פורום תמ"א 38

עו"ד נריה כהן

053-9386043

עו"ד נריה כהן, מייסד מחלקת התחדשות עירונית ושותף במשרד עורכי דין המוביל בתחום, פלס מוזר כהן ושות'.

לעו"ד כהן ניסיון עשיר ועתיר הצלחות בליווי עשרות רבות של פרויקטים בתחום הבניה בכל הארץ.
מחלקת ההתחדשות העירונית בראשותו של עו"ד נריה כהן, הובילה עם השנים עשרות פרויקטים, תוך גריפת הצלחות מרובות, בין היתר בפרויקטי תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה ובפרויקטי תמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה.


עו"ד נריה כהן מעניק ייעוץ וייצוג משפטי לבעלי דירות, לקבלנים וליזמים באופן מקצועי ומדויק ללא התפשרות על יחס אישי וליווי לאורך כל הדרך. הטיפול בלקוחות נעשה תוך מציאת פתרונות יצירתיים לכל מקרה ועד הגעה לתוצאה מקסימלית.
 

שאל את עורכי הדין וקבל מענה ללא עיכוב

המייל לא יפורסם בפורום
ישלח למנהל הפורום/לא יפורסם
הודעתך תתפרסם לאחר אישור המערכת
הפעלת המעלית בתמא 38/1 לפני כניסת דיירים חדשים
א.ב
20/7/2023 21:30
א.ב
20/7/2023 21:30
במידה ובעלי הדירות החדשות בתמא 38/1 לא מעוניינים שהמעלית תופעל עד להגעתם עם טופס 4, האם יש בזכותם למנוע זאת מהדיירים הקיימים?

לפני התמ"א לא הייתה קיימת מעלית, אז זה כן רכוש משותף של בעלי הדירות החדשות והישנות.

מחברת המעליות הובהר שאפשר לחבר את המעלית עוד לפני טופס 4, ככה שהדיירים הקיימים רוצים.

האם צריך לבצע הצבעה? אם כן, מה יחס האחוזים בשביל לקבל החלטה, ובמידה יש שיוויון מה עושים?

תורה
מעלית
עו"ד נריה כהן
24/7/2023 11:42
עו"ד נריה כהן
24/7/2023 11:42
זה לא שונה מכל החלטה לגבי הפעלת מעלית. מי שלא מעוניין אפשר לתכנת מהמעלית לא להגיע לקומה שלו.
המעוניינים והמשתמשים ישלמו השוטף.

בהצלחה
פטור מס שבח - שימוש על ידי היזם
ניר
20/7/2023 10:10
ניר
20/7/2023 10:10
אלו סוגי פטור אישי ממס שבח הקבלן יכול לנצל במסגרת תמא 38/2 ואלו לא יכול לנצל ?
במידה כמובן ואין לו פטור ייעודי מלא ממס שבח.
פטור אישי
עו"ד נריה כהן
20/7/2023 17:37
עו"ד נריה כהן
20/7/2023 17:37
הוא יכול לנצל כל פטור אישי שיש לך- במידה ואישרת לו.

מנגנון חלוקת קומות בפרויקט שעובר תמא 38
לימור
19/7/2023 20:00
לימור
19/7/2023 20:00
מהן האפשרויות הנהוגות למנגנון חלוקת דירות לקומות בתמא 38/2?
אני בקומה 2 . אמורה לעלות קומה. אבל חלק מהדירות יעלו 2 קומות.
אני עוברת מצד צפון לצד דרום. יותר חם. האם אוכל לדרוש פיצוי בעלית קומה נוספת. כמה אחוז שמאי בערך זה מעבר לדרום ??
חלוקת דירות
עו"ד נריה כהן
20/7/2023 17:36
עו"ד נריה כהן
20/7/2023 17:36
השאלה מתאימה לשמאי
חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר בפרויקט תמ"א 38/2
אבישי
18/7/2023 16:28
אבישי
18/7/2023 16:28
עבור פרויקט תמ"א 38/2, האם מקובל לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר עבור עו"ד מייצג דיירים או גם עבור עו"ד יזם?
יפוי כוח בלתי חוזר
עו"ד נריה כהן
18/7/2023 17:30
עו"ד נריה כהן
18/7/2023 17:30
גם וגם.
חלק מיפויי הכוח עוברים בעת הגעה לרוב דרוש לב"כ היזם. חלק נותרים בנאמנות את ב"כ הדיירים עד לשלב הליווי או סיום הבניה
אי התאמה בין חוזה לתוכנית בניה
בר
13/7/2023 13:28
בר
13/7/2023 13:28
היי.
צהריים טובים.
קניתי דירה לפני כמה שנים לאחר שנחתם חוזה על תמ"א 38.
כמובן שהלכנו לעו"ד לחתום על כלל הטפסים והחוזים.
לאחרונה התחילו את הבניה אצלינו ואחרי שסיימו לבנות את התוספת בקומה שלנו גיליתי שבניגוד למה שכתוב בתוכנית בניה ששלח לי המנהל עבודה (לא זכור לי ששלחו לי או שראיתי את התוכנית לפני כן, בעקבות כך שיכול להיות שאכן החברה העבירה את זה לדייר הקודם שהיה גר לפניי בדירה) ובתוכנית בניה כתוב שהחברה בונה *מרפסת סוכה* מה שבפועל לא קרה, אלא בנו מרפסת מקורה לגמרי.
לאחר בדיקה בחוזה שחתמנו ראיתי שאכן בחוזה מופיע*מרפסת שמש* ולא מרפסת סוכה.
השאלה שלי האם זה לא איזשהו בעיה שהחברה העבירה לי תוכנית בניה לא נכונה ובעקבות זה נמנעתי מלמכור את הדירה עד עכשיו/המשכתי לגור בדירה שלאחר מעשה אין לי באמת יכולת טכנית להמשיך לגור בה ?
מרפסת רגילה במקום מרפסת סוכה
עו"ד נריה כהן
13/7/2023 14:30
עו"ד נריה כהן
13/7/2023 14:30
לא בדיוק הבנתי הנתונים. אם החברה התחייבה בכתב לדייר הקודם או לך מרפסת סוכה ולא קיימה- אז יש לך עילת תביעה. אם החברה לא התחייבה לכך בכתב אז אין לך עילת תביעה
תמא 38 מיקום דירה לאחר התמא
זיו
10/7/2023 8:30
זיו
10/7/2023 8:30
ברשותי דירה בקומה 1 . הבניין בן 4 קומות. לאחר תמא 38/2 איזה קומה אקבל? לציין כרגע הדירה שלי הכי יקרה כי אין מעלית .
מיקום דירה מבחינת קומה וכיוונים
עו"ד נריה כהן
10/7/2023 11:04
עו"ד נריה כהן
10/7/2023 11:04
תלוי מה סוכם ביניכם בהסכם התמ"א
מכפיל יחס יחידות דיור בפרויקט תמ"א
מרים בסקון - אדריכלית
6/7/2023 18:17
מרים בסקון - אדריכלית
6/7/2023 18:17
שלום וברכה ותודה מראש!

התבקשתי מיזם לברר על תמ"א 38 באזור בנתניה אשמח לעזרתכם אני חדשה בתחום ההתחדשות. לפי איך שהבנתי בבנין בו יש קומת עמודים שבנויה פחות מ50% + 3 קומות מותר לבנות בתמ"א 38/1 - 2.5 קומות ובתמ"א 38/2 - 3 קומות.
באתר של עיריית נתניה בכרטיס מתחם כתוב שהיחס המכפיל של יח"ד הוא 3 - 3.5 (ככל שאני מבינה הכונה ב38/2)

הבנין הינו בעל 10 דירות וא"כ יוצא שאפשר לבנות בין 30 ל35 דירות. איני מבינה איך כמות הדירות הזאת נכנסת ב6 קומות אחרי התוספת. אשמח שתעשו לי קצת סדר. באופן כללי אני רואה שאנשים עושים מכח תמ"א 38/2 יותר מ3.5 קומות. האם יש משהו שאני לא מבינה? תודה רבה!

חישוב זכויות
עו"ד נריה כהן
9/7/2023 15:24
עו"ד נריה כהן
9/7/2023 15:24
ממליץ להסתייע באדריכל מקומי המכיר את התוכניות המקומית של העיר כדי שיבצע עבורך חישוב זכויות.
בהצלחה
לקחת משכנתא על דירה בתהליך תמא 2
ירון
4/7/2023 1:33
ירון
4/7/2023 1:33
שלום, בניין בהליך התחלתי לתמא הריסה. מה קורה אם אני ממשכן את הדירה לבנק כדי לקנות משרד לצורכי עבודתי?
לקיחת הלוואה למטרה אחרת בהליך תמ"א
עו"ד נריה כהן
9/7/2023 15:22
עו"ד נריה כהן
9/7/2023 15:22
אם עדיין לא הגעתם לשלב של היתר בניה/בנק מלווה אז השאלה אם תוכל למשכן את הדירה כדי לקחת הלוואה למטרה אחרת תלויה בהסכם עליו חתמת עם היזם. את התשובה אם מותר לך או אסור לך תוכל לקבל מההסכם.

בהצלחה
מה המשמעות של שימוש בדירה של אישה מבוגרת כמשרד?
דור
25/6/2023 13:41
דור
25/6/2023 13:41
שלום רב,
הבנין שאימי בת 87 מתגוררת (כרגע בשכירות בדירה אחרת) עובר פרויקט תמ"א. הקבלן משתמש באחד החדרים למשרד וכך גם בשירותים. אימי נאלצת להחליף את הכלים הסניטריים בחדר האמבטיה ושירותי האורחים.
האם יש חוק שאומר שהקבלן מחויב להחליף ומה עוד מלבד זה?
שימוש הקבלן בדירה
עו"ד נריה כהן
6/7/2023 13:35
עו"ד נריה כהן
6/7/2023 13:35
לא
מה שהסכמתם במסגרת הסכם התמ"א או הסכמות אחרות אשר ביניכם
מיסוי בתמא 38 2 תל אביב
שואל
18/6/2023 18:40
שואל
18/6/2023 18:40
דירת תמורה תוספת 26 מר פלוס 20 מטר מרפסת.
פרויקט 2 בנינים ברובע 3 תל אביב
דירת ירושה של 2 אחים. יש פטור חוקי מהיטל השבחה - ירושה .
לי אין דירה נוספת ולאחי יש.
שאלות : 1. האם היזם יכול במקרים מסוימים להשתמש בפטור האישי שלנו ?
או שתמיד הוא משתמש בפטור ייעודי של תמא.
גם אם מטר מעל 25 מטר ו20 מטר מרפסות.
2. בקשנו מעוד דירים להחריג את הזכות של היזם להשתמש בפטור שלנו אך הוא ענה תשובה מעורפלת..
3. האם במכירת דירת התמורה אנו מאבדות פטור הירושה או משלמות היטל השבחה רק על התוספת של הדירה ?
כלומר איך נשמר פטור היטל השבחה מהדירה הקיימת ?
מדובר ב 25% המון כסף
תודה מראש לתשובתך
יום נפלא
מיסוי
עו"ד נריה כהן
22/6/2023 13:20
עו"ד נריה כהן
22/6/2023 13:20
1. ברירת המחדל היא שימוש בפטור של התמ"א אבל אם אין פטור מכל מיני סיבות אז מקובל להסכים לשימוש בפטור אישי.
3. יש להתייעץ עם מומחה מס.
הערה כללית, אתה משתמש במונח "היטל השבחה". היטל השבחה זה משהו אחר לגמרי ואני מניח שכוונתך ל"מס שבח" ולא ל"היטל השבחה"
מנגנון חלוקת חניות בבניין שמיועד לתמא 38/2
יפית
17/6/2023 14:22
יפית
17/6/2023 14:22
אנו לפני ביצוע פרוייקט תמא 38/2. היזם רוצה להכניס סעיף לחוזה בו חלוקת החניות תתבצע כאשר 2 החניות הראשונות יוקצו ליזם והשלישית לאחד מיחידי הבעלים (ע"פ סדר שיקבע בהגרלה שתערך בין הבעלים) וכך הלאה. סה"כ מתוכננות 27 חניות בחניון תת קרקעי. האם חלוקה כזו מקובלת או שזכות הבחירה הראשונה היא לדיירים ואחריהם יקצה היזם את החניות הנותרות לדירות החדשות? (לציין שמתוך 9 דירות בבניין כיום רק ל 7 יש חניה בטאבו)
בחירת חניות
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:22
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:22
זה עניין מסחרי. ככל שהבניין יותר כלכלי ויותר מבוקש תוכלו להתעקש על מנגנון המיטיב אתכם. כמו שתבחרו ראשונים על כל חניות בעלי הדירות ורק אח"כ היזם, או שהיזם ייקח רק החניות לפנטהאוזים ואח"כ כל יתר בעלי הדירות. עניין למו"מ.

בהצלחה
התחייבות על מעלית שבת ומרפסת סוכה
אריאל
16/6/2023 16:21
אריאל
16/6/2023 16:21
שלום
כרגע אני גרה בדירת קרקע. ויש חצר לבניין שצמודה לדירה שלי (לא שלי בטאבו) רוצים לעשות תמ"א 38. ואמרו שמעלה קומה 1 או 2.
לא מוכנים להתחייב על מעלית שבת אמרו שיהיה אספת דיירים. ואמרו שלפי התכנון אין מרפסת סוכה וכרגע אני בונה סוכה בחצר שצמודה לדירה שלי.

הם פוגעים בי בחופש דת.

ביקשתי להשאר בקומת הקרקע והם לא הסכימו.
האם יש לי עילה טובה להתנגד ובית המשפט יהיה לטובתי? אני רוצה להשאר קרקע שלא תהיה לי בעיה עם שבתות חגים וסוכות
מה עושים? תודה רבה
דירת קרקע
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:20
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:20
לא חושב שהסיכוייים של הטענה שלך גבוהים. אם אין דירה בקרקע אפשר לתת לך דירה בקומה ראשונה . לגבי מעלית, אפשר לחייב יתר הדיירים לשים מעלית.

בהצלחה
קבלת דירה בקומת קרקע מותנית בתשלום הפרשים
אריאל
20/6/2023 9:43
אריאל
20/6/2023 9:43
שלום, יהיו דירות בקומת הקרקע, אבל הם אמרו שאני יכולה לקבל קרקע רק אם אשלם להם את ההפרשים, כי הם מרוויחים הרבה מקומת הקרקע,
אבל מה עם חופש הדת? אני בחרתי את הדירה הזאת במיוחד שלא תהיה לי בעיה, אני גרה בה כבר 13 שנים, זה לא נחשב?
בעל הנכס לא עדכן לגבי תמ"א 38
קטיה
15/6/2023 17:33
קטיה
15/6/2023 17:33
היי בחודש הקודם נכנסנו לדירה שהושכרה ולא צוין שהבניין אמור לעבור תמ"א 38.
והיום העמידו גדרות לבנים מסביב לבניין.
מה ניתן לעשות ומה אפשר לדרוש?
אני בהריון בחודש סוף שביעי לא אוכל שוב לארוז את כול הבית ובנוסף שוב הובלה. מה ניתן לעשות?
שכירות דירה בתמ"א
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:19
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:19
לדעתי יש כאן חוסר שקיפות מצד בעל הבית. אם אינך יכולה להישאר יהיה עלייך לשוחח עם בעל הבית בנושא ואם לא תגיעו להסכמה תצטרכי לפנות לביהמ"ש בתביעה מתאימה.
מהו הרוב הדרוש להליך תמ"א 38 פינוי בינוי?
נתי נוה
15/6/2023 9:58
נתי נוה
15/6/2023 9:58
האם נדרש רוב של לפחות 66% ממספר הדירות במבנה המשותף? דגש על על מספר הדירות.
מה אומר החוק לגבי תמורה לדייר ששטח הגינה שלו גדול יותר משמעותית ו/או שטח הדירה שלו גדול יותר?
רוב דרוש
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:17
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:17
כן זה הרוב הדרוש אם כי נדרש רוב גם לגבי החלק היחסי ברכוש המשותף.
החוק לא מדבר על אופן חלוקת התמורות בין בעלי הדירות בתמ"א. זה עניין למו"מ
שאלה לענין השפעת חוק ההסדרים על חוזה תמ"א 38 ישן
ריקי
13/6/2023 9:57
ריקי
13/6/2023 9:57
בוקר טוב,
חוזה תמ"א 38/2 נחתם בשנת 2016, לאחרונה התבקש שינוי בהרכז בעלי המניות המחזקים בחברה היזמית ונעשים התאמות בנוסח ההסכם בסעיפים שונים.
האם נספח זה מאפשר הכפפת ההסכם לשינויים שהתקבלו בחוק ההסדרים לעניין זכויות הקשיש בתמ"א 38?
מועד קובע לענייןז כויות קשישים
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:16
עו"ד נריה כהן
18/6/2023 13:16
המועד הקובע הוא יום חתימת הדייר הראשון (2016). עדיין לא מוכרת לנו הנחיה פורמלית המאשרת שניתן לתת ההטבות גם למי שמלאו לו 70 או 75 ביום ההיתר ולא ביום חתימת הדייר הראשון אם כי בהרצאות ששמענו מבכירים ברשות המיסים להבנתנו יש כוונה של רשות המסב להקל בעניין זה.

בהצלחה