פורום פינוי בינוי | התחדשות עירונית
עו"ד נריה כהן
שותף מייסד וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד פלס, מוזר, כהן ושות'. המחלקה בראשותו- מחלקת התחדשות עירונית, מלווה בצורה מקצועית ושוטפת דיירים, נציגות דיירים, חברות יזמיות, חברות בניה, קבלנים וקרנות השקעה בתחומי המקרקעין. הליווי כולל את כל שלבי התכנון, המימון והביצוע. המחלקה מציעה, במידת הצורך גם טיפול משפטי בבעיות אשר עלולות לצוץ בהמשך הדרך בערכאות השונות בבתי המשפט תוך הסתייעות במחלקת הליטיגציה במשרד בראשותו של עו"ד ערן פלס כך שהטיפול בלקוח הינו בבחינת One Stop Shop.
שאל את עורכי הדין וקבל מענה ללא עיכוב
החלפת עו״ד מייצג בפרויקט פינוי בינוי
חיים אלקובי
20/12/2023 23:34
אנחנו בשלבים לקדם אצלנו ברחוב פרויקט פינוי בינוי ובחרנו עו״ד מייצג שהתחיל לעבוד כבר מול היזם שהגיש הצעה וחלק מהשכנים לא מרוצים מההתנהלות האם יש מניעה להחליף את העו״ד.
החלפת עו"ד מייצג
עו"ד נריה כהן
26/12/2023 10:42
לא. אין מניעה משפטית. זו צריכה להחיות החלטה של רוב הדיירים או רוב הנציגות
זכויות דירה לא מהוונת בתכנית פינוי בינוי
לי
20/12/2023 11:44
דירה לא מהוונת בניה רוויה סקטור עירוני בקרקע רמ״י, בה אושרה תכנית פינוי בינוי לתוספת זכויות (מכפיל 1:3). האם משלמים דמי היוון ודמי הסכמה לפי ערך הקרקע החדש לפי הזכויות בתכנית?
היוון
עו"ד נריה כהן
20/12/2023 11:52
בפעמים שאני נתקלתי בהתנהלות מול רמ"י לא דרשו לפי ערך חדש אלא לפי ישן.
כמובן שעדיף היה לעשות זאת , בשלבים מוקדמים יותר.
בהצלחה
כמובן שעדיף היה לעשות זאת , בשלבים מוקדמים יותר.
בהצלחה
נציג הדירה שלי כאשר יש חשש להגינות
ערן
11/12/2023 11:42
שלום רב, כאשר אני לא סומך על הנציגים האם אני יכול להיות הנציג של דירתי וכאשר יש פגישות עם היזם/עו"ד לבקש ליידע אותי כדי שאהיה נוכח. תודה רבה.
לא סומך על הנציגות
עו"ד נריה כהן
19/12/2023 16:17
אני מניח שאם מדובר בבניין אחד קטן עם מספר מצומצם של בעלי דירות זה אפשרי. פחות פרקטי במתחמים גדולים.
חניית נכה בתמ״א 38/2 - כמה חניות מגיעות לנו?
חוה ב
6/12/2023 10:48
אחותי ואני , בעלות דירות בבניין לתמ״א 38/2. לשתינו תווי נכה. היזם טוען שמגיעה לנו רק חניית נכה אחת וקובע לנו את סוג הנכות - מה זכויותינו? כמו כן נשמח לקבל את לשון החוק בעניין. תודה על הסיוע
חנית נכה
עו"ד נריה כהן
6/12/2023 13:50
אם כל יתר הדירות מקבלות דירה אחת אז גם לכם מגיעה רק דירה אחת. נכות אינה מזכה בחניה נוספת. איני מכיר חוק ספציפי בנושא התחדשות עירונית הקובע את טיב החניה לנכים
חישוב שטח לטובת פינוי בינוי לפני טופס 4
ארנון יצחקי
29/11/2023 21:28
שלום רב,
המקרה המדובר -
דירה קיימת בעלת תוספת בנייה שנבנתה לפי היתר בנייה, אך לא קיבלה טופס 4 .
השאלה:
האם בבוא העת, יזם יכול "למחוק" את שטח התוספת משטח הדירה, בזמן חישוב התמורות?
אודה לתשובתך
המקרה המדובר -
דירה קיימת בעלת תוספת בנייה שנבנתה לפי היתר בנייה, אך לא קיבלה טופס 4 .
השאלה:
האם בבוא העת, יזם יכול "למחוק" את שטח התוספת משטח הדירה, בזמן חישוב התמורות?
אודה לתשובתך
תוספת שקיבלה היתר אך לא קיבלה טופס 4
עו"ד נריה כהן
30/11/2023 13:39
למה להמתין ל"בבוא העת"תקפיד במסגרת ההסכם שהדברים יהיו ברורים ושלא תהיה על כך מחלוקת?
בהצלחה
בהצלחה
פינוי בינוי/תמ"א 38/2 מדידה בדירה
ynaiv
17/11/2023 13:02
שלום רב, באיזה שלב הקבלן/יזם צריך לבצע מדידות בדירה האם לפני קבלת היתר מהעייריה או אחרי?
מדידה
עו"ד נריה כהן
20/11/2023 15:31
שאלה חוזרת ראה תשובה קודמת
פינוי בינוי מתי מתבצע מדידת הדירה?
YANIV
16/11/2023 14:01
באיזה שלב צריך להגיע מודד מטעם היזם לדירה? האם לפני קבלת היתר, אחרי.
עורך הדין של הבניין והנציגים כלל לא עדכנו את הדיירים על-כך. היזם פונה באופן עצמאי לכל דיייר. האם זה נכון?
תודה.
עורך הדין של הבניין והנציגים כלל לא עדכנו את הדיירים על-כך. היזם פונה באופן עצמאי לכל דיייר. האם זה נכון?
תודה.
מדידה
עו"ד נריה כהן
20/11/2023 15:31
מדידה המגרש נעשית בשלבים מוקדמים יחסית של התוכנית. מדידת הדירות נעשית בשלבים מתקדמים יותר. אם יש אי בהירות אז עושים קודם. ככלל אין צורך במעורבות של עוה"ד למדידה. אפשר לקבל את תוצאות המדידה ואם אתה סבור שהמדידה מוטעית אז אפשר להפעיל מנגנונים של בירור/בוררות בהתאם להסכם.
פינוי ביני מדידה והסכם
yaniv
26/11/2023 21:54
תודה על תשובתך,
כל כך עוזר בתוך כל האי וודאות.
מי מאשר ליזם כתב הסמכה תכנוני ? כמו כן, מדידת המגרש צריכה להיות לפני קבלת היתר בניה מהעירייה? נראה הגיוני רק המגרש אבל מדוע את הדירות כאשר יש תוכנית של הבניין מלפני שנים, שהרי אף דייר לא עשה מרפסת שבולטת או חדר, בתוך הדירות מקסימום שברו קירות (לדוגמה קיר 10 ס"מ שהפריד בין חדר למרפסת קטנה).
תודה רבה לך, עורך דין נריה כהו, יישר כח.
כל כך עוזר בתוך כל האי וודאות.
מי מאשר ליזם כתב הסמכה תכנוני ? כמו כן, מדידת המגרש צריכה להיות לפני קבלת היתר בניה מהעירייה? נראה הגיוני רק המגרש אבל מדוע את הדירות כאשר יש תוכנית של הבניין מלפני שנים, שהרי אף דייר לא עשה מרפסת שבולטת או חדר, בתוך הדירות מקסימום שברו קירות (לדוגמה קיר 10 ס"מ שהפריד בין חדר למרפסת קטנה).
תודה רבה לך, עורך דין נריה כהו, יישר כח.
פיצוי על בניה ממול לדירת המגורים
יוסי כהן
8/11/2023 18:22
אנחנו גרים בקומה גבוהה עם נוף פתוח. בתוכנית שהתפרסמה לבצע הריסה ובניה בבניין ממול ולבנות מבנה רחב וגבוה שיסתיר את הנוף הפתוח. האם יש פיצוי על ירידת ערך והסבל הכרוך בבניה.
פגיעה בנוף
עו"ד נריה כהן
9/11/2023 10:33
על הסבל לא- כל המדינה הולכת להתחדשות כולם סובלים או סבלו או יסבלו
על ירידת הערך יש סיכוי. לא גבוה- מאותה סיבה. אם בתי המשפט יחייבו עיריות לפצות בכל בניין שהעיריה בונה במסגרת התחדשות לכל הבניינים מסביב שאיכשהו נפגעים (עומס תחבורתי, עומס בגנים, עומס בחניות , רעש גדול יותר, זיהום גדול יותר, פגיעה בקווי הנוף וכו') אז לא תהיה לעולם התחדשות. לכן לדעתי רק במקרים מאוד מאוד קיצוניים.
בהצלחה
על ירידת הערך יש סיכוי. לא גבוה- מאותה סיבה. אם בתי המשפט יחייבו עיריות לפצות בכל בניין שהעיריה בונה במסגרת התחדשות לכל הבניינים מסביב שאיכשהו נפגעים (עומס תחבורתי, עומס בגנים, עומס בחניות , רעש גדול יותר, זיהום גדול יותר, פגיעה בקווי הנוף וכו') אז לא תהיה לעולם התחדשות. לכן לדעתי רק במקרים מאוד מאוד קיצוניים.
בהצלחה
מינוי שמאי בפרויקט של פינוי בינוי
משה ב.
6/11/2023 9:54
בפינוי בינוי תמ"א 38/2 עם ליווי של עו"ד, היזם הגיש הצעה. על פניו נראה שהתמורות לא שוויוניות.
1. מי אמור לבדוק אי שוויוניות.
אני מעוניין ששמאי יעריך את התמורות.
האם יש חוק ו/או נוהל קבוע ומי יכול לדרוש הערכת שמאי.
משה
1. מי אמור לבדוק אי שוויוניות.
אני מעוניין ששמאי יעריך את התמורות.
האם יש חוק ו/או נוהל קבוע ומי יכול לדרוש הערכת שמאי.
משה
תמורות לא שיוויוניות
עו"ד נריה כהן
6/11/2023 10:04
שמאי ממשלתי אמור לתת תשובה אם הצעת היזם כלכלית /טובה לדיירים. הוא לא אמור להיכנס לאופן חלוקת התמורה בין בעלי הדירות. תנסה להעביר החלטה בנציגות לדרוש מינוי שמאי מטעםן הדיירים כדי לבצע בדיקה כזו.
בהצלחה
בהצלחה
האם יש תוקף מוגבל של שטר חוב?
אביבית
5/11/2023 10:33
לכמה זמן תקף שטר חוב?
אם יש שטר חוב מלפני 3 שנים זה תקף?
אם יש שטר חוב מלפני 3 שנים זה תקף?
שאלה לא רלבנטית לפורום
עו"ד נריה כהן
5/11/2023 10:43
השאלה אינה רלבנטית לפורום הזה.
שאלה על סעיף בחוזה שכירות של פינוי בינוי
אביב
3/11/2023 9:04
ידוע לקונה כי המשכיר חתם על הסכם תמ"א 38, וכי המשכיר זכאי לסיים את חוזה השכירות בהודעה מראש בת 60 יום.
עם הודעת המשכיר לשוכר, ידרש השוכר לפנות את הדירה תוך 30 יום ממתן ההודעה.
מה אומר המשפט הזה ?
עם הודעת המשכיר לשוכר, ידרש השוכר לפנות את הדירה תוך 30 יום ממתן ההודעה.
מה אומר המשפט הזה ?
מכירת דירה מושכרת
עו"ד נריה כהן
5/11/2023 10:15
לא ניתן לענות ללא הבנת כל מכלול ההסכמים (מכירה- קניה, הסכם שכירות ). בהצלחה
שאלה על חוזה שכירות של חנות
אביבית
3/11/2023 8:51
יש לי חנות שאני משכירה כבר שנים.
אני אמורה לחדש או להאריך את החוזה , כל שנה אני מאריכה על ידי תוספת נספח חוזה , עכשו יש דיבור על פינוי ובינוי ויש חוזה חתום,
מה ארשום כדי להגן עליי כמשכירה והאם לעשות חוזה חדש או שזה בסדר להמשיך עם תוספת נספח חוזה ??
אני אמורה לחדש או להאריך את החוזה , כל שנה אני מאריכה על ידי תוספת נספח חוזה , עכשו יש דיבור על פינוי ובינוי ויש חוזה חתום,
מה ארשום כדי להגן עליי כמשכירה והאם לעשות חוזה חדש או שזה בסדר להמשיך עם תוספת נספח חוזה ??
שכירות
עו"ד נריה כהן
5/11/2023 10:13
להכניס סעיף המאפשר לך לפנות את השוכר בהתראה של 60 ימים. אגב אם רק עכשיו נחתם הסכם פינוי בינוי אז לא נראה שזה רלבנטי לשנה הקרובה כי לוקח כמה שנים בין חתימת הסכם פינוי בינוי ובין פינוי בפועל. בהצלחה
פיצול של משרד עורכי דין באמצע הפרויקט
זאב
4/10/2023 22:07
כידוע משרדי עריכת דין כל הזמן מתפצלים, ופרויקט פינוי בינוי נמשך בממוצע 8-12 שנים, כך שיש סיכוי לא מבוטל שזה יקרה במהלך הפרויקט.
כשמדובר בלקוח בודד אז ברור שהוא בוחר עם מי להמשיך, אבל מה קורה עם עשרות או מאות בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי?
האם כל בעל דירה מחליט עם איזה פלג של המשרד הוא הולך?
האם הנציגות מחליטה?
האם זה משהו שהפלגים המתפצלים של המשרד מחליטים עליו ביניהם?
שמתי לב גם שבחלק מהסכמי ההתקשרות חותמים מול המשרד ובחלק מול עו"ד ספציפי, אני מניח שגם לזה יש משמעות במקרה של פיצול?
כשמדובר בלקוח בודד אז ברור שהוא בוחר עם מי להמשיך, אבל מה קורה עם עשרות או מאות בעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי?
האם כל בעל דירה מחליט עם איזה פלג של המשרד הוא הולך?
האם הנציגות מחליטה?
האם זה משהו שהפלגים המתפצלים של המשרד מחליטים עליו ביניהם?
שמתי לב גם שבחלק מהסכמי ההתקשרות חותמים מול המשרד ובחלק מול עו"ד ספציפי, אני מניח שגם לזה יש משמעות במקרה של פיצול?
פיצול משרד עו"ד
עו"ד נריה כהן
5/10/2023 9:09
הנציגות צריכה לקבל החלטה בנושא. כל החלטה לגיטימית:
1. ללכת רק עם פלג א' או רק עם פלג ב'.
2. לאפשר לכל דייר/בניין/ הבחירה בפלג א' או בפלג ב'.
3. להפסיק התקשרות וללכת למשרד אחר.
1. ללכת רק עם פלג א' או רק עם פלג ב'.
2. לאפשר לכל דייר/בניין/ הבחירה בפלג א' או בפלג ב'.
3. להפסיק התקשרות וללכת למשרד אחר.
התנגדות לבניה במסגרת פינוי בינוי לאחר תחילת הבנייה
רחלי אבני
4/10/2023 12:26
האם ניתן להגיש התנגדות לאחר שהבניין החל להבנות?
התנגודת לאחר קבלת היתר בניה
עו"ד נריה כהן
5/10/2023 8:56
אם הבניה בהתאם להיתר אז לא ניתן להגיש התנגדות לועדה שאישרה את ההיתר
הסתייעות בעורך דין חיצוני או פנימי בפרויקט תמ"א 38
סימה כ
1/10/2023 9:05
אנחנו דיירים בבנין יש יוחסית באזור ראשון לציון בן 4 קומות ללא מעלית
לאחרונה פנו מהעיריה בנושא תמא 38 חיזוק ושינוי מיבני גם לגבי מעלית
יש לנו עורך דין בבניין האם עלינו לקחת עורך דין חיצוני או שמספיק לנו עורך דין שגר בבניין ? תודה
לאחרונה פנו מהעיריה בנושא תמא 38 חיזוק ושינוי מיבני גם לגבי מעלית
יש לנו עורך דין בבניין האם עלינו לקחת עורך דין חיצוני או שמספיק לנו עורך דין שגר בבניין ? תודה
עו"ד דיירים שהוא דייר מלכתחילה
עו"ד נריה כהן
3/10/2023 13:19
לא רצוי שהעו"ד יהיה אחד הדיירים. זה אפילו אסור עפ"י כללי האתיקה. עליכם לקחת עו"ד מומחה בתחום. חיצוני. בהצלחה