פורום תמ"א 38

עו"ד נריה כהן

053-9386043

עו"ד נריה כהן, מייסד מחלקת התחדשות עירונית ושותף במשרד עורכי דין המוביל בתחום, פלס מוזר כהן ושות'.

לעו"ד כהן ניסיון עשיר ועתיר הצלחות בליווי עשרות רבות של פרויקטים בתחום הבניה בכל הארץ.
מחלקת ההתחדשות העירונית בראשותו של עו"ד נריה כהן, הובילה עם השנים עשרות פרויקטים, תוך גריפת הצלחות מרובות, בין היתר בפרויקטי תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה ובפרויקטי תמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה.


עו"ד נריה כהן מעניק ייעוץ וייצוג משפטי לבעלי דירות, לקבלנים וליזמים באופן מקצועי ומדויק ללא התפשרות על יחס אישי וליווי לאורך כל הדרך. הטיפול בלקוחות נעשה תוך מציאת פתרונות יצירתיים לכל מקרה ועד הגעה לתוצאה מקסימלית.
 

שאל את עורכי הדין וקבל מענה ללא עיכוב

המייל לא יפורסם בפורום
ישלח למנהל הפורום/לא יפורסם
תמא 38/2 פינוי בינוי בתל אביב יפו
מלכה
25/2/2024 13:52
מלכה
25/2/2024 13:52
דירה 80 מר.
1. מודד מטעם היזם מדד 77 מר. האם חייבת לקבל זאת?
2.בעל הדירה בן 78 לא גר בדירה כי אין מעלית האם זכאי להטבות בגין גילו כאמור בן 78.?
תודה
מספר שאלות על תמ"א 38/2 מבוגרים ומדידה
עו"ד נריה כהן
26/2/2024 9:48
עו"ד נריה כהן
26/2/2024 9:48
1. תלוי מה אומר ההסכם. אם קביעת המודד סופית עפ"י ההסכם אז כן. ואם ההסכם מאפשר השגה אז יש לפעול עפ"י הוראות ההסכם. בוודאי שאם יש פערים משמעותיים, הייתי ממליץ לבצע מדידה בכל מקרה ולהילחם על הזכות שלך.
2. לא
מיסוי בתמא 38/2 - פטור אישי
ענת
24/2/2024 12:59
ענת
24/2/2024 12:59
האם מס שבח זה המס היחיד שהיזם לוקח על עצמו במקום בעל הזכויות ?
אם לא אסכים לתת ליזם את הפטור שלי ממס שבח עקב ירושה האם יש פטור אישי אחר שהוא יכול להשתמש בו ?
האם החוזה מול היזם בנושא המיסוי או שימוש בפטור אישי ממס הוא אישי או חייב להיות שווה לכולם ?
פטורים אישיים במיסוי
עו"ד נריה כהן
26/2/2024 9:46
עו"ד נריה כהן
26/2/2024 9:46
1. לא.
2. יש מגוון של פטורים אישיים (ירושה, נכה, פריסה וכו').
3. ככלל החוזה אחיד לכולם. עם זאת בנושא המיסוי האישי יכול ויהיו חריגים וענין זה צריך להיות מוסכם ומאושר גם ע"י הנציגות.
מילוי שאלון מסוי תמ"א 38/2 לחנות
תמי
20/2/2024 7:47
תמי
20/2/2024 7:47
בבעלותי חנות. היא מושכרת כנכס מסחרי. כל השנים. לא מפוצלת.
האם בעלת חנות מחויבת במילוי שאלון מיסוי שמתכוון לדירות מגורים?
שאלון לבעלי חנות
עו"ד נריה כהן
26/2/2024 9:44
עו"ד נריה כהן
26/2/2024 9:44
אין "חובה" למלא שאלון. יש הסכמות. מקובל שבתהליכים של התחדשות להשית את חבות המיסים על היזם. משום כך, על היזם לקבל תמונה מלאה של חשיפות המס של הדיירים ובעלי החנויות וזה לגיטימי לבקש /לדרוש מבעלי הנכסים למלא שאלונים מתאימים.
תמא 38/1 אחריות יזם על הגג
אילן
19/2/2024 15:10
אילן
19/2/2024 15:10
הסכם תמ"א 38/1 היזם מקבל בתמורה את הגג לבניית דירות 6 דירות קומה וחצי. העבודות בתחילתם. האם אחריות הגג שהיזם מקבל בתמורה היא באחריותו מכל המשתמע מכך עוד בטרם החל את הבניה בגג
אחריות יזם לגג בתקופת העבודות
עו"ד נריה כהן
26/2/2024 9:42
עו"ד נריה כהן
26/2/2024 9:42
מקובל שמרגע שמתחילות העבודות , האחריות על הבניין על היזם. עם זאת עליכם לראות מה אומרות הוראות ההסכם ביניכם ובין היזם.
פינוי בינוי לא נותנים את מה שמגיע לי
אמיר קנדי
17/2/2024 9:52
אמיר קנדי
17/2/2024 9:52
יש לי דירה 112 מטר בנוי 30 מטר מירפסת . הדירה 2 קומות בניתי את הקומה השנייה ליפניי שבע שנים מה מגיע לי
דירה מיוחדת
עו"ד נריה כהן
18/2/2024 11:35
עו"ד נריה כהן
18/2/2024 11:35
עניין התמורות אינו קבוע בחוק. אם הדירה מיוחדת ושונה אז אתה צריך להיכנס למו"מ עם היזם באופן ישיר או באמצעות הנציגות. ככל שיש מספר דירות כנ"ל אז כמובן התמורה צריכה להיות לפי אותם כללים
זכויות קשישים בתמא לדירה חלופית במהלך הבנייה
תמי
7/2/2024 13:34
תמי
7/2/2024 13:34
שלום
אבא שלי בן 77..מתחיל בבנין שלו פרוייקט תמא עוד כחצי שנה. יש לציין שהוא חולה ריאה קשה והוא לא יוכל לנשום את האבק בטתר בנייה למשך שנתיים. האם יש לו זכויו. לדירה חלופית? החתימה הראשונית הייתה לפני תשע שנים כשהיה בריא
קשישים
עו"ד נריה כהן
14/2/2024 12:06
עו"ד נריה כהן
14/2/2024 12:06
לא אבל כדאי שתפנה ליזם ולעוה"ד שלכם ותבקש התחשבות. פעמים רבות הצלחנו עבור לקוחותינו
זכויות קשישים בתמא
תמי
14/2/2024 12:40
תמי
14/2/2024 12:40
לא הבנתי למה לא?
הוא מוגדר כחולה מרותק לביתו על פי כל הקריטריונים והמסמכים הרפואיים.
מצויין שמי שמרותק לביטו עפ כל ההגדרות - זכאי
תקנה 9 לחוק המכר לגבי הרחבת דירה
נפתלי
6/2/2024 10:45
נפתלי
6/2/2024 10:45
שלום רב. אנו מצויים בתהליך תמ"א 38/2. בעלי הדירות מקבלים את שטח דירתם הנוכחית. יש לציין ששטח המגרש אינו מאפשר הרחבות לדירות. ליזם יש אפשרות בקומות מסוימות ליצור דירות ששטחן גדול משטח הדירות הקיימות וזה באותה קומה בה מצויות דירות הבעלים.
קיימת אפשרות לבעלי הדירות להרחיב את דירתם על חשבון שטח דירת היזם. במידה וקיימת הסכמה לכך ונרכש שטח נוסף לדירת בעלים וזה מהשטח הקומתי ובכך מרחיב את הדירה, האם ההסכם עם היזם להרחבת הדירה זה תחת תקנה 9 לחוק המכר לדירות מגורים כולל הצמדות הסכום שנקבע לרכישת השטח הנוסף? במידה וכן, מאיזה רגע בהסכם חל החוק? האם זה אומר כי מהסכום הכולל שנחתם יש להפחית 20% ומהשאר מחלקים ל-2 ורק מצמידים למדד תשומות הבניה למגורים את אחד החציים שלאחר החלוקה ב-2? תודה רבה על התייחסותך.
הרחבת דירה ספציפית
עו"ד נריה כהן
14/2/2024 12:05
עו"ד נריה כהן
14/2/2024 12:05
הלכתי לאיבוד. שאלתך תתאים לייעוץ פרטני עם מומחה בתחום.
נציגות דיירים שאינם בעלי דירה בפרוייקט תמא 38/2
שירן
5/2/2024 22:05
שירן
5/2/2024 22:05
האם מי שאינו בעל דירה (אימו היא בעלת הדירה) יכול להתמנות כחבר נציגות במסגרת תמא 38/2?
מינוי בן לנציג
עו"ד נריה כהן
6/2/2024 10:47
עו"ד נריה כהן
6/2/2024 10:47
אין חוק ברור בנקודה זו. יש הנחיות/המלצות של מינהלות מקומית/הרשות להתחדשות עירונית.
המלצה שלנו. בעלת הדירה תדהיה הדירה ותיתן יפוי כוח לבנה להשתתף בישיבה ספציפית שבה מקבלים החלטות
זכויות שטח הדירה בפרויקט תמ"א 38
בנצי שברו
1/2/2024 13:58
בנצי שברו
1/2/2024 13:58
האם ניתן לחייב בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 לקבל נכס לאחר השדרוג בשטח מופחת לפני השדרוג , גם אם שאר הדירים מסכימים ?
הפחתת מטרים
עו"ד נריה כהן
4/2/2024 12:24
עו"ד נריה כהן
4/2/2024 12:24
בעיקרון אין מניעה כזו וניתן לחייב. השאלה שתיבחן, בעיקר, היא שאלת השווי והשימוש הפונקציונלי.
כמובן שכל מקרה ייבחן לגופו
תמא 38 פינוי ובינוי - מפרט מכר
ראובן
30/1/2024 22:46
ראובן
30/1/2024 22:46
האם החוק מחייב לתת לדייר מפרט מכר של הדירה המיועדת בטרם חתימת הדיריים לבנק,תודה
מפרט חוק המכר לבעלי הדירות
עו"ד נריה כהן
4/2/2024 12:22
עו"ד נריה כהן
4/2/2024 12:22
לא מכיר כזה חוק.
אציין שבמסגרת ההסכמים אנו מעגנים את החובה של היזם להנפיק מפרטי מכר בשלבים הללו גם לבעלי הדירות.
האם יש פסיקה/תקנות לגבי מחוייבות יזם לשכד לחנויות בתמא 38/1
חן
30/1/2024 9:47
חן
30/1/2024 9:47
שוכרים לא מעונינים לשכור חנויות בתמא 38/1. האם יש ליזם מחוייבות בחוק או בפסיקה לשלם שכד לחנויות. נמצאים לפני הסכם והיזם מסרב לשלם שכד.
שכירות חנויות
עו"ד נריה כהן
4/2/2024 12:21
עו"ד נריה כהן
4/2/2024 12:21
אין פסיקה מחייבת. יש לזכור כי גם בעלי דירות המשכירים את דירותיהם - גם הם נפגעים בשכה"ד.
היעדר בעלים בנכס בפרוייקט תמ"א 38
הילי
29/1/2024 13:26
הילי
29/1/2024 13:26
שלום
מה קורה בפרוייקט תמ"א 38 כשלא מצליחים לאתר את בעלי הזכויות בנכס ?
לא מאתרים בעלים של דירה
עו"ד נריה כהן
4/2/2024 11:17
עו"ד נריה כהן
4/2/2024 11:17
מבקשים הנחיות מהמפקחת
תשלום חשמל מדרגות בעת הפסקת בניית תמא שלא הושלמה עדיין
ori
29/1/2024 8:32
ori
29/1/2024 8:32
שלום
היזם הפסיק מיוזמתו את הבניה כי מחכה לאישרורים וטוען שכעת על הדיירים בבנין לשלם את חשמל המדרגות
והשאלה-
1- האם נכונה טענתו זו שהבנין עדיין ברשותו ותהליך הבנייה לא הסתיים מכל סיבה?
2- בכל מקרה המפקחים מגיעים מידי פעם ומרתיחים מים לקפה (: בדירות החדשות שעדין לא מאוכלסות ומשתמשים בחשמל לצורותיו השונות..
3- מה הדין ?
בברכה
שימוש בחשמל בתתקופת הבניה
עו"ד נריה כהן
1/2/2024 9:42
עו"ד נריה כהן
1/2/2024 9:42
השאלה אם הדיירים צריכים לשלם את החשמל במדרגות תוכרע לפי מה שהסכמתם בהסכם התמ"א. אם אין התייחסות לכך אז מי שמשתמש אמור לשלם. בהצלחה
חנות בתמא 38/1 ריקה , לא ניתן להשכיר אותה מה מחוייבות היזם
חן
29/1/2024 7:29
חן
29/1/2024 7:29
שלום. היזם בתמא 38/1 לא נותן לבעלי הדירות והחנויות שכד. חנויות בדכ מושכרות, אבל אף דייר לא יסכים לנהל חנות בתוך אתר בניה כשהחנות חשופה ואין אפילו קולונדה (מתחת לעמודים) שמפרידה בין החנות לפרויקט. הדייר שלי יעזוב, ולא אוכל להשכיר לאחר בתקופת הבניה. האם יש תקנות או פסיקה מה מעמד חנויות בתמא 38/1?
חנות בתמ"א חיזוק
עו"ד נריה כהן
1/2/2024 9:41
עו"ד נריה כהן
1/2/2024 9:41
אין התייחסות פרטנית לנושא זה. האינטרס הראשון במעלה בפרוייקטים הללו הוא לקדם חיזוק ממדים וכו'. תמיד יש פגיעה בזכות הקניין . כל מקרה ייבחן לגופו בפני הערכאה שתדון. איני סבור שניתן יהיה להתנגד אלא במקרים ממש קיצוניים. קח בחשבון שפגיעה כלכלית בדמי שכירות זה משהו שקורה כל הזמן לכולם כולל לבעלי דירות שיתקשו להשכיר בתקופת ביצוע העבודות כך שאיני רואה כאן טעם מיוחד
הזזת חניות מוצמדות בטאבו בתמ"א 38
אביב
27/1/2024 10:36
אביב
27/1/2024 10:36
שלום,
האם במסגרת תמ"א 38 (עיבוי ומיגון מפני רעידות אדמה), אפשר להזיז/לשנות את מיקום החניה ללא הסכמת בעל הדירה ועל אף הפגיעה בקניין שלו? מדובר בחניה מוצמדת בטאבו.
אשמח לקבל את החוק שמתייחס לזה.
פגיעה בחניה צמודה
עו"ד נריה כהן
1/2/2024 9:37
עו"ד נריה כהן
1/2/2024 9:37
אין הבדל בין חניה ובין הדירה עצמה. בהכרח פרוייקט של תמ"א 38 פוגע בזכות הקניין של כל אחד ואחד מהבעלים שהרי מנצלים זכויות בניה, לעיתים אוטמים חלון בדירה, לעיתים נאלצים גם להיכנס מעט לתוך הדירה בגלל אילוצי מעלית וכו' ולעיתים זה אומר גם לפגוע/להזיז/לשנת מיקום חניה של מי מהבעלים. עוצמת הפגיעה תיבחן לגופו של עניין בכל מקרה ומקרה ובימה"ש/לשכת המפקחת יצטרכו לשים על כף המאוזניים את את זכות הקנין שנפגעת לכאורה אל מול הרצון של יתר השותפים שלך בבעלות בבניין ובחלקה לקדם פרוייקט ואת נחיצות ועוצמת הפגיעה בחניה שלך.