פורום תמ"א 38

עו"ד נריה כהן

053-9386043

עו"ד נריה כהן, מייסד מחלקת התחדשות עירונית ושותף במשרד עורכי דין המוביל בתחום, פלס מוזר כהן ושות'.

לעו"ד כהן ניסיון עשיר ועתיר הצלחות בליווי עשרות רבות של פרויקטים בתחום הבניה בכל הארץ.
מחלקת ההתחדשות העירונית בראשותו של עו"ד נריה כהן, הובילה עם השנים עשרות פרויקטים, תוך גריפת הצלחות מרובות, בין היתר בפרויקטי תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה ובפרויקטי תמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה.


עו"ד נריה כהן מעניק ייעוץ וייצוג משפטי לבעלי דירות, לקבלנים וליזמים באופן מקצועי ומדויק ללא התפשרות על יחס אישי וליווי לאורך כל הדרך. הטיפול בלקוחות נעשה תוך מציאת פתרונות יצירתיים לכל מקרה ועד הגעה לתוצאה מקסימלית.
 

שאל את עורכי הדין וקבל מענה ללא עיכוב

המייל לא יפורסם בפורום
ישלח למנהל הפורום/לא יפורסם
הודעתך תתפרסם לאחר אישור המערכת
קבלת טופס 4 לאחר מסירת דירת מעטפת
אברמן עופר
14/5/2023 22:16
אברמן עופר
14/5/2023 22:16
האם בפרוייקט תמ״א כשאני מבקש לקבל דירת מעטפת הקבלן יכול למסור את הדירה ללא טופס 4 או שטופס 4 הינו כללי עבור הפרוייקט. בנוסף הקבלן טוען כי יהיה עליי לעבור בדיקת חברת חשמל בצורה עצמאית. האם יש אישורים נוספים אשר אזדקק לטפל בהם בצורה עצמאית לאחר המסירה.
תודה
בניה עצאית של דירת מעטפת
עו"ד נריה כהן
15/5/2023 9:46
עו"ד נריה כהן
15/5/2023 9:46
תמ"א טופס 4 מתקבל לכלל הדירות/הבניין. איני יודע לענות לך בדיוק אילו אישורים נוספים תצטרך בעת הבניה ולשם כך הייתי מציע לך להתייעץ עם מהנדס בניין בנושא
זכויות של נכה בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38
יעקב
14/5/2023 0:34
יעקב
14/5/2023 0:34
אני נכה מוכר בביטוח לאומי, בגלל תשישות כרונית. הבניין שלי נמצא בהליך תמ"א 38. האם אוכל לקבל תשלום שכירות בזמן העבודות? הבעיה הרפואית שלי מצריכה מנוחה של שעות רבות במשך היום.
נכה ותמ"T 38
עו"ד נריה כהן
15/5/2023 9:44
עו"ד נריה כהן
15/5/2023 9:44
אם יש לך אישור רפואי מתאים לדעתי כן. זה עניין לשיקול דעת של המפקח/ת

בהצלחה
פטור אישי ממס שבח לגבי דירה שמיועדת לתמ"א 38/2
רחל
9/5/2023 11:03
רחל
9/5/2023 11:03
ירשתי עם אחי את דירת אמנו שנפטרה.
לאחי יש דירה משלו ואילו לי אין דירה משלי. הדירה כעת לפני קבלת חוזה תמא 38/2 . להבנתי יש לנו פטור אישי ממס שבח כי זאת היתה הדירה היחידה של אימי וזה ירושה.
האם צריך לבקש מעו"ד שיציין בחוזה שהיזם לא יכול להשתמש בפטור שלנו?
האם צריך למלא שאלון מיסוי על הדירה?
אודה להכוונתך
יום נפלא
דירת ירושה
עו"ד נריה כהן
15/5/2023 9:43
עו"ד נריה כהן
15/5/2023 9:43
1. כן
2. זה עניין של נוהג של בין עורכי הדין של היזם ודיירים. ככלל כשאנו מייצגים דיירים איננו מאשרים מילוי שאלונים מיותרים כל עוד התמורה היא בגדר הפטור של התמ"א (25 מ"ר) או של הפינוי בינוי. אם אתה מצהיר שהדירה שימשה למגורים, שאין לך יותר מדירה אחת בבניין וכו' לכאורה אין צורך בשאלון.
הערת אזהרה לצורך תמ״א
שילה
7/5/2023 11:41
שילה
7/5/2023 11:41
שלום,
לפני 4 שנים חתמנו חוזה עם יזם לביצוע תמ״א, תוקפו של החוזה פג, אולם הערת האזהרה עדיין לא הוסרה. האם יש לי זכות לדרוש להסירה? איך? למי לפנות? לעו״ד של היזם?
תודה
מחיקת הע"א
עו"ד נריה כהן
9/5/2023 10:40
עו"ד נריה כהן
9/5/2023 10:40
1. כדאי שיהיה מסמך ביטול פורמלי מאת היזם.
2. כדאי לפנות ליזם ולדרוש.
3. בהחלט אפשר לנסות לךהסתיייע בעו"ד הדיירים שאמור להיות אצלו יפוי כוח למחיקת ההערה.

בהצלחה
שיפוץ דירה ב עת תמא 38 וקיר קמור
ori
2/5/2023 14:01
ori
2/5/2023 14:01
שלום
קיבלנו כל בעלי הדירות הקיימות קיר קמור בעת תמא אך בדירתי קיר אחד בממד קמור מאד. עדיין לא נסתיים השיפוץ והקבלן טוען במעקות " כך זה"
והשאלות
1- מה ניתן לעשות ?
מי אצמוןר לטפל ולתקן?
גם המפקח מצידינו הדיירים ממציא שהדירה משופצת אחרונה אז יש לזה משמעויות. טענה מוזרה ללא בסיס
2- אם לא יתוקן הקיר- האם אהיה זכאית לפיצוי על זה?
קיר עקום
עו"ד נריה כהן
2/5/2023 14:59
עו"ד נריה כהן
2/5/2023 14:59
אם הנזק בר תיקון מתקנים. אם הנזק אינו בר תיקון יש להיעזר בשירות של מהנדס ושמאי שיקבעו אם הנזק בר תיקון ואם כן מה גובה הפיצוי.
משקיעים פרטיים לחברה לביצוע פרויקט תמ"א 38
אלמונית
1/5/2023 21:41
אלמונית
1/5/2023 21:41
אנחנו רוצים לבחור חברה לפרויקט תמ"א 38 בבניין, יש חברה מועמדת אשר ברשם החברות אנחנו רואים שיש לה משקיעים פרטיים. האם יש בכך בעיה?
יש לנו מה לחשוש אם היזם הראה לנו אישורים מחברות ביטוח גדולות על מימונים לפרויקטים שלו?
ואם יש לנו ערבות בנקאית מלאה, יש חשש?
איתנות כלכלית של חברה
עו"ד נריה כהן
2/5/2023 14:55
עו"ד נריה כהן
2/5/2023 14:55
1. אין חשש ממשקיעים בחברה.
2. על החברה להראות חוסן, ניסיון, דוח איתנות כלכלית, דוחות מ BDI או DUNS
3. רצוי שאת הבדיקה תעשו עם עו"ד מנוסה בתחום
4. כמובן שתנאי לפרוייקט זה ליווי בנקאי מלא
החלטת ועדת ערר בנושא חיוב ממד בתמא
נורית
22/4/2023 19:56
נורית
22/4/2023 19:56
שלום,
האם החלטת ועדת ערר מחוז תל אביב.
אפריל 2022 מחייבת יזמים לתכנן ממד ולא ממק בתמא 38/2 בצפון הישן של תל אביב . רובע 3.
2 דיירים מתנגדים לתכנית ממק ואני רוצה ממק ולא ממד. האם ועדת תכנון למעשה כבר קבעה חד משמעית שלא יהיו תכניות עם ממק בתל אביב בפרוייקט תמא 38/ 2 הריסה ובניה ?
האם צודקים הדיירים שלמרות שהם מיעוט הם יכולים לכפות את דעתם עם סימוכין של החלטת ועדת ערר מחוז תל אביב מאפריל 2022?
תודה לתשובתך
ממ"ק ולא ממ"ד
עו"ד נריה כהן
27/4/2023 10:15
עו"ד נריה כהן
27/4/2023 10:15
יהיה צורך לצלול לעומק העובדות כדי לענות על שאלתך. לא ניתן לעשות זאת כאן בפורום.

תמא 38 ורובע 3 צפון ישן תל אביב
אלמוני
21/4/2023 9:35
אלמוני
21/4/2023 9:35
שלום,
האם תוקף תמא 38/2 - עד 2.2024 רלוונטי לבניין ברובע 3 בתל אביב ?
להבנתי אין לנו מגבלת זמן עפי תוכנית הרבעים.
האם בכל זאת יש חשש להרעה כלשהיא בפטור ממיסים או חניות תת קרקעיות אט אחר ?
תודה
המתנה ברובע 3
עו"ד נריה כהן
27/4/2023 10:14
עו"ד נריה כהן
27/4/2023 10:14
המציאות התכנונית במ"י בעולם ההתחדשות מוכיחה כי המתנה גורעת מתמורות לדיירים. ניתן לכאורה יהיה להתקדם גם הריסה ובניה. לא ברור מה תהיה מדיניות התמורות/המיסוי/התכנון/החניות/ההנחיות המרחביות וכו'
מתנה של דירה בפרוייקט תמא-1
משה לוי
19/4/2023 14:13
משה לוי
19/4/2023 14:13
שלום רב. אני מעוניין לתת דירה במתנה לבני. חתמתי לפני כשלוש שנים על הסכם תמ"א 38/1 (עיבוי) אך טרם ניתן היתר ואין ליווי בנקאי. האם אפשרי ביצוע המתנה לבני ואין חשיפה למס שבח? האם בני יהיה חשוף למס שבח בעתיד? תודה
העברה במתנה בתמ"א
עו"ד נריה כהן
27/4/2023 10:12
עו"ד נריה כהן
27/4/2023 10:12
לכאורה לא אמור להיות מס שבח אך יש צורך לבצע בדיקות נוספות. עדיין עלול להיות היטל השבחה. תתייעץ עם מומחה טרם החתימה
שינוי בתכנןן מממד למק
ממ
18/4/2023 11:55
ממ
18/4/2023 11:55
יזם נבחר עפי מכרז יזמים. תמורות : ממד, תוספת 25 מטר ו3 כיוונים.
רוצה כעת לעשות ממק ולא ממד.
פגיעה בתמורה - פחות 2 וחצי מטר וכיוון אחד פחות.
רב הדיירים מסכימים בגלל חופש תכונני ואני מתנגד.
האם התנאים במכרז היזמים אים בסיס להתקשרות עם היזם ?
אני מתנגד לפגיעה בתמורות ורוצה להשאר עם תכנון הממד.
אוכל לסרב ?
דעתך ?
שינוי בין הסכם למכרז
עו"ד נריה כהן
27/4/2023 10:11
עו"ד נריה כהן
27/4/2023 10:11
אכן המכרז זה הבסיס. אך אם חתמתם על ההסכם זה גובר על ההצעות שבמכרז.
תוכל או לא תוכל לסרב זה תלוי במה שהוסכם במסגרת ההסכם עליו חתמתם אם חתמתם
מגורים בדירה במהלך תמ"א 38
יעל
18/4/2023 10:44
יעל
18/4/2023 10:44
שלום, לפני כחודשיים התחילו עבודות תמ״א בדירה אותה אנחנו שוכרים. ידענו שאמורים להתחיל מתישהו עבודות (זה היה באוויר במשך שלוש שנים שגרנו בדירה). אולם לא קיבלנו התראה על התחלת העבודות מבעלת הדירה עד שבוע לפני. כחודש אחרי תחילת העבודות קיבלנו הורדה של 1000 ש״ח בחודש בשכ״ד וכעת משהמחייה עברה לבלתי נסבלת ולא הצלחנו למצוא דיירים שיחליפו אותנו אנחנו מעוניינים לצאת מהדירה באמצע החוזה. יש סעיף משפטי כלשהו שמתיר לנו "לשבור״ חוזה באמצע ולקבל את שארית הצ’קים בחזרה? ניתקו לנו את הגז, האינטרנט, ובקרוב יינתקו את המזגנים ואף יכנסו הביתה ליציקת עמודים. האם יש לנו דרך לשבור את החוזה במקרה הזה? ולקבל את שארית הצ’קים? אשמח לתשובה
שכירות
עו"ד נריה כהן
27/4/2023 10:10
עו"ד נריה כהן
27/4/2023 10:10
אתה צריך לבדוק ולראות מה כתוב בחוזה השכירות ומה היו הסכמות ביניכם בע"פ /במיילים/בווטסאפים.
תמ"א 38 לבניין ישן חד בן 2 קומות
אבנר
13/4/2023 14:45
אבנר
13/4/2023 14:45
שלום,
יש לי כמה שאלות 1. האם בניין ישן חד בן 2 קומות (חד משפחתי) זכאי להקלות וההטבות של תמ"א, ובכך יוחלף בבניין 5 קומות? 2. האם במגרש בו 2 מבנים נפרדים הרשומים יחד כבית משותף % ההסכמה נספרים בכל מבנה לחוד, או לפי סך יחידות הדיור בבית המשותף? 3. האם לגיטימי שקשישה סיעודית בת 95 לא תסכים לפרויקט תמ"א על סף הגשה לאישורים? בעבר כשמצבה היה יותר טוב חתמה, אבל הפרויקט התמהמה, הצעת היזם שונתה ויש צורך לחתימה מחדש. 4. האם בבניין בו דירות בגודל שונה (מ40 מ"ר עד 100 מ"ר) התמורה עמורה להיות שווה לכולם? בעלי הדירות הגדולות במיעוט כך ש"הרוב" קבע תמורה שווה. מה מקובל?
תודה
מספר שאלות
עו"ד נריה כהן
17/4/2023 15:37
עו"ד נריה כהן
17/4/2023 15:37
1. כנראה שלא מכוח התמ"א הקלסית אך יש תוכניות מחליפות מכוח סעיף 23 לתמ"א שמאפשרות לרשות לייצר תוכניות. יש לבדוק עם אדריכל או עם העיריה
2. כן
3. גיל מבוגר לכשעצמו אינו עילה לסרבנות.
4. בפינוי בינוי ככלל התמורה אחידה. בתמ"א באיזור ת"א וסביבתה מקובל דווקא לקבוע תמורות יחסיות בהתאם לחלק של הדירה ברכוש המשותף. בתמ"א באיזורים אחרים בארץ מקובל יותר תמורות אחידות.
טופס 4 וחברת חשמל
יוסי רוסן
3/4/2023 18:47
יוסי רוסן
3/4/2023 18:47
שלום אנחנו צריכים לקבל טופס 4 בשבועות הקרובים..
האם אפשר לזמן את חברת חשמל לביקורת לפני קבלת טופס 4?
או שזה רק אחרי טופס 4?
האם אפשר להתגורר בדירה לפני הביקורת?
או שצריך לחכות לביקורת?
תודה.
ביקורת של חברת חשמל
עו"ד נריה כהן
10/4/2023 11:11
עו"ד נריה כהן
10/4/2023 11:11
1. לא יודע אם ניתן להזמין חברת חשמל לביקורת לפני קבלת טופס 4. לדעתי לא ניתן, אבל תשאל בנושא זה מהנדסי חשמל המומחים בהכנה לביקורת חברת חשמל.
2. יש כל מיני סוגים ותנאים של טופס 4. השלב הראשון הוא קבלת טופס 4 להתקנת מערכות. זה עדיין לא אישור איכלוס. רק לאחר התקנת המערכות ואישורי חברת חשמל וכו' יינתן טופס 4 לאיכלוס שהיום כבר נותנים אותו ביחד עם טופס5 (תעודת גמר). לא ניתן להתגורר בדירה ללא טופס 4 לאיכלוס
מה מגיע לבעל מחסן ששיפץ את המחסן לאחר קידום תמ"א?
חניתה
27/3/2023 9:47
חניתה
27/3/2023 9:47
שלום,
בעל מחסן שיפץ את הדירה אחרי שהחלו בבניין לקדם תמ"א הריסה בנייה. גודל המחסן 27 מ"ר. לאורך שנים שימש כמקום אחסון - הושכר למזנון. כאמור כעת שיפצו את הדירה. מה מגיע לו במסגרת התמ"א? תודה רבה
מחסן
עו"ד נריה כהן
30/3/2023 10:38
עו"ד נריה כהן
30/3/2023 10:38
מגיע מה שיש בהיתר המקורי עם תוספת באחוזים כמו יתר בעלי הדירות
קשישה חולת דמנציה גורמת לעיכוב בחתימה על תמ"א 38
טל
26/3/2023 22:37
טל
26/3/2023 22:37
מה קורה כאשר כל הבניין מעונין לחתום (בניין של 4 דיירים). אבל הקשישה דיירת רביעית עם דמנציה והאופוטרופוס הוא פיזי ולא כללי?
דמנציה
עו"ד נריה כהן
30/3/2023 10:37
עו"ד נריה כהן
30/3/2023 10:37
צריכים להגיש בקשה למינוי אפוטרופוס לצורך קידום הפרוייקט ולמטרה זו בלבד