה צריך שיהיה כתוב בה? תודה
רישום הערת אזהרה
עו"ד אסף אלקוני
2/4/2023 10:55
עו"ד אסף אלקוני
2/4/2023 10:55
הערת אזהרה נרשמת על סמך התחייבות של בעל המקרקעין , כלפי בעל הערת האזהרה , שעניינה התחייבות לבצע עסקה, או התחייבות להימנע מביצוע עסקה.
לכן יש לנסח הסכם ביניכם, שיאפשר רישום הערת אזהרה.
אציין כי יש לשים לב שההסכם לא יסתור את ההתחייבויות שלכם בעניין המשכנתא , שכן בד"כ מסמכי המשכנתא מציינים כי אסור לרשום הערות אזהרה בנוסף למשכנתא .
יש לבדוק את מסמכי המשכנתא , ובמידת הצורך לפנות לבנק בבקשה להרשות את רישום ההערה .
אציין כי גם אם באופן טכני , ניתן לרשום הערת אזהרה ללא הסכמת הבנק, כדאי מאוד לוודא שהרישום לא מהווה הפרה של ההסכמים עם הבנק.
תוכל לפנות אלי בלשונית "ייעוץ אישי" או בטלפון באתר, כדי שנוכל לתאם את ניסוח ההסכם ובדיקת המסמכים כאמור .
עיכוב בשלבי בניית דירה על פי חוק המכר
טליה
29/3/2023 11:42
טליה
29/3/2023 11:42
שלום רב,
ברכישת דירה מקבלן ועל פי חוק המכר, התשלומים לקבלן משולמים בהתאם לשלבים בהתקדמות הבניה, כך שעד לשלב מסירת המפתח החלק הארי של התשלומים הועבר לקבלן .
שאלתי היא כזו- מה קורה כאשר הקבלן לא משלים כל שלב עד תום, כלומר הקבלן מבצע את הכל אבל משלים רק 90% ולכן לא מוכן לקבל את התשלומים העתיים על פי שלבי הבניה למרות שחלפו כשנתיים מאז תחילת הבניה.
כך נוצר מצב שכל התשלום המלא, ייגרר עד בסמוך לשלב מסירת מפתח, וצובר מדדים ממועד שלב יציקת היסודות (שבו הועבר חלק מהתשלום) ועד למפתח- מדובר במדד על מלוא התקופה (שנה וחצי - שנתיים) על סכום כמעט מלא של הבית וזו תוספת לא הגיונית.
האם אין מועדי מינימום מקסימום בין כל שלב משלבי הבניה?
האם הקבלן יכול להתנהל בצורה שהוא בונה "על ניוטרל" ולא מאפשר להעביר תשלומים מעת לעת?
תודה
תשלום הצמדה בתקופת אחור במסירה
עו"ד אסף אלקוני
29/3/2023 13:47
עו"ד אסף אלקוני
29/3/2023 13:47
תיקון מספר 9 לחוק המכר, שנכנס לתוקף ביום 7.7.22 , נתן פתרון לגבי חוזים שנחתמו לאחר יום זה.
לגבי חוזים שנחתמו לפני 7.7.22 , אכן לכאורה יש שלם הצמדה למדד גם בתקופת האחור, אלא אם כן החוזה קובע אחרת ( ובדרך כלל החוזים לא קובעים אחרת ...)
מצד שני אתם אמורים לקבל פיצוי בגין אחור במסירה , מדי חודש , דבר שיכול להמתיק מעט את הגלולה המרה.
אם אינכם מקבלים פיצוי חודשי , פנו אלי בלשונית "ייעוץ אישי" , ונראה כיצד ניתן לעזור לכם לקבל את המגיע לכם.