פורום רכישת דירה | מכירת דירה

עו"ד אסף אלקוני

053-9428881

עו"ד אסף אלקוני, מנהל הפורום, מוסמך כעו"ד משנת 1995 ועוסק , כתחום עיסוק עקרי, בייצוג בעסקאות לרכישת /מכירת דירות מגורים.

 

עו"ד אלקוני מלווה באופן אישי את הלקוח מרגע קבלת ההחלטה על רכישת/ מכירת הדירה ועד לסיום העברת הבעלות בה. הדגש הינו על הכנת חוזה אשר מחד ישמור באופן בלתי מתפשר על זכויות הלקוח ( כקונה או כמוכר) ומאידך ישמור על אוירה טובה בין הצדדים מתוך ראיה כי המדובר בעסקה משותפת, בה שני הצדדים צריכים להיות מרוצים.

 

מלבד ההסכם עצמו, נבדקות כמובן כל השלכות המס של העסקה (מס שבח, מס רכישה היטל השבחה, דמי הסכמה וכד'), וכן נערכת בדיקה של הזכויות הקנייניות, על מנת שכל עסקה תושלם על הצד הטוב ביותר. למשרד ניסיון גם בעסקאות מורכבות, בהם הזכיות רשומות בחברות משכנות, במינהל, במינהל יו"ש וכמובן בלשכת רישום המקרקעין.

שאל את עורכי הדין וקבל מענה ללא עיכוב

המייל לא יפורסם בפורום
ישלח למנהל הפורום/לא יפורסם
על מי האחריות למטבח
דידי
22/3/2023 20:01
דידי
22/3/2023 20:01
רכשתי מטבח דרך החברה שהקבלן עובד איתה. יש הבדלים בצבעי הדלתות. מגירה קצרה מדי...על מי האחריות לתיקון?
ליקוי במטבח משודרג
עו"ד אסף אלקוני
29/3/2023 13:14
עו"ד אסף אלקוני
29/3/2023 13:14
כעיקרון , אם הליקוי היה במוצר שמהווה חלק אינטגרלי מהדירה , כדוגמת ריצוף, ודאי שהאחריות הייתה גם על הקבלן וגם על הספק.
לגבי ליקוי במטבח, שאינו מהווה מטבח הסטנדרט של הקבלן, יש מקום לטעון שהאחריות בעיקרה היא על חברת המטבחים.
שינוי בתכנית של דירה עם גינה לאחר חתימה על הסכם מכר
דניאל
15/3/2023 22:01
דניאל
15/3/2023 22:01
שלום רב,

חתמתי חוזה מול היזם על דירה עם גינה אחורית.
בחוזה נרשם במפורש שהגינה מונחת על אדמה/קרקע טבעית.
בפועל, נודע לי בזמן הביצוע (טרם הגיעו לדירה שלי) שהגינה בכלל מונחת על אלמנט קונסטרוקטיבי.

מבחינת עומסים ברור שהדבר אינו זהה ומגביל אותי מאוד, שכן על אדמה ניתן להניח פי כמה וכמה מאשר על אלמנט קונסטרוקטיבי (בהתאם לחו"ד יועץ קונסטרוקציה מטעמי) היזם מודה שחל שינוי בתכנית.
חשוב לציין שלא הובאה לידי שום הודעה מראש על שינוי זה. גיליתי את זה כדרך אגב / בעקיפין.

מה ניתן לעשות במצב זה? מהן הכלים/זכויות שעומדים לרשותי?

תודה מראש
הפרה צפויה של הסכם מכר
עו"ד אסף אלקוני
29/3/2023 13:12
עו"ד אסף אלקוני
29/3/2023 13:12
יש לבדוק את ההסכם, לכאורה עומדות בפניך כל האפשרויות לנפגע לפי החוק :
אכיפה- כלומר לחייב את הקבלן לבנות בהתאם להתחייבותו .
לחילופין- ביטול החוזה וקבלת פיצויים.
או , קיום החוזה על אף הפרת הקבלן+ קבלת פיצוי בגין ההפרה.
מס קניית דירה שניה להשקעה
עידן
15/3/2023 13:00
עידן
15/3/2023 13:00
שלום,
אני ואשתי גרים בדירה משלנו, ואנחנו מעוניינים לקנות דירה נוספת להשקעה. ברור לנו כי נצטרך לשלם עליה מס קנייה, אבל אם בהמשך נרצה להחליף את הדירה בה אנו מתגוררים כיום (לקנות ולמכור), האם נצטרך גם אז לשלם מס קנייה מלא כי זו לא תחשב "דירה יחידה"?
תודה
מכירת דירה
עו"ד אסף אלקוני
15/3/2023 13:18
עו"ד אסף אלקוני
15/3/2023 13:18
בכל מקרה שבו תרצו להשאיר בבעלות את הדירה להשקעה, ולהחליף רק את דירת המגורים , תצטרכו לשלם מס רכישה כמחזיקי דירה שנייה.
אם תמכרו את שתי הדירות , יש אולי אפשרות מסויימת לקבלת פטור חלקי ממס, תלוי מאוד באיזה מחיר הן נמכרות, ובכל מקרה מדובר על מתווה די מורכב, שלא ניתן לתאר אותו כאן, במסגרת המצומצמת של הפרום
תת חלקה לא נכון ברישום בטאבו
ניסן וין
10/3/2023 8:46
ניסן וין
10/3/2023 8:46
שמאי הגיע לדירה על מנת לת ת משכנתא למשפחה וטוען שיש בעיית תת חלקה למרות שהכל רשום על מס הדירה הנוכחית וגם במסמכים של הטאבו מה ניתן לעשות על מנת לא לעכב תמכירה תודה
תת חלקה שגויה
עו"ד אסף אלקוני
15/3/2023 13:19
עו"ד אסף אלקוני
15/3/2023 13:19
צריך לבדוק מה הבעיה, אבל כנראה שמדובר בהצמדה שגויה של הדירה בצו הבית המשותף, יש לתקן צו בית משותף.
מסירת דירה יד שנייה כשהמעלית מקולקלת
ענת
2/3/2023 2:49
ענת
2/3/2023 2:49
שלום,
בעת מכירת הדירה, 2. המעליות בבניין עבדו אבל מדי פעם היה צריך לתקן אותן. עכשיו בעת מסירת הדירה אחת המעליות מצריכה תיקון מאוד יקר. מי צריך לשלם, המוכר או הקונה?
תודה
תיקון מעלית שהתקלקלה בעת מסירת הדירה
עו"ד אסף אלקוני
2/3/2023 9:53
עו"ד אסף אלקוני
2/3/2023 9:53
תלוי מאוד בניסוח הוראות החוזה.
ראשית אני יוצא מנקודת הנחה שקלקול המעלית הוא בבחינת בלאי, ולא משהו שמיהו בזדון הרס או קלקל.
בדרך כלל - בלאי אינו באחריות המוכר, ולכן ניתן לטעון שעל הקונה לשלם.
מצד שני, המוכר אמור למסור דירה תקינה, ולתקן על חשבונו, קלקולים שארעו לפני המסירה. המוכר גם אמור לשלם את כל תשלומי ועד הבית עד המסירה, ולכן מכיוון שתיקון המעלית אמור להיות מבוצע ע"י ועד הבית , אז הדעת נותנת שהמוכר יישא בתשלום בגין קלקול שארע עד למסירה.
לכן- יש לבדוק את הוראות החוזה בין הצדדים, וייתכן שניתן ללמוד מהן על האחריות של כל צד.
בהעדר הוראה ברורה, הנטייה היא שהמוכר יישלם על התיקון, שכן הצורך בתיקון התעורר בעת שהוא החזיק בדירה.
חניית נכה בדירה חדשה מקבלן
שיר
26/2/2023 12:16
שיר
26/2/2023 12:16
שלום רב, קניתי דירה חדשה מקבלן. במסגרת ההסכם הוקצו לי 2 חניות. או ליתר דיוק חניה טורית של 2 חניות. ומסרתי לעו"ד של הקבלן תו נכה. נאמר לי שבסוף הפרויקט לפני אכלוס יחליפו לי את החניה לחנית נכה. מאחר והחניה היא טורית וחנית נכה היא בודדת למעשה יוצא שיוקצו לי 3 חניות. לאור כך, הקבלן אמר לי כי אם אני רוצה חנית נכה עליי לוותר על החניה הטורית שכן אי אפשר לפצלה, והוא לא מוכן לתת לי 3 חניות. האם מותר לו? איזה חוק או תקן מגן עליי? האם הוא חייב להביא לי חנית נכה?
תודה
חניית נכה
עו"ד אסף אלקוני
26/2/2023 12:36
עו"ד אסף אלקוני
26/2/2023 12:36
יש לבדוק את ההסכם , בדרך כלל נקבע בהסכמים שכל שינוי צריך להיות בכתב, כך שאם ההבטחה לחניית נכה הינה רק בע"פ, זה פחות טוב.
כעיקרון קבלן לא חייב להקצות לכל נכה חניית נכה, שכן פעמים רבות אין בבניין חניות נכה מספיקות לכל הנכים.
יש לבדוק את מערכת ההסכמים בינך לבין הקבלן, כדי לתת תשובה.
רכישת חניית נכה עודפת מקבלן
נועה
19/2/2023 13:29
נועה
19/2/2023 13:29
שלום רב
אנו עתידים להכנס לדירה בפרויקט מגורים חדש בקרוב.
לקראת האכלוס פנינו לקבלן ושאלנו אותו האם יש חניות שהוא מתכוון למכור כי אנחנו מעוניינים בחנייה נוספת (יש לנו רק 1 במסגרת רכישת הדירה) והוא הציע לנו רכישת חניית נכה, שלדבריו יש לו את ההיתר למכור אותה לזוג שהוא אינו נכה.

השאלה שלי היא - האם לאחר ביצוע הרכישה יש לנו את האפשרות באמת מבחינת החוק להיות הבעלים של החניה הזו ולבצע רישום מוסדר בטאבו?

תודה
רכישת חניית נכה
עו"ד אסף אלקוני
19/2/2023 14:25
עו"ד אסף אלקוני
19/2/2023 14:25
יש לבדוק את האישור שבידי הקבלן ולוודא כי אכן ניתן למכור אותה למי שאינו נכה, ולרשום אותה על שמו.
קבלת סיוע במשכנתא לעולה חדש חסר דירה
איתי
17/2/2023 19:35
איתי
17/2/2023 19:35
שלום.
חברתי היא עולה חדשה.
קראתי כי "בעלי תעודת עולה בתוקף המוגדרים כחסרי דירה עשויים להיות זכאים לסיוע ברכישת דירה לתקופה של 15 שנים מיום עלייתם לארץ".
יש לי מספר שאלות.

1. ארצה להבין טוב יותר את המשמעות של "חסרי דירה".
לחברתי אין דירה רשומה על שמה, היא חיילת בודדה וכרגע גרה בדירה של הצבא. היא מתכוונת להשכיר דירה לאחר השחרור. האם היא נחשבת לחסרת דירה?
2. האם ניתן לקבל סיוע במשכנתא גם אם היא לא נחשבת חסרת דירה כי היא עדיין עולה חדשה?
3. אם היא רוכשת דירה יחד עם מישהו שהוא לא עולה חדש - האם עדיין תוכל לקבל את הסיוע?
4. אם היא רוכשת את הדירה - האם הדירה חייבת להיות רשומה רק על שמה?

תודה רבה
סיוע לעולה חסר דירה
עו"ד אסף אלקוני
19/2/2023 10:26
עו"ד אסף אלקוני
19/2/2023 10:26
עולה חסר דירה הינו עולה שלא היתה בבעלותו דירה.
הסיוע הוא במשכנתא שאמורה להיות בתנאים טובים יותר ממשכנתאות שניתנות בשוק החופשי.
ההון העצמי הנדרש מהעולה הינו לפחות 25% וכן עליו להוכיח את יכולתו לעמוד בתנאים להחזר המשכנתא .
הדירה צריכה להירכש ע"י העולה בלבד.
אפשר לקבל מידע במוקד משרד הקליטה- 2294*
חתימה על חוזה מכר שהכינו כונסי נכסים של הצדדים
יוסף חי
17/2/2023 15:29
יוסף חי
17/2/2023 15:29
בית המשפט מינה את עורכי דין של הצדדים ככונסי נכסים האם ניתן לחייב את אחד הצדדים לחתום על חוזה מכר אם אחד הצדדים מסרב.
חתימה על חוזה מכר שהכין כונס נכסים
עו"ד אסף אלקוני
19/2/2023 10:16
עו"ד אסף אלקוני
19/2/2023 10:16
מכיוון שההליך הינו בפיקוח בית המשפט, יש לברר מה היו החלטות בית המשפט, המפורשות והמשתמעות , כדי שניתן יהיה לענות על השאלה.
באופן עקרוני, כונס נכסים מתמנה ע"י בית משפט ומקבל סמכויות לחתום במקום הצדדים, אבל כמובן שיש לבדוק את המקרה לגופו, על מנת לענות .
האם ניתן לציין בהסכם מכירה סכום מלא למרות שמשולם שליש
שי
13/2/2023 12:21
שי
13/2/2023 12:21
שלום,
הוריי רוצים לתת לי במתנה חלק מדירה שיש ברשותם. מחיר הדירה 1.5 מיליון והם רוצים למכור לי אותה ב 1 מיליון. אני לא מעוניין לפרק את העסקה לשליש מתנה ושני שליש קניה -- כי זה אח"כ חוסם אותי במכירה ל 3 או 4 שנים. האם אפשר לעשות הסכם מחירה על הסכום המלא, ובתשלומים לציין כי התמורה נמוכה יותר בגלל "הנחה" או מתנה? שוב אינני מנסה להתחמק ולשלם שליש מס רכישה (ממילא המס נמוך או לא קיים).
תודה
קבלת הנחה במכירת דירה
עו"ד אסף אלקוני
13/2/2023 12:59
עו"ד אסף אלקוני
13/2/2023 12:59
מבחינת רשויות המס , אם אתה מדווח על רכישת הדירה במחיר מלא , והצדדים משלמים את מלא המיסים עבור כך ( המוכרים מס שבח, והקונים מס רכישה מלא) , אז המוכרים רשאים לוותר לקונים על חלק מהתשלום , או לדחות אותו למועד עתידי ורחוק.
כל זמן ששולם המס בגין עסקה במחיר מלא, רשויות המס לא אמורות להתערב בביצוע התשלום בפועל.
מאידך , כדי לא לעורר שאלות מיותרות, כדאי לערוך את החוזה בצורה נכונה.
תוכל ליצור איתי קשר דרך הטלפון המופיע באתר , או דרך הלשונית "ייעוץ אישי" על מנת שאוכל לקבל מידע ספציפי על העסקה שלכם, ולראות מה הדרך הנכונה לבצע את האמור.
השתלטות על נכס במרמה על ידי נכד
גלי
6/2/2023 6:19
גלי
6/2/2023 6:19
שלום,
לאח של אימי שנפטר היה בית עתיק מתקופת הבריטים אך לא היה רשום על מסמך בטאבו ככל הידוע לנו. בבית זה גרו הסבים שלנו עד שנפטרו.
אחד הנכדים ניכס לעצמו את הנכס והשכיר אותו לאדם, כאשר אימי ואחותה ידעו על כך ואפשרו לו זאת לא רצו לעשות ריב משפחתי ושתקו.

לאחרונה נודע מאימי (חתמה לו לפני מספר שנים כנראה) שהנכד הזה החתים אותה על מסמך משפטי שלא ידוע לה מה תוכנו.(כנראה שאימי ואחותה או רק אימי היו רשומות על הנכס הזה).
לפני מספר שנים (3-4 הערכה) הנכד מכר הנכס בהחבא ללא ידיעת אימי או מי מבני המשפחה ורק עכשיו נודע לנו על כך. אימי אישה בת 80 התנגדה לכך בתוקף ומעולם לא הביעה הסכמתה לכך.
כיצד ניתן לאתר את המסמך המשפטי שאימי חתמה עליו והאם ניתן לתבוע את הנכד הזה?
מה האפשרויות שעומדות בפנינו אם בכלל?
תודה
השתלטות על נכס
עו"ד אסף אלקוני
6/2/2023 15:14
עו"ד אסף אלקוני
6/2/2023 15:14
לא בור היכן הנכס רשום , אבל כנראה שברשם שבו רשום הנכס ( טאבו, מנהל מקרקעי ישראל וכד') אמור להיות אותו מסמך שמעביר בעלות לנכד.
אמך , כצד למסמך, יכולה לפנות בבקשה לקבלו .
נכון שאם לא יודעים בכלל היכן הנכס רשום, לא ניתן לדעת לאן לפנות ,אבל כדאי לברר- סביר להניח שהנכס רשום או בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.
סעיף 5 א' לחוק המכר
אלמוג
5/2/2023 12:44
אלמוג
5/2/2023 12:44
שלום רב, רכשתי דירה לאחר שיצא תיקון 5 א' ונראה שהייתי זכאי לי. קיבלתי את הדירה שלי (חדשה מקבלן) כ-4 חודשים איחור מהתאריך המשוער. בחוזה אתו נרשם שרק לאחר 3 חודשים ,אתחיל לקבל פיצוי כספי כרשום בחוזה. אכן קיבלתי ,אך רק על חודש אחד ולא הייתי מודע לתיקון 5 א' שיצא במרץ 2011. לפי הבנתי, הייתי צריך לקבל ארבעה חודשים של שכירות *150% . האם נכון הדבר? האם מה שחתמתי עם הקבלן משנה את סעיף 5 א' בחוק המכר? או שהוא חייב בחוק זה ולא משנה מה חתום בחוזה?
תודה
קבלת פיצוי
עו"ד אסף אלקוני
6/2/2023 15:10
עו"ד אסף אלקוני
6/2/2023 15:10
נכון , לא ניתן להתנות על חוק המכר בחוזה , ואתה זכאי לכאורה לחודש פיצוי נוסף. אלא אם התקיימו הנסיבות האמורות בחוק שמאפשרות פטור לקבלן ( נושאים שלקבלן אין שום שליטה עליהם שהביאו לעיכוב)
בעלות זמנית על שתי דירות
אלון
1/2/2023 12:21
אלון
1/2/2023 12:21
שלום,
רכשתי דירה מקבלן לפני שמכרתי את הדירה שאני גר בה כרגע. קבלת מפתח לדירה החדשה היא עוד שנה וחצי. כמה זמן אני יכול להחזיק בשתי הדירות כך שלא אשלם מס?
תודה
מכירת דירה נוספת לאחר רכישת דירה מקבלן
עו"ד אסף אלקוני
1/2/2023 18:42
עו"ד אסף אלקוני
1/2/2023 18:42
אם הדיווח דווח בצורה נכונה למיסוי מקרקעין , יש לך שנה מיום קבלת החזקה בדירת הקבלן, לצורך מכירת הדירה הנוכחית .
חשוב להקפיד ולא לעבור את המועד, הן על מנת שלא תחויב בהפרש מס רכישה על הדירה החדשה, והן על מנת שתוכל למכור את הדירה הנוכחית בפטור ממס שבח.
התנהלות של רוכש דירה מול עורך דין שמתעלם מפניותיו
אברהם
27/1/2023 12:33
אברהם
27/1/2023 12:33
רכשתי דירה לפני למעלה משנה. עד לרגע זה העורך דין שייצג אותי טרם רשם את הנכס על שמי. מסתבר שהוא אף טרם דיווח על העסקה (לא ממש יודע מה הכוונה), והבעיה היא שהוא פשוט לא מתקשר איתי. מאות שיחות והודעות ווטסאפ והוא לא משתף פעולה. רק כשאני מתקשר ממספר לא מוכר הוא עונה אומר שיטפל בזה. זו התנהגות שאפיינה אותו הרבה במהלך הרכישה. אני חסר אונים ולא יודע כיצד לפעול מולו. רוצה לברר אם אני יכול לתבוע אותו אזרחית (לחייב אותו בדין להשלים את ההליך בזמן תחום, ואולי אף לפצות אותי על עגמת נפש).

תודה.
השלמת עסקת מכר
עו"ד אסף אלקוני
29/1/2023 13:00
עו"ד אסף אלקוני
29/1/2023 13:00
ראשית יש להבטיח את השלמת הדיווח ורישום הדירה על שמך, רק לאחר מכן ניתן יהיה להעריך את הנזק הכספי שנגרם.
כיוון שיש קנס של 270 ש"ח על כל שבועיים של פיגור בהגשת הצהרה, כדאי לפעול באופן דחוף להגשת ההצהרה, לראות כיצד ניתן לשחזר מסמכים, באמצעות עוה"ד של המוכר, ובסוף לתבוע את עוה"ד על הנזק שנגרם.
חיוב מס רכישה בדיווח על שתי עסקאות בפעימה אחת
יואל
23/1/2023 8:57
יואל
23/1/2023 8:57
האם דיווח של שתי עסקאות בפעימה אחת אינו חייב במס רכישה במידה וכרגע אני בעל 25 אחוז מדירת ירושה וללא נכס נוסף? את שאר החלקים אקנה בשתי פעימות ממספר יורשים אבל הדיווח יהיה בפעם אחת - מחיר הדירה בשמאות הינו בתקרת פטור דירה יחידה.
תודה
מס רכישה
עו"ד אסף אלקוני
23/1/2023 10:04
עו"ד אסף אלקוני
23/1/2023 10:04
כפי שכתבתי גם אתמול, רכישת חלקים נוספים המשלימים דירה יחידה, שכיום הינה בבעלות חלקית שלך, כאשר בסך הכל שוויה פחות מתקרת הפטור, אמורים להיות פטורים ממס רכישה.