פורום תמ"א 38

עו"ד נריה כהן

053-9386043

עו"ד נריה כהן, מייסד מחלקת התחדשות עירונית ושותף במשרד עורכי דין המוביל בתחום, פלס מוזר כהן ושות'.

לעו"ד כהן ניסיון עשיר ועתיר הצלחות בליווי עשרות רבות של פרויקטים בתחום הבניה בכל הארץ.
מחלקת ההתחדשות העירונית בראשותו של עו"ד נריה כהן, הובילה עם השנים עשרות פרויקטים, תוך גריפת הצלחות מרובות, בין היתר בפרויקטי תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה ובפרויקטי תמ"א 38 מסוג חיזוק והרחבה.


עו"ד נריה כהן מעניק ייעוץ וייצוג משפטי לבעלי דירות, לקבלנים וליזמים באופן מקצועי ומדויק ללא התפשרות על יחס אישי וליווי לאורך כל הדרך. הטיפול בלקוחות נעשה תוך מציאת פתרונות יצירתיים לכל מקרה ועד הגעה לתוצאה מקסימלית.
 

שאל את עורכי הדין וקבל מענה ללא עיכוב

המייל לא יפורסם בפורום
ישלח למנהל הפורום/לא יפורסם
הודעתך תתפרסם לאחר אישור המערכת
דוגמה שח חוזה ו/או מפרט ו/או הצעת מחיר של בנית ממ"ד
אברהם
26/1/2024 17:53
אברהם
26/1/2024 17:53
כדי ללמוד את הנושא של בנית ממ"ד בבניין דירות הייתי מעוניין לקבל דוגמה שח חוזה ו/או מפרט ו/או הצעת מחיר של בנית ממ"ד
בתודה מראש
אברהם
מפרט לבניית ממ"ד
עו"ד נריה כהן
1/2/2024 9:33
עו"ד נריה כהן
1/2/2024 9:33
לא מתאים לפורום
חישוב אחוזי הסכמה היכן שיש יורשים
אבנר
24/1/2024 19:40
אבנר
24/1/2024 19:40
שלום רב.
מבנה ישן של 4 דירות מיועד להיהרס לטובת פרויקט תמ"א 38. שני דיירים מסכימים, אחד לא והדירה הנותרת מורכבת מארבעה יורשים שאחד מהם מסרב לחתום.
מה הדין במקרה הזה? האם לצורך חישוב אחוזי הסכמה ניתן לחלק את החלק היחסי של הדירה מכלל הדירות (25%) ולהוציא את אחוזי ההסכמה של שלושת היורשים שמסכימים? כך שסה"כ: 50% + 18.75%, מסכימים להוציא את הפרויקט לפועל? (18.75 מייצג חלק יחסי של 75% מתוך 25% הסכמה של דירה אחת).
תודה מראש על המענה
רוב חותמים בדירה
עו"ד נריה כהן
28/1/2024 11:47
עו"ד נריה כהן
28/1/2024 11:47
שאלה טובה. איני מכיר התייחסות בחקיקה או בפסיקה . הדעת נותנת שרוב בעלי הזכויות בדירה תוביל למסקנה שאכן ניתן לקבוע שדירה זו נספרת כמעוניינת. להבנתי הגורמים המקצועיים ברשות סבורים גם כך אך כאמור איני מכיר קביעה כזו בדין.
תמא 38/2 1/3 דיירים סרבנים
גילי
24/1/2024 12:43
גילי
24/1/2024 12:43
בבנין בן 12 דירות, הושגו השבוע החתימות הנדרשות מ 2/3 מהדיירים . דהיינו 8 דירות חתמו .
שאלתי : ממתי נחשבים שאר הדיירים "דייר סרבן"?
דייר סרבן
עו"ד נריה כהן
28/1/2024 11:39
עו"ד נריה כהן
28/1/2024 11:39
ניתן לתבוע רק לאחר החלטת ועדה המאשרת את קבלת היתר הבניה.
איטום הגג מהגשמים לבניין בתהליך תמא
אלם
22/1/2024 13:23
אלם
22/1/2024 13:23
בנין משותף נמצא בתהליך התחלתי תמא 38/1 בינתיים יש צורך לאטום חלקית את הגג עקב דליפת מי גשם . מי צריך לשאת בהוצאת אטימת הגג
איטום גג
עו"ד נריה כהן
25/1/2024 13:06
עו"ד נריה כהן
25/1/2024 13:06
אם זה לפני תחילת עבודות אז בעלי הדירות ואם אחרי תחילת עבודות אז היזם.
לפעמים היזמים מסכימים לתקן גם לפני תחילת העבודות תראה מה כתוב בחוזה וגם אם לא כתוב תמיד אפשר לנסות ולבקש מהיזם
מינוי כונס נכסים לפרויקט תמ"א 38
לאוניד חליף
21/1/2024 14:02
לאוניד חליף
21/1/2024 14:02
רכשנו דירה בבניין תמ"א ויזם של בניין תמ"א לא הצליח לסיים , (לאחר שהושלמה כ-75 אחוז מהבנייה) ומונה כונס נכסים.
1.האם הכונס יכול לדרוש מרוכשי הדירות הזרמת כספים לקופת הכינוס מעבר למה שהתחייבו בחוזה מול היזם? למרות שיש ערבות בנקאית בטענה שחייב כסף נוסף להשלמת הבנייה?
פרוייקט תמ"א בכינוס נכסים
עו"ד נריה כהן
22/1/2024 10:15
עו"ד נריה כהן
22/1/2024 10:15
כל האפשרויות פתוחות. ככל שיש לכם ערבות בנקאית אז לפחות כספכם מובטח. ככל שיש לכם הערת אזהרה- פחות.
כיצד מחושבים שטחים שנבנו ללא היתר?
יאיר כ
16/1/2024 1:25
יאיר כ
16/1/2024 1:25
לדירת הגג שלי יש דירת מראה שכנה בה נבנו תוספות ללא היתר.בתכנון התחדשות עירונית הם הוכרו , ובתכנון חושבו והוספו לדירה השכנה כ50% מהם כשטח בנוי.זאת למרות מסמך מדיניות של העיריה הרצליה כי שטחים כאלו לא יוכרו למטרת זכויות.האם זה תקין?
חישוב שטחים ללא היתר
עו"ד נריה כהן
17/1/2024 7:58
עו"ד נריה כהן
17/1/2024 7:58
גם אם היו בונים שום דבר על הגג עדיין הגג שווה. ערך הגג (כאמור גם ללא הבניה) נע בין 25-50 אחוזים משטח עיקרי תלוי כמובן במיקום, נוף, גודל, צורה וכו' כך שגם הוכרו 50% משטח הגג זה עדיין סביר.
בהצלחה
הערכת דירה על ידי שמאי וערבות עבור תוספת של חדר לדירה
אפי
10/1/2024 11:01
אפי
10/1/2024 11:01
בדירה בבניין שמיועד לתמ"א הריסה, בשלב מסמכי ליווי בבנק: 1.האם שמאי הבנק מעריך את הדירה בערך השוק שלה ? 2.לדירה החדשה הוספתי חדר- האם יש ערבות נפרדת לדירה וערבות נפרדת לתוספת החדר ששילמתי או שהערבות צריכה להיות על כל הדירה המשודרגת יחד?
שאלות לגבי ליווי
עו"ד נריה כהן
15/1/2024 10:41
עו"ד נריה כהן
15/1/2024 10:41
1. כן
2. אם הוספת החדר כרוכה בתשלום אז הכסף ישולם בשובר ותקבל ערבות נפרדת על התוספת
הארכת תמא 38 /2 רובע 3 תל אביב
ענת
3/1/2024 12:14
ענת
3/1/2024 12:14
האם תמא 38/2 הוארכה ברובע 3 צפטן ישן בתל אביב ?
עם כל הטבות המס ?
פטרו מהיטלים רובע 3
עו"ד נריה כהן
4/1/2024 11:45
עו"ד נריה כהן
4/1/2024 11:45
תלוי את מי שואלים...

יש תמיד מחלוקות עם העיריה לגבי נושא היטל השבחה. זה עדיין לא הוכרע ברמה של ביהמ"ש העליון.
לגבי מיסי שבח כנראה שכן אבל גם זה לא חף מספקות משום שהמועד שבו ידונו בזה ברשויות המס שה רק כאשר יתקבל היתר בניה כך שפרוייקטים שייחתמו כעת יוכרעו רק בעוד 3 שנים בערך. וגם אז זה לא יהיה סוף פסוק משום שייתכן וזה יגיע לעררים ולבתי משפט מחזוי ועליון בסוגיות עקרוניות.


תמא 38/1 עצירת העבודות מאז תחילת המלחמה
אלמ
24/12/2023 12:48
אלמ
24/12/2023 12:48
למחרת יום המלחמה הוצאו ציוד העבודות מהשטח , פועלי השטחים לא חזרו, היזם לא מוכן לשלוח צוות מצומצם כפי שיש באתרים אחרים , משרד העו"ד שמייצג אותנו טוען שמפסיק לייצג אותנו היות והיזם לא משלם למשרד ובמקביל לא נותן תשובות. מה ניתן לעשות ?
הפסקת עבודות בגלל המלחמה
עו"ד נריה כהן
26/12/2023 11:50
עו"ד נריה כהן
26/12/2023 11:50
כרגע אני ממליץ לאסוף את הדיירים והנציגות על מנת להבין את גודל הנזק. בעיקר להבין מהמומחים מטעמכם (מפקח, שמאי, עו"ד) את הסטאטוס ואת היתרונות והחסרונות בכל תרחיש. רק לאחר מיכן תוכלו לקבל החלטה.
פטור ירושה ממס שבח הולך לאיבוד בפרויקט תמ"א 38?
לירי
20/12/2023 11:19
לירי
20/12/2023 11:19
האם פטור ממס שבח - פטור ירושה עפ"י חוק בכל מקרה הולך לאיבוד בפרויקט תמ"א 38/2?
שימוש בפטור ירושה
עו"ד נריה כהן
26/12/2023 11:48
עו"ד נריה כהן
26/12/2023 11:48
לא מכיר החלטה חד משמעית של רשות המסים בנושא. אולי יש ולא מצאתי. בגדול הם כן מאפשרים לעשות שימוש במלוא הפטור אבל שמעתי כבר על משרדים שעושים עם זה בעיות.
שידרוג דירה בתמ"א והכסף שהקבלן דורש
דורון
10/12/2023 12:54
דורון
10/12/2023 12:54
אני מעוניין לשדרג את הדירה שלי במסגרת התמ"א .
הקבלן יבנה דירות גדולות יותר ואני מעוניין באחת מהם..
התוספת שהקבלן דורש מנותקת מכל פרופורציה של מחיר ... מה עושים ? האם הקבלן מחוייב לשדרג לי את הדירה במחיר שוק ?
שדרוג
עו"ד נריה כהן
10/12/2023 15:31
עו"ד נריה כהן
10/12/2023 15:31
לא.
הקבלן מחוייב רק מה שהתחייב כלפיך וכלפי יתר בעלי הזכויות בהסכם ההתקשרות.
תמא 38
דורון
10/12/2023 18:20
דורון
10/12/2023 18:20
עדין אין הסכם התקשרות... כרגע במו"מ... האם יש לי עדיפות בשידרוג הדירה .?
והאם הקבלן יכול לדרוש מחיר מופקע מתוך מטרה שלא אשדרג ?
עצירת עבודות תמא 38/1 עם תחילת המלחמה
אלם
4/12/2023 10:04
אלם
4/12/2023 10:04
עבודות תמ"א 38/1 הופסקו והכלים הוצאו מהשטח עם תחילת המלחמה. העבודות טרם התחדשו והיזם טוען שכל העובדים היו מהשטחים ולכן אין להם אישורי עבודה . האם בעלי הדירות יש באפשרותם לעשות משהו לקידום הנושא ?
עצירת עבודה
עו"ד נריה כהן
4/12/2023 13:35
עו"ד נריה כהן
4/12/2023 13:35
אתם צריכים להבין יחד עם מפקח הבניה ועוה"ד שלכם מה עומק הבעיה. אם זו בעיה שגרום לקריסת הפרוייקט כלכלית כדאי להיערך לזה. לא להקל ראש בזה בטח לא בתמ"א חיזוק שהוא מסוכן יותר כלכלית.
הובלה במסגרת תמא 38 פינוי בינוי
פנינה גרינבאום
2/12/2023 1:52
פנינה גרינבאום
2/12/2023 1:52
יש לי 2 דירות בתמא 38/2 אחת בשכ"ד והשנייה בה התגוררתי. אני זכאי להחזר הוצאות הובלה. האם מגיע לי החזר הוצאות גם על הדירה שגר השור?
קבלתי קבלה בוואטסאפ אבל עו"ד היזם דורשת קבלה מקורית הבעייה שחברת ההובלה ביבנה ויש לי בעייה להגיע לשם בזמן מלחמה. הדירה שלי בת"א.
הובלה
עו"ד נריה כהן
3/12/2023 12:21
עו"ד נריה כהן
3/12/2023 12:21
השאלה אם מגיע לך החזר תלויה בתוכן ההסכם עליו אתה חתום. יש לבדוק התשובה מול ההסכם
התנגדויות של מספר שכנים לתמא 38/2
שי
1/12/2023 19:04
שי
1/12/2023 19:04
שלום, במידה ואין לשכנים בבית המשותף המעוניינים בתמא שני שליש מהשטח של הרכוש המשותף,זואת כיוון שהשכנים המתנגדים מחזיקים ב ארבעים אחוז מהרכוש המשותף,האים נתון זה מונע ביצוע תמא, תודה רבה
אי השגת הרוב הדרוש
עו"ד נריה כהן
3/12/2023 12:20
עו"ד נריה כהן
3/12/2023 12:20
כן
מד מים לנכס בתמא 38 האם באחריות היזם
דונה
29/11/2023 21:35
דונה
29/11/2023 21:35
בניין תמא 38
האם על היזם בתמא 38 להתקין מד מים מד נכס בפרוייקט תמא 38
מד מים
עו"ד נריה כהן
30/11/2023 13:40
עו"ד נריה כהן
30/11/2023 13:40
זו שאלה למהנדס בניין