פורום תמ"א 38

עו"ד נריה כהן

053-9386043

עו"ד נריה כהן, מייסד מחלקת התחדשות עירונית ושותף במשרד עורכי דין המוביל בתחום, פלס מוזר כהן ושות'.

לעו"ד כהן ניסיון עשיר ועתיר הצלחות בליווי עשרות רבות של פרויקטים בתחום הבניה בכל הארץ.
מחלקת ההתחדשות העירונית בראשותו של עו"ד נריה כהן, הובילה עם השנים עשרות פרויקטים, תוך גריפת הצלחות מרובות, בין היתר בפרויקטי תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה ובפרויקטי תמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה.


עו"ד נריה כהן מעניק ייעוץ וייצוג משפטי לבעלי דירות, לקבלנים וליזמים באופן מקצועי ומדויק ללא התפשרות על יחס אישי וליווי לאורך כל הדרך. הטיפול בלקוחות נעשה תוך מציאת פתרונות יצירתיים לכל מקרה ועד הגעה לתוצאה מקסימלית.
 

שאל את עורכי הדין וקבל מענה ללא עיכוב

המייל לא יפורסם בפורום
ישלח למנהל הפורום/לא יפורסם
הודעתך תתפרסם לאחר אישור המערכת
ביצוע פרויקט תמ"א בבניין של אדם בגיל 75
יעקב לוי
15/8/2023 15:00
יעקב לוי
15/8/2023 15:00
אני בן 75. רוצים לעשות תמא בבניין. מה אני יכול לעשות? לאן אלך?
זכויות מבוגרים
עו"ד נריה כהן
17/8/2023 12:47
עו"ד נריה כהן
17/8/2023 12:47
אם זה תמ"א מסוג הריסה אז תוכל לקבל פיתרון מחוץ לבניין ולקבל את שווי הדירה החדשה כבר בעת הפינוי. אם זה תמ"א מסוג חיזוק תוכל לצאת לשכירות בתקופת הבניה
פיצוי על נזקי תמ"א 38 לדיירים בקומה אחרונה
עדי
15/8/2023 10:03
עדי
15/8/2023 10:03
שלום רב
האם לדיירים בקומה אחרונה יש פיצוי כזה או אחר בחודשים בהם הקבלן עובד על הגג בתמא 38?
איך מתנהלים עם נזקים שקורים בדירה בעת הפרוייקט?
תודה
דירות בקומה אחרונה פיצוי
עו"ד נריה כהן
17/8/2023 12:45
עו"ד נריה כהן
17/8/2023 12:45
הכל בהתאם למה שסוכם ביניכם בהסכם התמ"א
אחוזי הצבעה לצורך התחלת תהליכי תמ"א 38/2
א.מ.
14/8/2023 19:10
א.מ.
14/8/2023 19:10
בהצבעה שהיתה לפני שינוי אחוזי הצבעה לא היה רוב למעונינים בתמא.האם ניתן ומה משך הזמן לבדיקה מחודשת?בנתיים הורידו אחוז הסכמה ו2 קשישים שהתנגדו נפטרו....האם כאשר אין הצבעה מחודשת חוקי שבהצבעה של 50 אחוז יקימו צוות לבדיקת הענין וצוות זה הביא הצעות יזמים ועורכי דין מלווים ובעצם אונסים תהליך ללא בדיקה עירונית ובניגוד להצבעה העקרונית שהיתה במהלך שנה זו וללא הצבעה מחודשת על מסכימי ומתנגדי הפרויקט .יש בכך סוג כפיה על מתנגדים שהביאו בזמנו להפלת הרעיון.כמו כן בזמנו נאמר שלא רק אוזי מצביעים קובע אלא גם כמה יש בכל אחת משתי כניסות הבנין..
שאלה לא ברורה
עו"ד נריה כהן
17/8/2023 12:44
עו"ד נריה כהן
17/8/2023 12:44
לא ברור מה השאלה . נסה לנסח בבהירות ובקצרה מה השאלה
מפרט מכר לדירה בתמא 38 פינוי בינוי
רונית רובין
10/8/2023 9:53
רונית רובין
10/8/2023 9:53
אנחנו מתחילים תמא פינוי פינוי בתקופה הקרובה (הקבלן בשלבי אישור סופיים של התוכנית בעירייה), השאלה באיזה שלב הקבלן צריך למסור לנו מפרט טכני של הדירה שאנו מיועדים לקבל מאושר על ידו,תודה.
מפרט
עו"ד נריה כהן
14/8/2023 13:34
עו"ד נריה כהן
14/8/2023 13:34
רצוי היה שיהיו עקרונות מפרט עוד לפני החתימה על ההסכם
רצוי שיהיה מפרט סופי סמוך לקבלת היתר הבניה כך שתדעו שזה סופי
דירתי שופצה על ידי היזם וחתמתי על קבלת הדירה והקבלן החליף מנעול לדירתי
ori
9/8/2023 0:52
ori
9/8/2023 0:52
במסגרת תמא קיבלו כל הדירות הקימות שיפוץ מלא לדירות. דיתרתי שוופצה היזם נתן לי שכד עבור דירה חילופית. השיפוץ הסתיים ונדרשה חתימתי על קבלת מפתח .
חתמתי ולפתע הקבלן החליף את המנעול לדירתי ואין לי אפשרות להיכנס לדירהי.. לשאלה למה ענו שכתבתי שאני שומרת על זכות לתיקון ליקויים במידה ויתגלו.
בינתיים שלמתי לדירה החילופית עוד שבועיים מכספי כי מילא לא סמכתי על היזם שהשיפוץ אכן יסתיים במועד שאמר.
והשאלות
1- מה עושים עכשיו.
לכאורה נשארתי ללא קורת גג....
2-האם אין לי זכות לדרוש תיקוניי ליקויים במידה ויתגלו תוך כדי המגורים בדירתי המשופצת.
בברכה
איחור במסירת דירה
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:19
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:19
1. שולחים מכתב התראה ליזם. עדיף לקחת עו"ד לשם כך.
2. יש לך
שכירת דירה בתהליך בקשת היתר בניה לתמ"א 38/1
רונית
8/8/2023 13:22
רונית
8/8/2023 13:22
שלום,
בקשת היתר בניה הוגשה לפני קצת יותר משנתיים. הסטטוס מיוני 23 לאחר ערר: מילוי דרישות עורך הבקשה. מה הסיכוי שבמהלך השנה (עד סוף ספטמבר 24) יתחילו עבודות תמ"א בבניין? האם כדאי לשכור דירה לשנה בבניין זה ללא חשש?
הערכת זמנים
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:16
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:16
שאלה כפולה
נא ראו בתשובות קודמות
דירה פרוצה במסגרת פרויקט תמ"א 38
מריה
7/8/2023 14:53
מריה
7/8/2023 14:53
שלום, אנחנו בפרויקט תמ"א 38 כבר שנה וחצי. בינואר 2023 פנה אלי הקבלן ואמר שהוא רוצה להיכנס לתוך הדירה בשביל לשבור את הקיר בשביל מרפסת וממ"ד. כל העבודה הייתה צריכה להסתיים מקסימום תוך 4 שבועות. לצערי זה לא קרה. המרפסת עדיין לא מוכנה, לכן שברו את הקיר וסגרו אותו עם עץ. הממ"ד כן היה סוג של מוכן אבל אין חלון ושוב סגרו עם משהו מבחוץ. בקיצור הדירה פרוצה. על כל בקשה לעשות משהו בעניין לא קיבלנו שום מענה. בשבת הקרובה ב-4 בבוקר היה ניסיון פריצה לדירה. אמא שלי התעוררה כי שמעה שמישהו מנסה להיכנס לדירה. אבל בגלל שקשרתי את העץ עם חוט מבפנים, הפורץ לא הצליח להיכנס, פתח רק 10 ס"מ ואימא שלי שנכנסה לחדר כנראה הבריחה אותו. בכל מקרה זה היה פחד מוות. ניסיתי לצור קשר עם הקבלן, ללא הצלחה. ופניתי לעורך דין שצריך לייצג את הדיירים. הוא סוג של עשה את עצמו רוצה לעזור אבל שום דבר לא נעשה. מה אני יכולה לעשות? מה הזכויות שלי? התשובות שאני מקבלת זה שאני צריכה להבין את האילוצים של העבודה, סבבה אני מבינה אותם כבר מעל חצי שנה (מינואר) אבל אחרי ניסיון פריצה אני ממש כבר פוחדת ולא יודעת מה לעשות. אשמח לעזרה.
ליקויים תוך כדי הבניה
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:15
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:15
אני לא רואה פיתרון קסם לבעיה שלך. תוכלי לנסות לחלט ערבות בנקאית ביחד עם עו"ד הדיירים על מנת לתת לך פיתרון בטוח יותר לתקופה שיד סיום העבודה בדירתך. תוכלי אולי לצאת לשכירות ולנסות לחייב היזם בעלות המעבר והשכירות. רגל הפתרונות הללו הם קק לאחר שתתייעצי עם עו"ד הדיירים ותקבלי את אישורו ועזרתו שאם לא כן תיפני לייעוץ פרטני בטרם תנקטי מהלך.
תמ"א 38 הריסה ובניה בנכס במושע
חי
7/8/2023 1:30
חי
7/8/2023 1:30
כיצד החוק מתיחס להיתחשות עירונית (תמ"א 38) בנכס במושע כאשר לאף אחד מבעלי הזכויות אין בעלות מלאה על הדירות בבניין?
מושע
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:10
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:10
מורכב מידי לענות כאן. יש המון אספקטים. של מיסוי, שך קניין, של היטל השבחה, של עניינים מסחריים וכו'. תצטרכו לפנות לייעוץ פרטי של מומחה בתחום ההתחדשות בדגש כל ניסיון במצב רישומי כמו שלכם אשר יבחן את ההניירת.
שימור כיווני אויר במכרז של פרויקט תמ"א
אלמוני
6/8/2023 18:54
אלמוני
6/8/2023 18:54
נקבע במכרז שימור כיווני אויר.
לנו 3 כיוונים מלאים והתפשרנו ל 2 וחצי.
עדיין אין הסכם . דייר אחר רוצה שנאבד כיוון אויר בכלל תכנון פנימי שלו. מיקום ממד חייב להיות באותו מקום לכל הבנין.
האם אנחנו חייבים להסכים לרב למרות שנקבע במכרז שימור כיווני אויר.
יש רב להחלטה להוריד כיוון אויר אבל בלעדנו לא יהיה ליזם רב חוקי.
דעתך ?
בקשנו פיצוי על אובדן כיוון אויר תמורת הסכמה ונענינו בשלילה .
האם שימור כיווני אויר בתנאי מכרז נחשב לתמורה ( כמו תוספת מ"ר ) או חלופת תכנון שונה
כיווני אויר
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:08
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:08
כיוון אויר מלא נוסף בדרך כלל מוסיף עוד משהו לשווי הדירה.
בהצלחה
הערת אזהרה שטרם נמחקה בתמ"א 38
אור
6/8/2023 17:12
אור
6/8/2023 17:12
היזם לא טיפל במחיקת הערת אזהרה בעניין תמ"א 38 שהסתיים לפני יותר מ 4 שנים. אין טיפול בנושא למרות ההבטחות. במשרדי המקרקעין מדברים עם כולם, והפקידים מטרטרים.
ממש מטריד שהמערכות עובדות ללא תיאום ומאשרות טופס 4. תודה
רישום בטאבו שלא הסתיים
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:06
עו"ד נריה כהן
9/8/2023 10:06
אכן מצב לא תקין. לא ראיתי ששאלת משהו. ככל שהיזם לא פעיל אוצלא קיים תתארגנו ותיקחו עו"ד או חברה שטמפלת ברישומים בטאבו כדי לסיים התהליך.
בהצלחה
בטוחות ברכישת דירה מקבלן תמא 38/2
רחל דוד
2/8/2023 10:58
רחל דוד
2/8/2023 10:58
שלום רב,

ידוע לי שבטוחות עיקריות ברכישת דירה תמ"א 38 הם: ערבות בנקאית , הערת אזהרה בטאבו וכתב החרגה.
האם מסירת הערבות הבנקאית לקבלן תיעשה אך ורק לאחר שרשם על שמי הערת אזהרה בטאבו ? איך אוכל להבטיח שהדירה תירשם על שמי לאחר שאשלם את כל התשלומים עבור הדירה והדירה תימסר לי ? מה עלי לעשות ?
הקבלן (לפי ההסכם) מבקש לקבל את הערבויות לעוו"ד שלו בנאמנות מיד לאחר מסירת הדירה.

החזרת ערבויות בנקאיות
עו"ד נריה כהן
2/8/2023 11:08
עו"ד נריה כהן
2/8/2023 11:08
בהסכמת הבנק, אפשר לרשום לטובתך קודם הע"א ורק אחרי רישומה ואחרי שעו"ד שלך יוודא שההערה נקיה וזכויותיך נקיות, תוכל להחזיר את הערבויות- לא לפני שקיבלת את הדירה
שיפוץ בדירה בבניין שעובר תמא 38 צריך עזרה
שמעון
1/8/2023 0:04
שמעון
1/8/2023 0:04
שלום וברכה שמי שמעון חיימוביץ ואני חירש. אז בבקשה לשלוח אלי רק הודעה. רציתי לשאול לאימי יש דירה בכפר סבא בשיפוץ תמא 38. יש בלגן שזה מעל 10 שנים תקוע החליפו קבלנים בנתיים אמא שלי משכירה 7 שנים בעזרת הילדים בדירה שלה צריך שיפוץ והקבלן לא מרשה להכניס עובדים פרטים. רק עובדים שלו המצב תקוע. יש מה לעשות? ויש לאמא זכויות? אמי בת 80 פלוס במצב לא טוב עם העצמות רוב הזמן יושבת. אשמח למענה מאד יעור. תודה מראש שמעון
בניין תקוע באמצע בניה תמ"א חיזוק
עו"ד נריה כהן
1/8/2023 10:41
עו"ד נריה כהן
1/8/2023 10:41
לא ניתן לייעץ במצב שאתה מתאר. אתם תצטרכו לגשת לייעוץ פרטני שיבחן את כלל הניירת ואני מניח שיש מאות מסמכים הנוגעים לתהליך, מאות הודעות, מיילים, זכויות רוכשי דירות, זכויות קרנות מלוות וכו'.

בהצלחה
פגיעה באיכות חיים בשכירות בדירה בתמ"א
עמית
27/7/2023 16:57
עמית
27/7/2023 16:57
אני שוכר דירה שנמצאת בבניין שבתהליך תמ"א.
תהליך התמ"א התחיל לפני שחתמנו על ההסכם וגם בהסכם כתוב "השוכר מצהיר כי ידוע לו שהמושכר נמצא בבניין בו נערכים עבודות לתמ"א 38 על כל המשתמע מכך", אך נאמר לנו בעל פה כי העבודות מתבצעות אך ורק מחוץ לדירה ושהן לא ישפיעו לנו על איכות החיים מעבר לרעש ולמראה של חדר המדרגות. בפועל התמ"א פוגע לנו באיכות החיים בהיבטים רבים- נפילות של חשמל, מים, אינטרנט וכו'.
האם יש לנו אפשרות לשבור את החוזה מבלי לשלם את שאר תקופת השכירות?
דירת שכירות בתמ"א
עו"ד נריה כהן
1/8/2023 10:40
עו"ד נריה כהן
1/8/2023 10:40
אני מניח שתתקשה להוכיח מה שנאמר לך בע"פ. אם תצליח להוכיח שהובטח לך מה שאתה אומר שלא תהיה שום פגיעה בהנאה מהמושכר יהיה לך סיכוי טוב לזכות בהליך בבימ"ש.
בהצלחה
מסדרון צר בחלופת מרחב מוגן דירתי
ספקני
24/7/2023 11:59
ספקני
24/7/2023 11:59
האם מסדרון ברוחב 1 מטר הוא תקני ?
חלופת ממ"ד. אדריכל אומר שכן אבל אני בספק.
כמו כן , האם דלת ממ"ד יכולה להיות מול קיר חיצוני?
מסדרון צר וממ"ד מול קיר חיצוני
עו"ד נריה כהן
1/8/2023 10:38
עו"ד נריה כהן
1/8/2023 10:38
שאלות שצריך להפנות למהנדס בניין.

הגרלת קומה בדירות שמתקבלות כתמורה בהליך תמ"א 38/2
ענת
24/7/2023 9:57
ענת
24/7/2023 9:57
עפ"י החלטת רוב דיירים נקבע שמנגנון עלייה בקומה תהיה הגרלה.
האם עו"ד מטעם הדיירים עורך את ההגרלה ומהו התקנון המתאים?
האם אוכל לדרוש להיות נוכח פיזית בהגרלה לוודא שאין הטעיה?
הגרלה לקפיצה בקומות
עו"ד נריה כהן
24/7/2023 11:44
עו"ד נריה כהן
24/7/2023 11:44
אפשרי שעוה"ד יערוך, אפשרי שהנציגות, אפשרי שנציגי החברה, אפשרי שהמפקח, אפשרי שהמינהלת
נוכחות פיסית בהגרלה היא לפי מה שהחלטת בהסכם. אין "תקנון הגרלות " של חניות. ככל שההסכם מדבר על זה תפעלו עפ"י ההסכם וככל שאין בהסכם תצטרכו לייצר את הנהלים והמנגנון יחד עם הנציגות והעו"ד.

בהצלחה