כדי לפשט את התשובה אגיד שככלל אתם אגרות (במחירים שונים) שמשלמים בעסקאות מקרקעין בקווי 1967, משלמים ככלל גם בעסקאות ביהודה ושומרון.

לרוב יש אגרה לרישום בערת אזהרה (או מעין הערת אזהרה). בחלק מהמקומות (למשל מנהל איו"ש)- יש הודעה על עסקה ורישום הערה ללא אגרה.

יש אגרות שקשורות ברישום משכנתא. לעיתים זה מתנהל בחברה המשכנת.

יש אגרות להוצאת אישור זכויות/נסח. לעיתים זה מתנהל בחברה המשכנת

יש אגרות להעברת זכויות.

בעסקאות בטאבו הירדני יש מעט שינוי, באגרות, אבל על זה כדאי להתייעץ במקרה הספציפי של עסקה בטאבו הירדני.

הצעתי היא כי בטרם אתם מתקדמים בעסקת מקרקעין, תבדקו בהאם למרשם בו הם רשומות, מה הם האגרות (ומחירן שמתעדכן אחת לשנה), והכי חשוב זה להיות מיוצגים על ידי עורך דין מומחה בעסקאות ביהודה ושומרון. סגור

עסקאות ביהודה ושומרון מחויבויות במס רכישה ומס שבח כמו בכל מקום אחר בארץ. דירה או קרקע ביהודה ושומרון נספרת כדירה שניה או כקרקע לכל דבר ועניין.

ועם זאת, ריכשה של קרקע או דירה הרשומה בטאבו הירדני, מחוייבת גם במיסים בהתאם לחוק הירדני החל באזור. זה המקרה היוצא דופן ולא הכלל של העסקאות של רותם נכסים או קרקעות המנוהלים כקרקע של המדינה (לא קרקע פרטית).
במקרים אלו- ראה תשובי לעניין "כפל מס" סגור

ראשית יש לבדוק האם מדובר בקרקע או דירה שנמצאת על אדמות המדינה או שמא מדובר בקרקע פרטית.

ככל ומודבר בקרקע של המדינה- יש לבדוק את הזכויות במרשם הרלוונטי- חטיבה להתיישבות או מנהל יו"ש, ולוודא האם קיימת חברה משכנת- לגבי שעבודים ומשכנתאות. רצוי לבדוק גם את הקו הכחול.

אם מדובר בקרקע פרטית- יש לבדוק היכן היא רשומה, מי הבעלים הרשום, האם הקרקע עברה רישום ראשון או שמא טרם עברה, האם העסקה דווחה בעבר לרשות המיסים וכו'.

בתקופה העות'מאנית לא היה מחשוב או רישום מרכזי של נכסי נדל"ן, אלא הקונה והמוכר החליפו ביניהם מסמך שנקרא קושאן (מתורכית: שטר מכירה או תעודת רישום של קרקע או בניין; ש"ש) המעיד על בעלות קרקע. מסמך כזה, אין צורך לומר שניתן לזייף אותו או להכין רבים כמוהו – וכך עלול להיווצר מצב שבו כמה אנשים מחזיקים בידם קושאן.

בקושאן נכתבו גבולות הקרקע שנמכרה. הגבולות הללו לא היו בהירים דיים אז, ובוודאי שהם אינם בהירים דיים גם היום.

כמו כן, החוקים בתקופה העות'מאנית קשרו עיבוד חקלאי של הקרקע עם בעלות על הקרקע, גם כאשר בעלות כזו לא היתה רשומה, והבעלים לא החזיק קושאן. מי שהחזיק קרקע מכוח עיבוד חקלאי היה מאבד את הבעלות אם הספיק את העיבוד לפרק זמן מסוים. לאחר שחרור השטחים על ידי מדינת ישראל נוצר אתגר של ממש בקשר לבירור הבעלות על הקרקעות הפרטיות שאינם רשומות.

מומלץ מאוד להתייעץ עם עו"ד הבקיא בדין ובפרוצדורות החלים ביהודה ושומרון סגור

יש לבדוק היכן רשומות הזכויות- חטיבה להתיישבות או מנהל איו"ש ו/או חברה משכנת.

אם מדובר בקרקע פרטית שאינה רשומה בטאבו- יש לבצע הליך של "רישום ראשון"- שהינו תהליך ארוך ויקר על מנת שניתן יהיה בכלל להעביר העלות (מומלץ לדרוש כי את ההליך יבצע המוכר) ורק לאחר מכן לרכוש ממנו את הקרקע כשהיא כבר רשומה בטאבו.
מומלץ מאוד לבצע את הבדיקות עם עו"ד מומחה ביהודה ושמרון סגור

בעבר אכן זה הי המצב. אך לאחר תיקון לחוק מיסוי מקרקעין, העניין נפתר.

בעבר אזרח ישראלי המוכר או רוכש זכות במקרקעין באזור יהודה ושומרון או בחבל עזה ("האזור"), חויב לשלם תשלומי חובה כגון מס רכישה או מס שבח פעמיים - הן למינהל האזרחי על פי הסכומים הקבועים בחוק החל ביו"ש והן לרשות המסים על פי הסכומים הקבועים בחוק הישראלי.

עם זאת, לאחר ביצוע התשלום לשני הגופים – יכול המוכר או הקונה לקבל החזר מרשות המסים על המס הכפול ששילם למינהל האזרחי בגין אותה מכירה או פעולה, עד לגובה המס שנדרש ממנו לשלם בישראל.

מצב זה יצר הכבדה כלכלית מיותרת בשל הדרישה לשלם שני תשלומי חובה ורק לאחר מכן לקבל החזר.

כאמור רשות המסים תיקנה את המעוות וכיום ישנו מנגנון תשלום המס כך שמנהל מיסוי מקרקעין מעביר את סכומי המס ששולמו בישראל כמס שבח או כמס רכישה ישירות למינהל האזרחי - ובכך מקל על האזרחים וחוסו להם זמן והוצאות מרובים.

העברת סכום המס ששולם בהתקיים תנאי הסעיף תיעשה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כמתחייב מיום תשלום המס ועד ליום הרישום במרשמי שלטונות האזור. סגור

תפקידה של החטיבה להתיישבות - מחלקת חוזים לנהל את רישום הנכסים ביהודה ושומרון, באותם אדמות של ההתיישבות הכפרית, שמדינת ישראל הקצתה להם לנהל. מדובר במשרם 'בטוח', אך יש לשים לב האם הרישום מתבצע רק אצלם או שמא גם אצל חברה משכנת. שהרי אז המשכנתאות והערות אחרות יהיו בחברה המשכנת.


סגור

ככל ומדובר בשאלה על קרקעות המנוהלות בחטיבה להתיישבות או במהנהל איו"ש- קרי אדמות מדינה- החוקים החלים עליהם הינם חוקי המדינה הרגילים המוכרים, ועם זאת ישנם חוקים שלא הוחלו, למשל חוק להבטחל כספי רוכשים. לכן כדאי מאוד לוודא בחוזה החלה של החוקים.

לגבי קרקעות פרטיות- שם יחול גם חוק ירדני, לעניין מיסים וגם לעניינים אחרים הקשורים במרשם.

המרשמים ביהודה ושומרון- חסויים.

להרחבה ניתן לפנות בשמחה למשרדי סגור

שלום רב.
בכל סוג מרשם יש כללים אחרים לעניין רישום המשכנתה.
באופן כללי במרשם החטיבה להתיישבות- רשומה התחייבות לרשים משכנתה (למעט במקרים בהם יש חברה מששכנת שאז המשכנתה רשומה אצלם).

אם הנכס במנהל איו"ש- המשכנתה רשום במנהל, אלא אם יש חברה משכנת.

אם הנכס בטאבו אריאל- המשכנתה תירשם בטאבו עצמו (כמו בישראל).

אשמח לסייע, עו"ד אבינעם גואלמן סגור

הנושא מורכב מידי בשביל תשובה קצרה בפורום והתשובה כמובן תלויה בסוג המרשם בו רשומים המקרקעין.

באופן כללי ניתן לומר כי עסקאות ביהודה ושומרון מצריכיות בדיקות של פרמטרים רבים יותר וקיים קושי גדול יותר כיוון שהמרשמים אינם פתוחים לציבור.

הבדיקות מצריכות עו"ד מיומן המכיר את סוגי המרשמים והדרישות השונות.

אם מדובר על רכישת מקרקעין שאינם מוסדרים, הבדיקות מורכבות אף יותר. סגור

ישנם מספר מרשמים:
א. חטיבה להתיישבות- מרשם שנמצא בעיקר בישובים הכפריים.
ב. מנהל איו"ש- בערים ובמקומות נוספים.
ג. משרד המשפטים- טאבו אריאל- אדמות פרטיות.
ד. חברות משכנות- שיכולות להשתלב עם החטיבה להתיישבות או מנהל איו"ש.

בכל עסקה יש לוודא היכן רשומות הזכויות ולפעול בהתאם לנוהל של אותו מרשם סגור

שלום רב. ככלל המסמכים אותם צריך לצרף לרישום עסקאות במנהל האזרחי ובחברות משכנות דומים. כמובן שכל חברה משכנת דורשת מסמכים מעט אחרים, אבל העיקרון דומה ועורכי דין המייצגים במקרקעין מכירים את הדרישות, ועל כן לפני כל התקשרות בעסקה, יש לפנות לחברה המשכנת ולבקש את נוהל העברת הזכויות שלה. במנהל מדובר על העברה סטנדרטית- מצרפים הסכם, שטר העברה, תשלומי מיסים (ואם יש חברה משכנת אז הפניה מהחברה).

אשמח לסייע! סגור

שאלת רישום העסקה תלויה בסוג המרשם. לכל סוג מרשם יש את הפרוצדורות שלו, על אף שרוב המרשמים דומים בדרישות הבסיסיות הקשורות להצגת החוזה, אישורי המיסים, שטרות וכו'.

רישום זכויות בטאבו הירדני באריאל שונה במהותו מרישום זכויות בטאבו הישראלי ולכן במקרים אלו (וגם במקרים של רישום זכיות במנהל יו"ש או החטיבה תהיישבות) מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה ברישום (ובדיקה) של עסקאות ביהודה ושומרון.

ככל ומדובר ברישום ראשון של קרקע- מדובר בהליך מורכב מאוד וארוך, המצריך מיומנות רבה של עורך הדין המייצג, כאשר החשש המשמעותי ביותר הוא החשש לזיופים או עסקאות כפולות, ובמקרים אלו יש להיעזר רק בעורך דין מומחה לרישום ראשון ביהודה ושומרון. סגור

שלום אלמוג, בוודאי שניתן לקבל משכנתה ביהודה ושומרון בכל הבנקים בישראל.

יתרה מכך יש להם חובה לתת משכנתאות, ואף לאחרונה הוגשה תביעה ייצגית נגד בנק הפועלים אשר סרב למחזר משכנתה באחד הישובים ביהודה ושומרון.

לגבי מיקום רישום המשכנתה- התשובה קשורה כאמור לשאלה באיזה מירשם רשומים הנכסים ולכן יש לבדטוק זאת בכל עסקה ועסקה.

ככלל: אם הנכס רשום החטיבה להתיישבות- תירשם המשכנתה שם.
אם הנכס במנהל איו"ש- תרשם המשכנתה לרוב בחברות משכנות
אם הנכס רשום בטאבו הירדני- תירשם המשכנתה בטאבו הירדני
אך כאמור יש לבדוק בכל עסקה את העניין בצורה מסודרת.
סגור

ניתן לרשום הערת אזהרה בעסקאות מקרקעין ביו"ש, כאשר הקרקע רשומה בטאבו (למשל באריאל), וכן בלשכות הנוספות הנמצאות ביהודה ושומרון.

במקרים בהם הקרקע אינה רשומה בטאבו (לשכת רישום מקרקעין), אלא בחטיבה להתיישבות או במנהל איו"ש ניתן לרשום "מעין הערה" על העסקה החדשה, כדי ליידע צדדים שלישיים על קיומה.

בחטיבה להתיישבות- טופס 8

במנהל יו"ש קיים טופס דיווח על עסקה, הדומה בצורתו לשטר עסקה.

לעיתים יש חברה משכנת המנהלת את המקרקעין, ואצלה ניתן לרשום הערות אזהרה ומשכנתאות.

יש לבדוק עם עו"ד הבקיא ביהודה ושומרון בכל מקרה ומקרה.
סגור

תושב חו"ל הקונה מקרקעין ביו"ש אינו משלם מס רכישה בהתאם לסעיף 16 א. אם המקרקעין נרכשים בטאבו אריאל, אזי ישלם 5% אגרת רישום. נכון להיום האגרה אינה מחויבת בחטיבה להתיישבות ובמנהל. סגור